Лёля ОгановаЛёля Оганованедвижимость Дубая
EN

Главная › Квартиры › Торг

Объявления против сделок: на сколько реально сбрасывают в Дубае

Коротко: на готовом жилье продавцы просят в среднем на 21% выше того, что реестр записывает как факт сделки. У новостроек разрыв +4% — застройщик держит прайс. В аренде наоборот: квартиры уходят дороже, чем за них просят. Сравнение идёт по одним и тем же домам — 2 468 совпадений между порталом и реестром за август 2025 — июль 2026.

Данные: сделки — реестр Земельного департамента Дубая (DLD), август 2025 — июль 2026; аренда — договоры Ejari; объявления — Property Finder на 21 августа 2026

Обновлено: 21 августа 2026

+21%
просят выше факта
на готовом жилье
+4%
просят выше факта
на стройке
+1,8%
платят сверх запроса
в аренде

Что это значит на практике. На вторичке торг в 15–20% — не наглость, а норма рынка: столько же расходятся запрос и факт по всему массиву сделок. У застройщика торговаться о цене метра бесполезно — договариваться нужно о графике платежей. В аренде торг не работает вовсе: квартиру заберут дороже вас.

Продажа

Готовое жильё — здесь торгуются

AED за квадратный фут. «Платят» — медиана закрытых сделок реестра за август 2025 — июль 2026.

Разрыв между ценой объявления и ценой сделки, готовое жильё
РайонТипПросятПлатятРазрывДомов
JVCстудии1 533 AED1 301 AED+18%79
однокомнатные1 307 AED1 140 AED+15%142
двухкомнатные1 288 AED1 044 AED+23%53
Business Bayстудии2 339 AED2 161 AED+8%38
однокомнатные1 941 AED1 607 AED+21%58
двухкомнатные1 839 AED1 666 AED+10%45
Дубай Маринастудии2 627 AED2 436 AED+8%13
однокомнатные2 114 AED1 648 AED+28%65
двухкомнатные1 858 AED1 547 AED+20%68
трёхкомнатные1 852 AED1 455 AED+27%36
Al Furjanстудии1 486 AED1 317 AED+13%19
однокомнатные1 271 AED1 101 AED+15%25
двухкомнатные1 381 AED1 069 AED+29%27
Даунтауноднокомнатные2 511 AED1 971 AED+27%51
двухкомнатные2 580 AED2 193 AED+18%50
трёхкомнатные4 160 AED3 173 AED+31%21
Дубай Хиллсоднокомнатные2 514 AED2 105 AED+19%23
двухкомнатные2 480 AED2 078 AED+19%31
трёхкомнатные2 740 AED2 175 AED+26%12
Крик Харбороднокомнатные2 503 AED2 120 AED+18%43
двухкомнатные2 529 AED2 102 AED+20%40
трёхкомнатные2 530 AED2 135 AED+19%26
Арджанстудии1 445 AED1 311 AED+10%29
однокомнатные1 483 AED1 186 AED+25%28
двухкомнатные1 300 AED1 034 AED+26%25
JLTоднокомнатные1 528 AED1 284 AED+19%36
двухкомнатные1 535 AED1 197 AED+28%30
Дубайлэндоднокомнатные873 AED699 AED+25%14
Спортс Ситистудии1 314 AED1 033 AED+27%16
однокомнатные982 AED854 AED+15%30
двухкомнатные1 036 AED765 AED+36%17
Production Cityстудии1 098 AED1 003 AED+9%14
однокомнатные1 297 AED1 030 AED+26%24
двухкомнатные986 AED806 AED+22%13
Силикон Оазисоднокомнатные1 010 AED854 AED+18%18
Таун Сквероднокомнатные1 436 AED1 164 AED+23%16
двухкомнатные1 352 AED1 106 AED+22%22
трёхкомнатные1 280 AED1 031 AED+24%12
Сити Уокдвухкомнатные3 136 AED2 432 AED+29%13
Палм-Джумейраоднокомнатные2 541 AED2 351 AED+8%19
двухкомнатные2 638 AED2 037 AED+29%30
трёхкомнатные2 636 AED2 042 AED+29%19
JVTоднокомнатные1 500 AED1 251 AED+20%19

Строящееся — здесь цену держит застройщик

Разрыв близок к нулю: прайс-лист и есть цена сделки.

Разрыв между ценой объявления и ценой сделки, новостройки
РайонТипПросятПлатятРазрывДомов
JVCстудии1 725 AED1 731 AED0%63
однокомнатные1 517 AED1 448 AED+5%92
двухкомнатные1 419 AED1 359 AED+4%43
Business Bayстудии2 748 AED2 850 AED−4%19
однокомнатные2 660 AED2 651 AED0%30
двухкомнатные2 698 AED2 548 AED+6%25
трёхкомнатные3 064 AED2 772 AED+11%14
Al Furjanоднокомнатные1 536 AED1 353 AED+14%19
двухкомнатные1 470 AED1 330 AED+10%18
Даунтаундвухкомнатные3 175 AED2 847 AED+12%12
Дубай Хиллсоднокомнатные2 437 AED2 245 AED+9%30
двухкомнатные2 433 AED2 374 AED+2%29
трёхкомнатные2 468 AED2 529 AED−2%14
Крик Харбороднокомнатные2 548 AED2 567 AED−1%16
двухкомнатные2 502 AED2 433 AED+3%18
трёхкомнатные2 567 AED2 284 AED+12%13
Арджанстудии1 724 AED1 660 AED+4%24
однокомнатные1 524 AED1 443 AED+6%31
двухкомнатные1 438 AED1 388 AED+4%16
Дубай Саутстудии1 821 AED1 712 AED+6%36
однокомнатные1 498 AED1 485 AED+1%39
двухкомнатные1 450 AED1 374 AED+5%28
Дубайлэндстудии1 506 AED1 543 AED−2%49
однокомнатные1 244 AED1 271 AED−2%50
двухкомнатные1 202 AED1 177 AED+2%33
Маритайм Ситиоднокомнатные2 751 AED2 623 AED+5%20
двухкомнатные2 732 AED2 624 AED+4%15
Мотор Ситиоднокомнатные1 967 AED1 910 AED+3%19
двухкомнатные1 954 AED1 995 AED−2%13
Спортс Ситиоднокомнатные1 438 AED1 360 AED+6%14
двухкомнатные1 316 AED1 301 AED+1%14
Production Cityстудии1 591 AED1 651 AED−4%17
однокомнатные1 404 AED1 339 AED+5%15
Аль-Джаддафоднокомнатные1 872 AED1 893 AED−1%16
двухкомнатные1 820 AED2 006 AED−9%14
Таун Сквероднокомнатные1 564 AED1 452 AED+8%19
двухкомнатные1 481 AED1 454 AED+2%23
JVTстудии1 956 AED1 836 AED+6%13
однокомнатные1 697 AED1 577 AED+8%19
двухкомнатные1 634 AED1 494 AED+9%15
Сайенс Паркстудии1 896 AED1 987 AED−5%13
однокомнатные1 654 AED1 558 AED+6%12
Аль-Варсанстудии1 386 AED1 351 AED+3%13
однокомнатные1 103 AED1 079 AED+2%14

Аренда

Что просят в объявлениях против новых договоров Ejari по 1047 домам. Минус означает, что квартира ушла дороже запроса.

ТипРазрывДомов
студии−3,8%261
однокомнатные−1,4%452
двухкомнатные−1,1%268
трёхкомнатные+1,7%66

Чем меньше квартира, тем сильнее рынок арендодателя. Студии уходят на 3,8% дороже, чем за них просят. Трёхкомнатные — единственный тип, где торг есть.

Как считали и чего эта страница не говорит

Сравниваем только дома, у которых есть проверенное соответствие между порталом и реестром — один и тот же дом с обеих сторон. По названию района считать нельзя: зона реестра шире. «Marsa Dubai» включает JBR, Dubai Harbour и Bluewaters, и прямое сравнение давало разрыв в обратную сторону.

Разрыв — не размер скидки на конкретной сделке. Объявления и сделки описывают разные квартиры: этаж, вид, ремонт и меблировка не совпадают. Цифра показывает, насколько запрос рынка в целом расходится с тем, что реестр записал как факт.

Не показываем связки, где меньше 12 домов: медиана по пяти домам скачет и вводит в заблуждение. Поэтому в таблицах не все районы и не все типы.

Частые вопросы

На сколько реально сбрасывают цену при покупке квартиры в Дубае?
На готовом жилье продавцы просят в среднем на 21% выше того, что реестр записывает как факт сделки: медиана по 43 связкам «район + тип» за август 2025 — июль 2026. У новостроек разрыв +4% — застройщик держит прайс, и торга там практически нет. Это не право на скидку, а рыночный ориентир: на квартире с редким видом разрыв будет нулевым.
Значит, можно смело требовать минус 17%?
Нет. 21% — медиана по рынку, а не по вашей квартире. Разброс большой: от нуля до +36% (двухкомнатные в районе Спортс Сити). Цифра даёт основание начать разговор о цене, но дальше нужно смотреть конкретный дом: сколько сделок в нём прошло, по какой цене и как давно.
Почему у застройщика торга нет?
Потому что продавец один и он контролирует прайс. Скидка на первичке приходит не ценой, а условиями: рассрочка без процентов, оплата пошлины DLD за счёт застройщика, отделка или мебель в подарок, post-handover платежи. Спорить о цене метра там почти бесполезно — договариваться нужно о графике платежей.
А в аренде можно торговаться?
Практически нет. По 1047 домам медиана показывает, что квартиры уходят на 1,8% дороже, чем за них просят в объявлении — то есть арендаторы конкурируют между собой. Сильнее всего это на студии: −3,8%. Единственный тип, где торг есть, — трёхкомнатные.
Откуда взяты цифры?
Сделки — открытый реестр Земельного департамента Дубая (DLD) за август 2025 — июль 2026, то есть только закрытые месяцы. Аренда — зарегистрированные договоры Ejari, новые, без продлений. Объявления — Property Finder, выгрузка от 21 августа 2026. Всё пересчитано в AED за квадратный фут, считаем медианы, не средние.

Проверю конкретную квартиру

Пришлите ссылку на объявление — скажу, сколько по этому дому реально проходило в реестре, есть ли основание торговаться и на сколько.

Написать в WhatsApp

Дальше по теме: сколько стоят квартиры по районам, оценка своей квартиры по реестру, разбор районов.