One By Binghatti

По государственному реестру Дубая за последний год в комплексе прошло 211 сделок. 1-спальная (~95 м²) — медиана 3 100 000 AED, метр 3 190 AED/фут². Это зарегистрированные сделки, а не «цены от» из рекламы.

Заявленный застройщиком срок — декабрь 2026.

Застройщик предлагает план: 20/50/30. Первый взнос 20%. Проценты означают долю от цены: при покупке, в ходе строительства и на передаче ключей. Сверх цены — 4% пошлины Земельного департамента.

Сейчас в активных объявлениях 200 лотов. студия — 67, просят от 1 250 000 AED; 1-спальная — 109, просят от 1 700 000 AED; 2-спальная — 11, просят от 3 510 000 AED; 3-спальная — 13, просят от 8 500 000 AED.

Да. Проект во freehold-зоне: иностранец оформляет полную собственность на своё имя, без ограничения срока и без местного партнёра. Свидетельство выдаёт Земельный департамент Дубая, покупатель вносится в государственный реестр. Сделку можно провести удалённо по доверенности — приезжать в Дубай не обязательно.

Основное — 4% пошлины Земельного департамента (при цене 2 575 000 AED это 103 000 AED) плюс регистрационные сборы. На новостройке у застройщика комиссии агента для покупателя обычно нет — её платит застройщик. Дальше ежегодно — сервисный сбор дому (зависит от площади и набора удобств) и счета за коммунальные услуги DEWA. Точные суммы по конкретной квартире посчитаю перед сделкой.

По зарегистрированным договорам аренды (Ejari) 1-спальная в этом доме сдаётся за 143 000 AED в год. Это валовая доходность: из неё вычитаются сервисный сбор, управление и простои между арендаторами.

По цене метра рядом стоят: Bayz 101 By Danube — 3 070 AED/фут²; Binghatti Skyrise - TOWER B — 3 020 AED/фут²; Bayz 102 By Danube — 3 130 AED/фут²; Volante 2 — 3 140 AED/фут². В One By Binghatti метр 3 190 AED/фут². Дальше решают этаж, вид, состояние и то, кто управляет домом — это видно только при просмотре конкретных квартир.

Застройщик — Binghatti Developers. Мы собрали его проекты и реальные сделки по ним на отдельной странице — видно, что он уже сдал и по каким ценам продаётся вторичка. Деньги покупателя на новостройке идут не застройщику напрямую, а на эскроу-счёт под контролем Земельного департамента и раскрываются по мере готовности дома. Перед сделкой проверяю регистрацию проекта, эскроу и историю сдачи сроков.

Да, так проходит большинство сделок. Что делаем: видеопросмотр или отчёт по конкретной квартире, бронирование, договор с застройщиком, оплата по договору. Личное присутствие не обязательно — оформление по доверенности. Расчёты — только легальными банковскими способами, схему подберём под ваш банк; обсудим в переписке.

Застройщик предлагает 30 планировок: студия от 43 до 57 м²; 1-спальная от 71 до 115 м², от 2 575 000 AED; 2-спальная от 147 до 157 м²; 3-спальная от 386 до 395 м²; 3-спальная от 218 м². Чертежи каждой планировки — на этой странице выше, открываются в полный размер. Под конкретную квартиру пришлю план этажа и расположение окон.

По материалам застройщика: крытый бассейн, озеленённые сады, видеонаблюдение, спортзал, рестораны, детская площадка. Содержание всего этого оплачивается сервисным сбором — он считается от площади квартиры и берётся ежегодно.

Сейчас за 1-спальная просят 2 450 000 AED, а по реестру реально платят 3 100 000 AED — разрыв -21%. Значит, в объявлениях просят меньше медианы — вероятно, продавцам нужно выйти быстро. Самое дешёвое предложение сейчас — 1 700 000 AED.

По медиане метра за 1-спальная в этом доме: август 2025 — 3 060 AED/фут², июль 2026 — 2 200 AED/фут². Это снижение на 28% за период. График по месяцам — выше на странице. Медиана по нескольким сделкам в месяц шумит, поэтому смотреть надо на направление, а не на отдельный месяц.

Банки ОАЭ кредитуют нерезидентов: обычно до 50–60% стоимости для готового жилья, ставка плавающая, нужен подтверждённый доход. Дом сдан, поэтому ипотека возможна. Российские банки недвижимость в ОАЭ не кредитуют. Конкретные условия зависят от банка и вашей ситуации — сведу с ипотечным брокером.

Сделки — из открытого реестра Земельного департамента Дубая (DLD): каждая сделка регистрируется государством. Объявления — с портала недвижимости. Прайс, планировки и условия — материалы застройщика. Мы не берём цены из рекламы и не показываем средние по больнице: только медианы по конкретному типу квартиры.