Лёля ОгановаЛёля Оганованедвижимость Дубая
EN

Главная › Квартиры › Торг

Объявления против сделок: на сколько реально сбрасывают в Дубае

Коротко: на готовом жилье продавцы просят в среднем на 23% выше того, что реестр записывает как факт сделки. У новостроек разрыв +4% — застройщик держит прайс. В аренде наоборот: квартиры уходят дороже, чем за них просят. Сравнение идёт по одним и тем же домам — 3 554 совпадений между порталом и реестром за август 2025 — июль 2026.

Данные: сделки — реестр Земельного департамента Дубая (DLD), август 2025 — июль 2026; аренда — договоры Ejari; объявления — Property Finder на 12 октября 2026

Обновлено: 12 октября 2026

+23%
просят выше факта
на готовом жилье
+4%
просят выше факта
на стройке
+1,8%
платят сверх запроса
в аренде

Что это значит на практике. На вторичке торг в 15–20% — не наглость, а норма рынка: столько же расходятся запрос и факт по всему массиву сделок. У застройщика торговаться о цене метра бесполезно — договариваться нужно о графике платежей. В аренде торг не работает вовсе: квартиру заберут дороже вас.

Продажа

Готовое жильё — здесь торгуются

AED за квадратный фут. «Платят» — медиана закрытых сделок реестра за август 2025 — июль 2026.

Разрыв между ценой объявления и ценой сделки, готовое жильё
РайонТипПросятПлатятРазрывДомов
JVCстудии1 492 AED1 301 AED+15%99
однокомнатные1 278 AED1 063 AED+20%164
двухкомнатные1 276 AED1 034 AED+23%84
Business Bayстудии2 176 AED2 045 AED+6%45
однокомнатные1 932 AED1 586 AED+22%66
двухкомнатные1 811 AED1 619 AED+12%57
трёхкомнатные2 068 AED1 559 AED+33%21
Дубай Маринастудии2 238 AED1 975 AED+13%23
однокомнатные2 068 AED1 643 AED+26%79
двухкомнатные1 948 AED1 570 AED+24%84
трёхкомнатные1 850 AED1 483 AED+25%51
Al Furjanстудии1 482 AED1 337 AED+11%21
однокомнатные1 311 AED1 042 AED+26%34
двухкомнатные1 335 AED1 025 AED+30%33
трёхкомнатные1 343 AED935 AED+44%13
Даунтауноднокомнатные2 510 AED2 006 AED+25%62
двухкомнатные2 552 AED2 083 AED+23%59
трёхкомнатные3 884 AED2 740 AED+42%27
Дубай Хиллсоднокомнатные2 503 AED2 159 AED+16%31
двухкомнатные2 452 AED2 039 AED+20%36
трёхкомнатные2 719 AED2 113 AED+29%22
Крик Харбороднокомнатные2 435 AED2 107 AED+16%59
двухкомнатные2 508 AED2 076 AED+21%59
трёхкомнатные2 591 AED2 079 AED+25%41
Арджанстудии1 410 AED1 311 AED+7%35
однокомнатные1 445 AED1 180 AED+23%38
двухкомнатные1 304 AED1 034 AED+26%31
Дубай Саутстудии1 264 AED1 128 AED+12%12
однокомнатные1 106 AED929 AED+19%19
двухкомнатные1 046 AED844 AED+24%18
JLTстудии1 884 AED1 596 AED+18%15
однокомнатные1 554 AED1 298 AED+20%39
двухкомнатные1 503 AED1 197 AED+26%35
трёхкомнатные1 691 AED1 244 AED+36%19
Дубайлэндоднокомнатные893 AED690 AED+29%16
Мотор Ситиоднокомнатные1 101 AED881 AED+25%21
Спортс Ситистудии1 175 AED984 AED+19%24
однокомнатные974 AED816 AED+19%40
двухкомнатные991 AED765 AED+30%33
Production Cityстудии1 132 AED1 068 AED+6%18
однокомнатные1 259 AED974 AED+29%29
двухкомнатные972 AED800 AED+21%21
Аль-Джаддафоднокомнатные1 759 AED1 388 AED+27%13
Силикон Оазисстудии1 224 AED1 073 AED+14%15
однокомнатные1 010 AED827 AED+22%40
двухкомнатные1 122 AED817 AED+37%13
Таун Сквероднокомнатные1 424 AED1 165 AED+22%20
двухкомнатные1 349 AED1 095 AED+23%29
трёхкомнатные1 270 AED981 AED+29%18
Интернешнл Ситистудии1 209 AED1 051 AED+15%15
однокомнатные841 AED689 AED+22%17
Сити Уокоднокомнатные2 828 AED2 279 AED+24%18
двухкомнатные2 992 AED2 371 AED+26%19
трёхкомнатные3 309 AED2 437 AED+36%12
Палм-Джумейраоднокомнатные2 442 AED2 232 AED+9%34
двухкомнатные2 805 AED2 025 AED+39%51
трёхкомнатные2 826 AED2 125 AED+33%35
JVTстудии1 469 AED1 207 AED+22%12
однокомнатные1 442 AED1 229 AED+17%20
двухкомнатные1 456 AED1 190 AED+22%16

Строящееся — здесь цену держит застройщик

Разрыв близок к нулю: прайс-лист и есть цена сделки.

Разрыв между ценой объявления и ценой сделки, новостройки
РайонТипПросятПлатятРазрывДомов
JVCстудии1 752 AED1 710 AED+2%87
однокомнатные1 511 AED1 436 AED+5%106
двухкомнатные1 411 AED1 376 AED+2%68
Business Bayстудии2 727 AED2 850 AED−4%21
однокомнатные2 621 AED2 663 AED−2%32
двухкомнатные2 680 AED2 552 AED+5%28
трёхкомнатные2 961 AED2 763 AED+7%18
Al Furjanоднокомнатные1 527 AED1 371 AED+11%26
двухкомнатные1 445 AED1 315 AED+10%26
трёхкомнатные1 378 AED1 234 AED+12%13
Даунтауноднокомнатные3 259 AED2 999 AED+9%12
двухкомнатные3 161 AED2 858 AED+11%12
Дубай Хиллсоднокомнатные2 369 AED2 243 AED+6%32
двухкомнатные2 399 AED2 369 AED+1%31
трёхкомнатные2 514 AED2 498 AED+1%18
Крик Харбороднокомнатные2 540 AED2 617 AED−3%19
двухкомнатные2 526 AED2 330 AED+8%23
трёхкомнатные2 981 AED2 329 AED+28%18
Арджанстудии1 731 AED1 666 AED+4%31
однокомнатные1 530 AED1 432 AED+7%34
двухкомнатные1 406 AED1 366 AED+3%23
Дубай Саутстудии1 802 AED1 716 AED+5%43
однокомнатные1 504 AED1 485 AED+1%57
двухкомнатные1 390 AED1 354 AED+3%45
трёхкомнатные1 610 AED1 498 AED+7%16
Дубайлэндстудии1 544 AED1 547 AED0%53
однокомнатные1 276 AED1 265 AED+1%59
двухкомнатные1 226 AED1 172 AED+5%45
трёхкомнатные1 254 AED1 148 AED+9%13
Маритайм Ситиоднокомнатные2 678 AED2 617 AED+2%20
двухкомнатные2 692 AED2 562 AED+5%16
Мотор Ситиоднокомнатные1 987 AED1 910 AED+4%21
двухкомнатные1 944 AED1 945 AED0%16
Спортс Ситистудии1 721 AED1 571 AED+9%15
однокомнатные1 413 AED1 325 AED+7%16
двухкомнатные1 301 AED1 320 AED−1%15
Production Cityстудии1 595 AED1 651 AED−3%17
однокомнатные1 398 AED1 357 AED+3%20
двухкомнатные1 297 AED1 237 AED+5%18
Аль-Джаддафоднокомнатные1 851 AED1 893 AED−2%18
двухкомнатные1 734 AED1 999 AED−13%14
Таун Сквероднокомнатные1 583 AED1 469 AED+8%26
двухкомнатные1 494 AED1 466 AED+2%27
JVTстудии1 871 AED1 696 AED+10%15
однокомнатные1 666 AED1 542 AED+8%22
двухкомнатные1 634 AED1 494 AED+9%19
Сайенс Паркстудии1 901 AED1 987 AED−4%13
однокомнатные1 654 AED1 540 AED+7%13
Аль-Варсанстудии1 400 AED1 287 AED+9%20
однокомнатные1 111 AED1 113 AED0%17
Аль-Сатвастудии2 443 AED2 397 AED+2%15
однокомнатные2 116 AED2 111 AED0%22

Аренда

Что просят в объявлениях против новых договоров Ejari по 1047 домам. Минус означает, что квартира ушла дороже запроса.

ТипРазрывДомов
студии−3,8%261
однокомнатные−1,4%452
двухкомнатные−1,1%268
трёхкомнатные+1,7%66

Чем меньше квартира, тем сильнее рынок арендодателя. Студии уходят на 3,8% дороже, чем за них просят. Трёхкомнатные — единственный тип, где торг есть.

Как считали и чего эта страница не говорит

Сравниваем только дома, у которых есть проверенное соответствие между порталом и реестром — один и тот же дом с обеих сторон. По названию района считать нельзя: зона реестра шире. «Marsa Dubai» включает JBR, Dubai Harbour и Bluewaters, и прямое сравнение давало разрыв в обратную сторону.

Разрыв — не размер скидки на конкретной сделке. Объявления и сделки описывают разные квартиры: этаж, вид, ремонт и меблировка не совпадают. Цифра показывает, насколько запрос рынка в целом расходится с тем, что реестр записал как факт.

Не показываем связки, где меньше 12 домов: медиана по пяти домам скачет и вводит в заблуждение. Поэтому в таблицах не все районы и не все типы.

Частые вопросы

На сколько реально сбрасывают цену при покупке квартиры в Дубае?
На готовом жилье продавцы просят в среднем на 23% выше того, что реестр записывает как факт сделки: медиана по 60 связкам «район + тип» за август 2025 — июль 2026. У новостроек разрыв +4% — застройщик держит прайс, и торга там практически нет. Это не право на скидку, а рыночный ориентир: на квартире с редким видом разрыв будет нулевым.
Значит, можно смело требовать минус 17%?
Нет. 23% — медиана по рынку, а не по вашей квартире. Разброс большой: от нуля до +44% (трёхкомнатные в районе Al Furjan). Цифра даёт основание начать разговор о цене, но дальше нужно смотреть конкретный дом: сколько сделок в нём прошло, по какой цене и как давно.
Почему у застройщика торга нет?
Потому что продавец один и он контролирует прайс. Скидка на первичке приходит не ценой, а условиями: рассрочка без процентов, оплата пошлины DLD за счёт застройщика, отделка или мебель в подарок, post-handover платежи. Спорить о цене метра там почти бесполезно — договариваться нужно о графике платежей.
А в аренде можно торговаться?
Практически нет. По 1047 домам медиана показывает, что квартиры уходят на 1,8% дороже, чем за них просят в объявлении — то есть арендаторы конкурируют между собой. Сильнее всего это на студии: −3,8%. Единственный тип, где торг есть, — трёхкомнатные.
Откуда взяты цифры?
Сделки — открытый реестр Земельного департамента Дубая (DLD) за август 2025 — июль 2026, то есть только закрытые месяцы. Аренда — зарегистрированные договоры Ejari, новые, без продлений. Объявления — Property Finder, выгрузка от 12 октября 2026. Всё пересчитано в AED за квадратный фут, считаем медианы, не средние.

Проверю конкретную квартиру

Пришлите ссылку на объявление — скажу, сколько по этому дому реально проходило в реестре, есть ли основание торговаться и на сколько.

Написать в WhatsApp

Дальше по теме: сколько стоят квартиры по районам, оценка своей квартиры по реестру, разбор районов.