Главная › Районы › Business Bay
Квартиры в Business Bay: цены реальных сделок и стоит ли покупать
Данные: реестр сделок Земельного департамента Дубая (DLD), закрытые месяцы: август 2025 — июль 2026; цены застройщиков на 22.08.2026
Обновлено: 22 августа 2026
Business Bay — деловое сердце «нового Дубая»: башни офисов и жилья вдоль Дубайского канала, Бурдж-Халифа в восьми минутах, жизнь и днём и ночью. Это район №2 в городе по числу сделок с готовым жильём и его главная стройплощадка: 70% покупок здесь — строящееся, от массовых башен до брендированных резиденций у канала. Интрига района — в разрыве: готовый метр торгуется лишь на 6% дороже среднего по городу, а новая стройка — по люкс-ценам. Ниже — реальные цены реестра, аренда Ejari, все 78 проекта и то, что говорят жители.
≈664 000 ₽/м²
$7 559 · все сделки за год
метр по всем сделкам тянет вверх дорогая стройка; готовое — $5 407/м², близко к городу
На 49% дороже
70% сделок — новая стройка у канала: она и задаёт премию всего рынка района
№2 по числу сделок
готовое жильё за год, реестр DLD — самый ликвидный центр города
Цены в Business Bay по реальным сделкам
Это закрытые сделки из государственного реестра за 12 закрытых месяцев (август 2025 — июль 2026) — не цены объявлений. Все цифры — реальные цены по сделкам: половина сделок прошла дешевле (в статистике это медиана — см. паспорт данных внизу). Считаю только квартиры; зона реестра Business Bay совпадает с районом один в один — редкий случай, когда зонную статистику не искажают соседи. Ниже оба рынка: готовое жильё и строящееся (off-plan).
Готовое жильё · 2 499 сделок за год
| Тип | Цена метра | Площадь | Цена квартиры | Сделок |
|---|---|---|---|---|
| Студия | 543 000 ₽($6 189) | ~44 м² | 23,9 млн ₽($272 294) | 631 |
| 1-спальная | 487 000 ₽($5 552) | ~71 м² | 34,7 млн ₽($394 826) | 1 048 |
| 2-спальная | 448 000 ₽($5 107) | ~121 м² | 54,4 млн ₽($620 150) | 646 |
| 3-спальная | 456 000 ₽($5 197) | ~193 м² | 87,9 млн ₽($1 000 681) | 174 |
Вывод по готовому
67%
сделок — студии и 1-спальные: компактные лоты под аренду и есть готовый рынок BB. Вход — от 23,9 млн ₽ за типичную студию
Заезжать или сдавать можно сразу; аренда района — вторая по объёму в городе.
Строящееся (off-plan) · 5 963 сделок за год
Это тоже реальные сделки — зарегистрированные в реестре договоры покупки у застройщиков, а не рекламные прайсы.
| Тип | Цена метра | Площадь | Цена квартиры | Сделок |
|---|---|---|---|---|
| Студия | 701 000 ₽($7 989) | ~41 м² | 28,8 млн ₽($328 386) | 2 186 |
| 1-спальная | 701 000 ₽($7 980) | ~79 м² | 55 млн ₽($626 821) | 2 380 |
| 2-спальная | 694 000 ₽($7 903) | ~123 м² | 85,1 млн ₽($969 657) | 1 146 |
| 3-спальная | 757 000 ₽($8 625) | ~181 м² | 137,1 млн ₽($1 561 318) | 251 |
Оплата в off-plan идёт по графику рассрочки застройщика — цена в таблице полная, по договору.
Вывод по строящемуся
16 сделок в день
средний темп покупок стройки — 70% всех сделок района: BB сейчас главная стройплощадка центра
Что и когда сдаётся — в календаре сдач в блоке новостроек ниже.
Готовое против строящегося
Почему строящееся в Business Bay дороже готового?
По реестру метр в строящихся домах BB дороже готового на 29–55% в зависимости от типа: 1-спальная $7 980 против $5 552 за м². Премия двойная: за новизну и рассрочку — как везде, плюс за класс: новые проекты у канала, включая брендированные резиденции, идут по люкс-прайсам, пока готовый фонд 2008–2015 годов торгуется у реальной цены города по сделкам. Поэтому прежде чем брать off-plan, сравните цену застройщика с реальными сделками его готовых соседей — я делаю это сравнение по каждому проекту.
Что происходит с ценами на квартиры в Business Bay — растут или падают?
Метр готового по тем же домам: к тем же месяцам год назад (июнь–август 2026 к июню–августу 2025): от −4,5% до −2,6%, по 53 домам, 348 сделок; к январю–февралю (июнь–август 2026 к январю–февралю 2026): от −7,4% до −5,7%, по 46 домам, 362 сделки. Диапазон — потому что результат зависит от границ окна и порога сделок на дом; одно число здесь было бы точнее, чем данные. По всему Дубаю, в тех же домах, июнь–август к январю–февралю того же года: в 2024 году от +3,8% до +4,9%, в 2025 году от +2,8% до +3,9%, в 2026 году от −5,5% до −4,5%. Для сравнения, год к году по тем же домам: январь–февраль 2025 к январю–февралю 2024 — от +9,5% до +11,0%; январь–февраль 2026 к январю–февралю 2025 — от +5,3% до +7,7%. Летний плюс 2024 и 2025 годов пришёлся на годы роста цен — по этим годам сезон от роста не отделить. Число сделок с готовым снизилось с 269 до 171 в месяц. Стройка живёт отдельной жизнью выше: люкс у канала и новые башни задают премию ~43% к готовому метру — и именно стройка делает 70% объёма района.
от −4,5% до −2,6%
метр готового по тем же домам к тем же месяцам год назад (июнь–август 2026 к июню–августу 2025), по 53 домам, 348 сделок
от −7,4% до −5,7%
метр готового по тем же домам к январю–февралю (июнь–август 2026 к январю–февралю 2026), по 46 домам, 362 сделки
269 → 171
сделок с готовым в месяц (июль 2025 → июль 2026) — число сделок снизилось с 269 до 171 в месяц
+43% к готовому
средняя месячная премия метра стройки — новый люкс у канала против фонда 2008–2015; по типам 29–55%
Почему говорят, что рынок Дубая остывает?
Сильнее всего упало число сделок, а не цена: летом 2026 года (июнь–август) сделок с квартирами было на четверть меньше, чем летом 2025-го, а метр готового жилья в тех же домах подешевел примерно на 1%. На графике ниже — средний чек сделки и объём рынка в деньгах по месяцам; как изменилась цена метра в одних и тех же домах, сказано выше. В Business Bay состав сделок смещается в дорогую стройку у канала — поэтому линия стройки на графике идёт выше готового.
Кто сейчас покупает квартиры в Дубае — и куда делись большие деньги?
Число сделок в июле 2026 вернулось к весеннему уровню, но вернулся только массовый покупатель: доля сделок дороже $1M упала до 4,9% штук (минимум за год, в январе 2026 было 10,7%), а доля денег, которые приносит премиум-сегмент, — с ~37% до ~27%. Рынок стал «мельче»: три четверти покупок — стройка в рассрочку, крупный капитал взял паузу.
Аренда в Business Bay
База — 10 610 новых договоров аренды квартир, зарегистрированных государством (Ejari) за год: второй по объёму рынок аренды города — деловой центр создаёт постоянный поток арендаторов. Рядом — что просят в объявлениях, и переплата между запросом и фактом. Доходность — аренда-факт ÷ цена реальной сделки (валовая).
| Тип | Договоры Ejari в год | В объявлениях | Переплата | Доходность |
|---|---|---|---|---|
| Студия | 1,7 млн ₽($19 061) | 1,9 млн ₽($22 056) | +16% | ~7,0% |
| 1-спальная | 2,3 млн ₽($25 868) | 2,7 млн ₽($30 497) | +18% | ~6,6% |
| 2-спальная | 3,3 млн ₽($38 121) | 3,6 млн ₽($41 389) | +9% | ~6,1% |
| 3-спальная | 4,5 млн ₽($51 736) | 5,3 млн ₽($59 905) | +16% | ~5,2% |
«Переплата» — средняя запрашиваемая ставка в объявлениях против реальной ставки новых договоров. Договоров в таблице: 10 610 (студии — 2 773, 1-спальные — 4 626, 2-спальные — 2 557, 3-спальные — 654). Только квартиры.
Вывод по аренде
−9–18%
настолько продления были дешевле новых договоров по итогам года. Но тренд развернулся: к лету новые договоры подешевели и опустились ниже продлений
Доходность ~5–7% считана по годовым реальным ставкам.
Сколько стоит аренда квартиры в Business Bay и что за разворот виден на графике?
Типичный новый договор аренды квартиры в BB — 1,9 млн ₽ в год ($21 784), на 21% выше типичной ставки всего Дубая. Весь год новые договоры шли дороже продлений (по годовым типичным ставкам разрыв 9–18%), но к лету картина перевернулась: типичная ставка новых упала на 20% за год и опустилась ниже типичной ставки продлений — входящий спрос мельчает, пока старожилы продлевают в том числе дорогие квартиры. Инвестору разумно закладывать консервативную ставку, а не пиковую. Линию объявлений добавим, когда накопится собственная история листингов.
Цены в Business Bay по объявлениям
Это витрина рынка: 12 763 объявлений; одна квартира у разных агентств может встречаться несколько раз. Цифры — типичные (половина объявлений дешевле). Помните разницу: объявление — запрос продавца, сделка — факт; сделки — в блоке выше. Колонка «К сделкам» — цена объявлений против реальной цены сделок реестра за метр.
Продажа · готовое · 8 104 объявлений
| Тип | Цена метра | Цена квартиры | Объявл. | К сделкам |
|---|---|---|---|---|
| Студия | 564 000 ₽($6 425) | 23,9 млн ₽($272 294) | 2 145 | +4% |
| 1-спальная | 517 000 ₽($5 894) | 36,8 млн ₽($419 333) | 3 559 | +6% |
| 2-спальная | 469 000 ₽($5 343) | 55 млн ₽($626 276) | 2 019 | +5% |
| 3-спальная | 496 000 ₽($5 654) | 81,3 млн ₽($925 800) | 381 | +9% |
Вывод по вторичке
+4–9%
настолько продавцы готового просят больше, чем реально платят покупатели по реестру
Это разрыв цен, а не размер скидки: я считаю от сделок, не от объявлений.
Продажа · строящееся · 4 659 объявлений
| Тип | Цена метра | Цена квартиры | Объявл. | К сделкам |
|---|---|---|---|---|
| Студия | 704 000 ₽($8 022) | 28,9 млн ₽($328 931) | 1 235 | 0% |
| 1-спальная | 650 000 ₽($7 407) | 47,8 млн ₽($544 588) | 2 213 | -7% |
| 2-спальная | 682 000 ₽($7 764) | 83,7 млн ₽($953 029) | 1 059 | -2% |
| 3-спальная | 765 000 ₽($8 718) | 121,9 млн ₽($1 388 700) | 152 | +1% |
Объявления против сделок
Можно ли торговаться при покупке квартиры в Business Bay?
Торговаться можно. На вторичке продавцы просят на 4–9% больше, чем в итоге платят по реестру в тех же домах. Это разрыв цен, а не размер скидки: в объявлениях висят и квартиры, которые так и не продаются, — сколько уступит конкретный продавец, заранее не знает никто. На первичке цена идёт по прайсу застройщика, зато ресейл строящегося местами продаётся дешевле текущих цен реестра. Я считаю от реальной цены сделок конкретного дома, а не от цены в объявлении.
Все новостройки Business Bay: 78 проекта
Главная стройплощадка центра города: 41 проектов строятся, 36 сданы. Цены — официальные прайсы застройщиков «от». Календарь сдач: 2026 — 10 · 2027 — 19 · 2028 — 7 · 2029 — 1 · 2030 — 1 · 2031 — 1 · 2032 — 1. Больше всех строит Damac (11 проектов), активны Binghatti, Select Group, люкс — Omniyat и R.Evolution.
Строится · 42
Khamas Group Investment
от 33,5 млн ₽ ($381 212)
план 20/20/60 · первый взнос 20%
| Студия | 44–46 м² | от 33,5 млн ₽ |
| 1-спальная | 60–61 м² | от 40,6 млн ₽ |
| 2-спальная | 78–84 м² | от 59,8 млн ₽ |
Gemini Property Developers
Ещё 40 строящихся — показать все+
Al Habtoor Group
от 57,7 млн ₽ ($656 692)
план 10/50/40 · первый взнос 10%
| 1-спальная | 80–139 м² | от 57,7 млн ₽ |
| 2-спальная | 118–211 м² | от 102,3 млн ₽ |
| 3-спальная | 162–219 м² | от 161,3 млн ₽ |
Damac Properties
от 65,7 млн ₽ ($748 809)
план 20/60/20 · первый взнос 20%
| Студия | от 65,7 млн ₽ |
Binghatti Developers
от 28,9 млн ₽ ($328 931)
план 20/50/30 · первый взнос 20%
| Студия | 37–77 м² | от 28,9 млн ₽ |
| 1-спальная | 77–92 м² | от 43 млн ₽ |
| 2-спальная | от 47,8 млн ₽ |
Al Seeb Real Estate Development
от 35,1 млн ₽ ($399 864)
план 60/40
| 1-спальная | 61–130 м² | от 35,1 млн ₽ |
| 2-спальная | 145–154 м² | от 64,6 млн ₽ |
| 3-спальная | 252–271 м² | от 106 млн ₽ |
Anax Developments
от 38,7 млн ₽ ($441 328)
план 10/20/20/50 · первый взнос 10%
| Студия | 49–69 м² | от 38,7 млн ₽ |
| 1-спальная | 65–113 м² | от 58,2 млн ₽ |
| 2-спальная | 185–217 м² | от 125,9 млн ₽ |
| 3-спальная | от 263 м² | от 163,9 млн ₽ |
Binghatti Developers
от 60,8 млн ₽ ($692 988)
план 20/50/30 · первый взнос 20%
| 1-спальная | 71–95 м² | от 60,8 млн ₽ |
Binghatti Developers
от 61,6 млн ₽ ($701 157)
план 20/50/30 · первый взнос 20%
| 1-спальная | 71–115 м² | от 61,6 млн ₽ |
Darglobal
от 37,6 млн ₽ ($428 092)
| Студия | 39–42 м² | от 37,6 млн ₽ |
| 1-спальная | 74–230 м² | от 73,1 млн ₽ |
| 2-спальная | 106–146 м² | от 92,8 млн ₽ |
Select Group
от 26,5 млн ₽ ($301 702)
план 20/20/60 · первый взнос 20%
| 1-спальная | 53–63 м² | от 26,5 млн ₽ |
| 2-спальная | 78–82 м² | от 44,5 млн ₽ |
Damac Properties
от 83,7 млн ₽ ($953 029)
план 20/40/40 · первый взнос 20%
| 2-спальная | от 83,7 млн ₽ | |
| 2-спальная | от 223,9 млн ₽ |
IRTH Development
от 25,1 млн ₽ ($285 909)
план 10/40/50 · первый взнос 10%
| Студия | 34–39 м² | от 25,1 млн ₽ |
| 1-спальная | 58–72 м² | от 40,6 млн ₽ |
| 2-спальная | 85–98 м² | от 57,4 млн ₽ |
Safa Two
Damac Properties
от 52,8 млн ₽ ($600 953)
план 20/55/25 · первый взнос 20%
The Ritz Carlton Residences at Business Bay
Kappa Acca
от 714,8 млн ₽ ($8 141 593)
план 10/55/35 · первый взнос 10%
| 4-спальные | 523–612 м² | от 714,8 млн ₽ |
| 6-спальные | 1178–1194 м² | от 1434,4 млн ₽ |
Damac Properties
от 71,1 млн ₽ ($809 803)
план 20/40/40 · первый взнос 20%
| 1-спальная | от 71,1 млн ₽ | |
| 2-спальная | от 92,3 млн ₽ | |
| 3-спальная | от 97,9 млн ₽ | |
| 2-спальная | 195–242 м² | от 187 млн ₽ |
| 3-спальная | от 212 м² | от 222,8 млн ₽ |
Damac Properties
от 84,6 млн ₽ ($963 376)
план Standard : 20/60/20 · первый взнос 20%
| Студия | от 84,6 млн ₽ |
Ellington
от 81,6 млн ₽ ($929 021)
план 20/50/30 · первый взнос 20%
| 4-спальные | от 518 м² | от 393,8 млн ₽ |
Binghatti Developers
от 200,8 млн ₽ ($2 287 270)
план 20/50/30 · первый взнос 20%
| 2-спальная | от 305 м² | от 200,8 млн ₽ |
77 Shades
77 Shades of Green Real Estate Development
от 40,6 млн ₽ ($462 900)
план 20/50/20/10 · первый взнос 20%
Binghatti Developers
от 466,2 млн ₽ ($5 309 735)
план 70/30
| 2-спальная | 187–388 м² | от 466,2 млн ₽ |
Kasco Properties
от 25,8 млн ₽ ($293 472)
план 20/20/60 · первый взнос 20%
| Студия | от 39 м² | от 25,8 млн ₽ |
| 1-спальная | 76–82 м² | от 38,6 млн ₽ |
| 2-спальная | 81–137 м² | от 50 млн ₽ |
| 3-спальная | 155–505 м² | от 90,3 млн ₽ |
Omniyat Group
от 661,4 млн ₽ ($7 532 627)
план 5/55/40 · первый взнос 5%
| 3-спальная | 369–512 м² | от 688,8 млн ₽ |
| 4-спальные | от 637 м² | от 1474,9 млн ₽ |
Damac Properties
от 67,6 млн ₽ ($770 048)
план 20/60/20 · первый взнос 20%
| 1-спальная | 83–100 м² | от 67,6 млн ₽ |
| 2-спальная | 121–372 м² | от 82,4 млн ₽ |
| 3-спальная | 288–312 м² | от 310 млн ₽ |
| 4-спальные | от 433 м² | от 460 млн ₽ |
| 3-спальная | 286–307 м² | от 306,2 млн ₽ |
Binghatti Developers
от 47,8 млн ₽ ($544 588)
план 20/20/60 · первый взнос 20%
| 1-спальная | 66–95 м² | от 47,8 млн ₽ |
Omniyat Group
от 1035,9 млн ₽ ($11 798 541)
план 5/55/40 · первый взнос 5%
| 3-спальная | 395–591 м² | от 1035,9 млн ₽ |
| 4-спальные | от 684 м² | от 1517,9 млн ₽ |
Damac Properties
от 79,7 млн ₽ ($907 828)
план 20/60/20 · первый взнос 20%
| 2-спальная | 124–394 м² | от 79,7 млн ₽ |
Damac Properties
от 15,5 млн ₽ ($176 991)
план 20/55/25 · первый взнос 20%
| Студия | от 32 м² | от 15,5 млн ₽ |
| 1-спальная | от 196 м² | от 23,9 млн ₽ |
| 2-спальная | от 76 м² | от 38,3 млн ₽ |
| 3-спальная | от 121 м² | от 53,8 млн ₽ |
Sankari properties
от 887 млн ₽ ($10 102 110)
план 5/45/50 · первый взнос 5%
| 3-спальная | от 887 млн ₽ | |
| 4-спальные | от 1157,1 млн ₽ | |
| 5-спальных | от 1831,3 млн ₽ |
Sankari properties
от 932,4 млн ₽ ($10 619 469)
план 5/45/50 · первый взнос 5%
| 3-спальная | от 932,4 млн ₽ | |
| 4-спальные | от 1219,3 млн ₽ | |
| 5-спальных | от 1912,6 млн ₽ |
Damac Properties
от 79,7 млн ₽ ($907 828)
план 20/55/25 · первый взнос 20%
| 2-спальная | 123–134 м² | от 79,7 млн ₽ |
| 3-спальная | от 187 м² | от 135,8 млн ₽ |
| 2-спальная | от 342 м² | от 81,4 млн ₽ |
Danube Properties
от 28,1 млн ₽ ($319 946)
план 10/63/1/26 · первый взнос 10%
| Студия | от 35 м² | от 28,1 млн ₽ |
| 1-спальная | 62–87 м² | от 54,2 млн ₽ |
| 2-спальная | 90–119 м² | от 80,1 млн ₽ |
| 3-спальная | 104–149 м² | от 114 млн ₽ |
| 4-спальные | от 169 м² | от 138,5 млн ₽ |
R. Evolution
от 214,1 млн ₽ ($2 438 826)
план 10/50/40 · первый взнос 10%
| 2-спальная | 203–275 м² | от 214,1 млн ₽ |
| 3-спальная | 445–465 м² | от 526,9 млн ₽ |
| 4-спальные | 527–799 м² | от 857,5 млн ₽ |
| 5-спальных | от 932 м² | от 1821,8 млн ₽ |
QUBE Development
от 59,8 млн ₽ ($680 735)
план 60/40
| 1-спальная | 57–100 м² | от 59,8 млн ₽ |
| 2-спальная | 134–145 м² | от 112,4 млн ₽ |
| 3-спальная | 226–243 м² | от 203,2 млн ₽ |
| 3-спальная | от 353 м² | от 358,6 млн ₽ |
| 4-спальные | 498–501 м² | от 549,9 млн ₽ |
Wasl Properties
от 61,1 млн ₽ ($695 984)
план 5/35/60 · первый взнос 5%
| 2-спальная | 148–161 м² | от 108,5 млн ₽ |
| 3-спальная | от 223 м² | от 187,3 млн ₽ |
| 4-спальные | от 369 м² | от 363,6 млн ₽ |
| 2-спальная | от 204 м² | от 163 млн ₽ |
| 3-спальная | от 260 м² | от 274,6 млн ₽ |
| 4-спальные | от 351 м² | от 372 млн ₽ |
Tiger Group
от 64 млн ₽ ($728 980)
план 20/40/10/30 · первый взнос 20%
| 1-спальная | 81–85 м² | от 64 млн ₽ |
| 2-спальная | 130–146 м² | от 88 млн ₽ |
| 3-спальная | 168–239 м² | от 116,7 млн ₽ |
| 4-спальные | 246–276 м² | от 204,7 млн ₽ |
Danube Properties
от 30,4 млн ₽ ($345 813)
план 10/59/1/30 · первый взнос 10%
| Студия | 38–43 м² | от 30,4 млн ₽ |
| 1-спальная | 70–76 м² | от 56,1 млн ₽ |
| 2-спальная | 105–136 м² | от 71,5 млн ₽ |
| 3-спальная | 148–153 м² | от 117,1 млн ₽ |
| 4-спальные | от 187 м² | от 175,8 млн ₽ |
| 5-спальных | от 803 м² | от 801 млн ₽ |
Deyaar Development
от 47,9 млн ₽ ($545 950)
план 10/40/50 · первый взнос 10%
| 1-спальная | 71–85 м² | от 47,9 млн ₽ |
| 2-спальная | 102–127 м² | от 68,5 млн ₽ |
| 3-спальная | 152–205 м² | от 123,4 млн ₽ |
| 2-спальная | 131–253 м² | от 108,2 млн ₽ |
| 3-спальная | 311–320 м² | от 216,6 млн ₽ |
| 3-спальная | от 440 м² | от 416,1 млн ₽ |
| 4-спальные | 491–554 м² | от 463,8 млн ₽ |
Emaar Properties
от 67,5 млн ₽ ($769 200)
план 10/80/10 · первый взнос 10%
Sobha Realty
от 68,4 млн ₽ ($778 761)
план 20/50/30 · первый взнос 20%
| 1-спальная | 64–81 м² | от 68,4 млн ₽ |
| 2-спальная | 110–149 м² | от 113,6 млн ₽ |
| 3-спальная | от 211 м² | от 223,5 млн ₽ |
Marasi Bay Island
Omniyat Group
Сданы · 36+
Цены «от» у сданных домов — прайс застройщика на момент публикации проекта; актуальные цены смотрите по реальным сделкам (таблица цен по сделкам выше) или спросите меня.
| Проект | Застройщик | Сдан | От (прайс застройщика) |
|---|---|---|---|
| Eywa The Tree of Life | R. Evolution | 2026 | 298,6 млн ₽ ($3 400 953) |
| Urban Life residences | Urban Properties Development | 2026 | 23,9 млн ₽ ($272 294) |
| Vento Tower | Anax Developments | 2026 | 33,6 млн ₽ ($382 301) |
| Century Tower | Ambs Real Estate | 2026 | 36 млн ₽ ($409 516) |
| Urban Life Phase 2 By Urban Properties | Urban Properties Development | 2026 | 35,9 млн ₽ ($408 441) |
| Eywa | R. Evolution | 2026 | 290,6 млн ₽ ($3 310 069) |
| The Quayside | Ellington | 2026 | 87 млн ₽ ($990 559) |
| The Crestmark | Ellington | 2026 | 36,7 млн ₽ ($418 197) |
| Royal Regency | Al Seeb Real Estate Development | 2026 | 29,7 млн ₽ ($338 734) |
| Peninsula Four | Select Group | 2026 | 29,3 млн ₽ ($333 540) |
| Jumeirah Living Business Bay | Select Group | 2025 | 201,7 млн ₽ ($2 296 839) |
| Luxury Family Residence III | Kappa Acca | 2025 | — |
| Peninsula Phase 3 By Select Group | Select Group | 2025 | 24,2 млн ₽ ($275 367) |
| Peninsula Phase 2 By Select Group | Select Group | 2025 | 23,7 млн ₽ ($270 382) |
| Peninsula One | Select Group | 2025 | 23,4 млн ₽ ($266 909) |
| Marriott Residences By Octa | OCTA Properties | 2025 | 29,9 млн ₽ ($340 368) |
| Canal Bay | NED | 2024 | 53,2 млн ₽ ($605 854) |
| West 5 Tower | MAG Property Development | 2024 | 46,6 млн ₽ ($530 973) |
| Keturah Tower | MAG Property Development | 2024 | 90,6 млн ₽ ($1 031 995) |
| The Paragon by IGO | Invest Group Overseas | 2024 | 20,7 млн ₽ ($235 607) |
| Peninsula Five | Select Group | 2024 | 27,3 млн ₽ ($310 450) |
| Regalia By Deyaar | Deyaar Development | 2024 | 19,1 млн ₽ ($217 155) |
| Nobles Tower | Tiger Properties | 2024 | 38 млн ₽ ($432 333) |
| DaVinci Tower | Dar AL Arkan Properties | 2024 | 120 млн ₽ ($1 366 916) |
| Trillionaire Residences By Binghatti | Binghatti Developers | 2024 | 48,4 млн ₽ ($550 833) |
| Terraces Marasi | Keymavens | 2024 | 48,4 млн ₽ ($550 816) |
| Mama Shelter | The Devmark Group | 2023 | 23,1 млн ₽ ($263 324) |
| The Lana | Omniyat Group | 2023 | 2032,1 млн ₽ ($23 144 997) |
| Residence 110 | Select Group | 2023 | 45,6 млн ₽ ($519 297) |
| Urban Oasis by Missoni | Dar AL Arkan Properties | 2023 | 22,9 млн ₽ ($260 945) |
| Aykon City - Tower B | Damac Properties | 2023 | 24,6 млн ₽ ($280 477) |
| Binghatti Canal | Binghatti Developers | 2023 | 24,1 млн ₽ ($274 695) |
| Ahad Residences | Ahad Group | 2023 | 24,4 млн ₽ ($278 077) |
| Zada Tower | Damac Properties | 2023 | 16,7 млн ₽ ($190 606) |
| 15 Northside | Select Group | 2023 | 21,3 млн ₽ ($242 157) |
| Upside | SRG | 2023 | 40,7 млн ₽ ($463 686) |
Локация, жизнь и инфраструктура
Локация и транспорт
на машине из Business Bay, без пробок
8мин
Бурдж-Халифа
8мин
Dubai Mall
10мин
DIFC
15мин
Пляж La Mer
20мин
Аэропорт DXB
22мин
Дубай Марина
25мин
Пальма Джумейра
30мин
Expo City
Район зажат между Даунтауном, Sheikh Zayed Road (E11) и Al Khail Road (E44) — на машине близко всё, но выезды в час пик медленные. Станция метро Business Bay (красная ветка) — на деловом краю района у E11; из башен у канала до неё 10–20 минут пешком, в час пик станция загружена. Парковки — в башнях; гостевые места в дефиците.
Жизнь в районе
8мин
до Бурдж-Халифы и Dubai Mall — Даунтаун через дорогу
~3км
набережной канала через район — прогулки и бег у воды
24/7
ритм «офисы + жильё»: район работает днём и живёт вечером
44
активные стройки — район продолжает расти
Рестораны и кафе — вдоль канала и в отелях, вечерняя жизнь рядом в Даунтауне. Честно о минусах: парков внутри почти нет (жители ставят «зелени» 3,0 из 5 — худшая оценка района), и при 44 стройках где-то обязательно шумит кран.
Школы, сады и медицина
Школы
- Внутри района школ нет — возят в соседние
- Safa British School — Al Safa, ~10 мин
- JSS Private School — Al Safa, ~10 мин
Детям и здоровью
- Сады: Jumeirah International, Blossom и другие
- Клиники Aster, Medcare — в районе
- Mediclinic — в Dubai Mall, ~10 минут
Каждый день
- Супермаркеты в башнях, Bay Avenue Mall
- Спортзалы, салоны, аптеки — в каждой башне
- Крупные покупки — Dubai Mall в 8 минутах
Что говорят жители
«Провёл в Business Bay немало времени — район выглядит ровно так, как представляешь себе Дубай: глянцевый, центральный, всегда в движении. По расположению придраться не к чему: до всего — считанные минуты.»
Отзыв жителя района · перевод
«Час пик — настоящее испытание: выехать из района сложно, метро переполнено. При этом для семей и одиночек место отличное — самый центр города и виды на Бурдж-Халифу.»
Отзыв жителя района · перевод
«Живой деловой хаб: офисы, штаб-квартиры, бизнес-центры — и при этом полноценная жизнь после работы. Современный скайлайн, всё смешано — работа и лайфстайл в одном месте.»
Отзыв жителя района · перевод
«Одна из самых центральных и живых локаций Дубая: микс деловых и жилых башен, масса ресторанов, кафе и отелей — настоящий городской вайб. Даунтаун и Бурдж-Халифа — в двух шагах, а канал добавляет району воздуха.»
Отзыв жителя района · перевод
Тексты — реальные отзывы жителей Business Bay из открытых источников (перевод); имена изменены.
Спроси Лёлю про Business Bay
Вопросы, которые мне задают о районе чаще всего, — с ответами по данным, а не по ощущениям:
В Business Bay строится 44 проекта — не обвалит ли новое предложение цены?+
Это главная стройплощадка центра города: 70% сделок района — строящееся, календарь сдач расписан до 2032 года. При этом Метр готового по тем же домам: к тем же месяцам год назад (июнь–август 2026 к июню–августу 2025): от −4,5% до −2,6%, по 53 домам, 348 сделок; к январю–февралю (июнь–август 2026 к январю–февралю 2026): от −7,4% до −5,7%, по 46 домам, 362 сделки. Диапазон — потому что результат зависит от границ окна и порога сделок на дом; одно число здесь было бы точнее, чем данные. По всему Дубаю, в тех же домах, июнь–август к январю–февралю того же года: в 2024 году от +3,8% до +4,9%, в 2025 году от +2,8% до +3,9%, в 2026 году от −5,5% до −4,5%. Для сравнения, год к году по тем же домам: январь–февраль 2025 к январю–февралю 2024 — от +9,5% до +11,0%; январь–февраль 2026 к январю–февралю 2025 — от +5,3% до +7,7%. Летний плюс 2024 и 2025 годов пришёлся на годы роста цен — по этим годам сезон от роста не отделить. Готовый фонд и новый люкс у канала — почти разные рынки. Риск затоваривания реален в масс-сегменте стройки — поэтому покупать здесь стоит не «район вообще», а конкретный дом по цене ниже реальной цены его же сделок.
Что выбрать — Business Bay или Даунтаун?+
BB — это «Даунтаун без наценки за адрес»: та же центральность (Бурдж-Халифа в 8 минутах, DIFC в 10), виды на Бурдж и канал, но готовый метр заметно дешевле соседского. По ликвидности BB даже сильнее: №2 в городе по готовым сделкам против №4 у Даунтауна. Платить за сам адрес «Downtown Dubai» имеет смысл ради конкретных знаковых домов — пришлю сравнение по реальным сделкам обоих районов под ваш бюджет.
Каково реально жить в Business Bay?+
По отзывам жителей — самый «городской» ритм Дубая: офисы и жильё вперемешку, рестораны, канал, всё в движении. Честные минусы: выезды в час пик забиты и метро переполнено, парков внутри почти нет (жители ставят «зелени» 3,0 из 5 — худшая оценка района), и в районе 44 активные стройки — где-то обязательно шумит кран.
Первая покупка в Дубае: готовое или строящееся в Business Bay?+
Готовое можно проверить по реальным сделкам реестра и сразу сдавать (аренда района — вторая по объёму в городе). Строящееся здесь дороже готового на 29–55% за метр — премия за новизну, рассрочку и люкс у канала. Для первой покупки я обычно советую готовое ниже реальной цены сделок дома; стройку — только после сравнения цены застройщика со сделками его же готовых соседей.
Где находится Business Bay и сколько ехать до моря и аэропорта?+
Самый центр «нового Дубая», сразу за Даунтауном, вдоль Дубайского канала. Бурдж-Халифа и Dubai Mall — ~8 минут на машине, DIFC — ~10, пляж La Mer — ~15, аэропорт DXB — ~20, Марина — ~22. Станция метро Business Bay (красная ветка) — у Sheikh Zayed Road.
Сколько стоит квартира в Business Bay?+
По реальным сделкам с готовым жильём: студия — 23,9 млн ₽ ($272 294), 1-спальная — 34,7 млн ₽, 2-спальная — 54,4 млн ₽, 3-спальная — 87,9 млн ₽. Это реальные цены по сделкам: половина прошла дешевле. Строящееся заметно дороже: студия 28,8 млн ₽, 1-спальная 55 млн ₽.
Сколько стоит студия в Business Bay и что она приносит?+
Типичная готовая студия — 23,9 млн ₽ ($272 294, ~44 м²). Сдаётся по реальным договорам Ejari за 1,7 млн ₽ в год — валовая доходность ~7,0%, лучшая среди типов квартир района: компактные лоты в деловом центре разбирают арендаторы-профессионалы.
Какая доходность от сдачи квартиры в Business Bay?+
По фактам госрегистрации (аренда Ejari ÷ цена реальной сделки): студии ~7,0%, 1-спальные ~6,6%, 2-спальные ~6,1% валовых. Аренда района на 21% дороже типичной ставки города, а готовый метр — лишь на 6% выше городского: редкое для центра сочетание.
Кто строит Business Bay и что здесь строится сейчас?+
Мастер-план района делала Dubai Properties. Сейчас из 78 проектов 41 строятся: больше всех у Damac (11 проектов), активны Binghatti и Select Group, люкс у канала ведут Omniyat и R.Evolution — от массовых башен до брендированных резиденций.
Когда сдадут строящиеся дома в Business Bay?+
Календарь сдач по заявлениям застройщиков: 2026 год — 10 домов, 2027 год — 19 домов, 2028 год — 7 домов, 2029 год — 1 дом, 2030 год — 1 дом, 2031 год — 1 дом, 2032 год — 1 дом. Фактические сроки проверяю по реестру: типичный проект в Дубае идёт от старта продаж до сдачи ~38 месяцев, каждый четвёртый — дольше 58.
Можно ли купить квартиру в Business Bay в рассрочку?+
Да — три четверти сделок района проходят именно так: рассрочка от застройщика с планами вида 20/40/40 или 10/50/40. Помните: метр стройки в BB на 29–55% дороже готового — часть «удобства рассрочки» уже зашита в цену. Сверяйте прайс застройщика с реальными сделками готовых домов рядом.
Есть ли в Business Bay метро?+
Да, станция Business Bay на красной ветке — у Sheikh Zayed Road, со стороны делового края района; из башен у канала до неё 10–20 минут пешком. Честно из отзывов: в час пик станция и поезда переполнены. Дальше от метро выручают такси — короткое плечо до всего центра.
Подходит ли Business Bay для жизни с детьми?+
Это в первую очередь деловой район: школ внутри нет (ближайшие — Safa British School и JSS Private School, ~10 минут), парков мало. При этом жители-семьи ставят району 4,1 из 5 «за семейность»: сады и клиники в районе есть, Даунтаун с Dubai Mall — рядом, и две трети готовых сделок — компактные квартиры, а не семейные метражи. Для классической семейной жизни честнее смотреть JVC или Al Furjan. Семейные разборы: JVC и Al Furjan.
Что выгоднее сдавать в Business Bay — студию или 1-спальную?+
Студия доходнее (~7,0% против ~6,6%), но 1-спальные — ядро рынка: 4 626 новых договоров за год, самый быстрый поиск арендатора. Рынок аренды BB — второй по объёму в городе (10 610 договоров): простоя почти не бывает у обоих типов.
Почему готовое в Business Bay дешевле, чем «положено» центру города, — в чём подвох?+
Готовый метр здесь лишь на 6% дороже среднего по Дубаю — при Бурдж-Халифе в 8 минутах. Причины честные: значительная часть фонда — башни 2008–2015 годов с уставшими лобби и плотной парковкой, вокруг шумят стройки, зелени мало. За эти компромиссы покупатель получает центр, канал и вторую в городе ликвидность — а новый фонд у канала торгуется уже по люкс-ценам.
Хочу купить в Business Bay
Подберу под ваш бюджет — по реальным сделкам
Скажите бюджет и задачу (жить / сдавать) — пришлю варианты: готовые ниже реальной цены сделок своего дома и стройку с проверкой цены застройщика против сделок. В BB особенно важно отличать честную цену от маркетинга — здесь 44 стройки конкурируют за покупателя.
Подобрать в WhatsAppПродаю квартиру в Business Bay
Узнайте реальную цену — по сделкам вашего дома
Покажу, за сколько реально уходили такие же квартиры в вашем доме, где сейчас спрос (4 626 новых арендных договоров 1-спальных за год — самый живой рынок центра) и какая цена продаст быстро, а какая заморозит объект на фоне 44 конкурирующих строек.
Данные: реестр сделок DLD (квартиры, зона Business Bay, 2025–2026), прайсы застройщиков и объявления порталов недвижимости на 22.08.2026, анализ — Радар Лёли. Цены в рублях — по курсу ЦБ РФ +5% (≈88 ₽/$). Официальный курс на практике недостижим: конвертация и перевод стоят денег в зависимости от маршрута — 5% консервативная поправка. Обновляется автоматически. Смотрите также разбор Дубай Марины, разбор JVC и Индекс Лёли. Разрыв между объявлениями и сделками — на странице про торг.