Urban Oasis by Missoni

По государственному реестру Дубая за последний год в комплексе прошло 49 сделок. 2-спальная (~104 м²) — медиана 2 395 000 AED, метр 2 120 AED/фут². Это зарегистрированные сделки, а не «цены от» из рекламы.

Заявленный застройщиком срок — август 2023. По реестру дом уже заселён — есть зарегистрированные договоры аренды.

Застройщик предлагает план: Standard : 10/20/30/40. Первый взнос 10%. Проценты — доли от цены; к каким этапам они привязаны, застройщик в прайсе не расшифровывает — уточню у него по вашей квартире. Сверх цены — 4% пошлины Земельного департамента.

Сейчас в активных объявлениях 277 лотов. студия — 24, просят от 1 000 000 AED; 1-спальная — 71, просят от 1 390 000 AED; 2-спальная — 129, просят от 1 899 000 AED; 3-спальная — 53, просят от 4 900 000 AED.

Да. Проект во freehold-зоне: иностранец оформляет полную собственность на своё имя, без ограничения срока и без местного партнёра. Свидетельство выдаёт Земельный департамент Дубая, покупатель вносится в государственный реестр. Сделку можно провести удалённо по доверенности — приезжать в Дубай не обязательно.

Основное — 4% пошлины Земельного департамента (при цене 958 000 AED это 38 000 AED) плюс регистрационные сборы. На новостройке у застройщика комиссии агента для покупателя обычно нет — её платит застройщик. Дальше ежегодно — сервисный сбор дому (зависит от площади и набора удобств) и счета за коммунальные услуги DEWA. Точные суммы по конкретной квартире посчитаю перед сделкой.

По зарегистрированным договорам аренды (Ejari) 2-спальная в этом доме сдаётся за 145 000 AED в год. При медианной цене покупки 2 395 000 AED это ~6,5% годовых до расходов. Это валовая доходность: из неё вычитаются сервисный сбор, управление и простои между арендаторами.

По цене метра рядом стоят: Terraces Marasi Drive — 2 170 AED/фут²; PARAMOUNT TOWER HOTEL & RESIDENCES — 2 180 AED/фут²; ZADA TOWER — 2 160 AED/фут²; Urban Life — 2 160 AED/фут². В Urban Oasis by Missoni метр 2 120 AED/фут². Дальше решают этаж, вид, состояние и то, кто управляет домом — это видно только при просмотре конкретных квартир.

Застройщик — Dar AL Arkan Properties. Мы собрали его проекты и реальные сделки по ним на отдельной странице — видно, что он уже сдал и по каким ценам продаётся вторичка. Деньги покупателя на новостройке идут не застройщику напрямую, а на эскроу-счёт под контролем Земельного департамента и раскрываются по мере готовности дома. Перед сделкой проверяю регистрацию проекта, эскроу и историю сдачи сроков.

Да, так проходит большинство сделок. Что делаем: видеопросмотр или отчёт по конкретной квартире, бронирование, договор с застройщиком, оплата по договору. Личное присутствие не обязательно — оформление по доверенности. Расчёты — только легальными банковскими способами, схему подберём под ваш банк; обсудим в переписке.

Застройщик предлагает 67 планировок: студия от 30 до 55 м², от 958 000 AED; 1-спальная от 59 до 152 м², от 1 536 000 AED; 2-спальная от 84 до 127 м², от 2 877 000 AED; 3-спальная от 178 до 247 м², от 4 810 000 AED; 3-спальная от 178 м², от 4 810 000 AED. Чертежи каждой планировки — на этой странице выше, открываются в полный размер. Под конкретную квартиру пришлю план этажа и расположение окон.

По материалам застройщика: beach access, кафе и рестораны, спортзал, рестораны, охрана, консьерж, крытый паркинг, встроенные шкафы, гардеробная, встроенная техника, вид на воду, центральный кондиционер и другое. Содержание всего этого оплачивается сервисным сбором — он считается от площади квартиры и берётся ежегодно.

Сейчас за 2-спальная просят 2 400 000 AED, а по реестру реально платят 2 395 000 AED — разрыв +0,2%. Это значит, что продавцы почти не завышают и большого торга ждать не стоит: цена в объявлении близка к рыночной. Самое дешёвое предложение сейчас — 1 899 000 AED.

По медиане метра за 2-спальная в этом доме: август 2025 — 2 020 AED/фут², июль 2026 — 1 860 AED/фут². Это снижение на 8% за период. График по месяцам — выше на странице. Медиана по нескольким сделкам в месяц шумит, поэтому смотреть надо на направление, а не на отдельный месяц.

Банки ОАЭ кредитуют нерезидентов: обычно до 50–60% стоимости для готового жилья, ставка плавающая, нужен подтверждённый доход. Дом сдан, поэтому ипотека возможна. Российские банки недвижимость в ОАЭ не кредитуют. Конкретные условия зависят от банка и вашей ситуации — сведу с ипотечным брокером.

Сделки — из открытого реестра Земельного департамента Дубая (DLD): каждая сделка регистрируется государством. Объявления — с портала недвижимости. Прайс, планировки и условия — материалы застройщика. Мы не берём цены из рекламы и не показываем средние по больнице: только медианы по конкретному типу квартиры.