SquareX Residence

По государственному реестру Дубая за последний год в комплексе прошло 59 сделок. 1-спальная (~76 м²) — медиана 1 067 000 AED, метр 1 390 AED/фут². Это зарегистрированные сделки, а не «цены от» из рекламы.

Заявленный застройщиком срок — декабрь 2026. По данным реестра дом строится: договоров аренды и перепродаж как готового пока нет.

Застройщик предлагает план: 20/43/7/30. Первый взнос 20%. Проценты — доли от цены; к каким этапам они привязаны, застройщик в прайсе не расшифровывает — уточню у него по вашей квартире. Сверх цены — 4% пошлины Земельного департамента.

Сейчас в активных объявлениях 120 лотов. студия — 12, просят от 795 000 AED; 1-спальная — 100, просят от 1 030 000 AED; 2-спальная — 8, просят от 2 100 000 AED.

Да. Проект во freehold-зоне: иностранец оформляет полную собственность на своё имя, без ограничения срока и без местного партнёра. Свидетельство выдаёт Земельный департамент Дубая, покупатель вносится в государственный реестр. Сделку можно провести удалённо по доверенности — приезжать в Дубай не обязательно.

Основное — 4% пошлины Земельного департамента (при цене 692 000 AED это 28 000 AED) плюс регистрационные сборы. На новостройке у застройщика комиссии агента для покупателя обычно нет — её платит застройщик. Дальше ежегодно — сервисный сбор дому (зависит от площади и набора удобств) и счета за коммунальные услуги DEWA. Точные суммы по конкретной квартире посчитаю перед сделкой.

По цене метра рядом стоят: Almaan 101 — 1 760 AED/фут²; BEVERLY RESIDENCE 2 — 1 750 AED/фут²; Elitz 2 By Danube - 1 — 1 760 AED/фут²; THE BOROUGH — 1 760 AED/фут². В SquareX Residence метр 1 390 AED/фут². Дальше решают этаж, вид, состояние и то, кто управляет домом — это видно только при просмотре конкретных квартир.

Застройщик — Tasmeer Indigo. Мы собрали его проекты и реальные сделки по ним на отдельной странице — видно, что он уже сдал и по каким ценам продаётся вторичка. Деньги покупателя на новостройке идут не застройщику напрямую, а на эскроу-счёт под контролем Земельного департамента и раскрываются по мере готовности дома. Перед сделкой проверяю регистрацию проекта, эскроу и историю сдачи сроков.

Да, так проходит большинство сделок. Что делаем: видеопросмотр или отчёт по конкретной квартире, бронирование, договор с застройщиком, оплата по договору. Личное присутствие не обязательно — оформление по доверенности. Расчёты — только легальными банковскими способами, схему подберём под ваш банк; обсудим в переписке.

Застройщик предлагает 12 планировок: студия от 40 м², от 692 000 AED; 1-спальная от 73 до 77 м², от 1 043 000 AED; 2-спальная от 119 до 134 м², от 1 436 000 AED; 3-спальная от 192 до 212 м², от 2 226 000 AED. Чертежи каждой планировки — на этой странице выше, открываются в полный размер. Под конкретную квартиру пришлю план этажа и расположение окон.

По материалам застройщика: валет-паркинг, спортзал, рестораны, зона фитнеса и здоровья, озеленённые сады, community hall, видеонаблюдение, детская площадка, общий бассейн. Содержание всего этого оплачивается сервисным сбором — он считается от площади квартиры и берётся ежегодно.

Сейчас за 1-спальная просят 1 269 000 AED, а по реестру реально платят 1 067 000 AED — разрыв +18,9%. Значит, в объявлениях цена завышена и торг уместен — я показываю продавцу медиану реестра по его же дому. Самое дешёвое предложение сейчас — 1 030 000 AED.

Да, это переуступка прав по договору с застройщиком. Условие обычно одно: должно быть выплачено 30–40% стоимости, точный порог — в вашем договоре. Оформляется через Земельный департамент, застройщик выдаёт NOC. Сейчас в доме 120 таких лотов в продаже — это и есть переуступки от инвесторов, купивших на старте.

По медиане метра за 1-спальная в этом доме: август 2025 — 1 380 AED/фут², май 2026 — 1 680 AED/фут². Это рост на 22% за период. График по месяцам — выше на странице. Медиана по нескольким сделкам в месяц шумит, поэтому смотреть надо на направление, а не на отдельный месяц.

Банки ОАЭ кредитуют нерезидентов: обычно до 50–60% стоимости для готового жилья, ставка плавающая, нужен подтверждённый доход. На строящемся объекте ипотека сложнее — большинство покупателей берут рассрочку застройщика, она беспроцентная. Российские банки недвижимость в ОАЭ не кредитуют. Конкретные условия зависят от банка и вашей ситуации — сведу с ипотечным брокером.

Деньги покупателя лежат на эскроу-счёте под контролем Земельного департамента и раскрываются застройщику по мере готовности дома — то есть за недостроенное он их не получит. Задержки на рынке Дубая случаются и обычно измеряются месяцами. В договоре с застройщиком есть пункт о просрочке; перед сделкой я его читаю и показываю вам, что там написано именно про этот проект.

Сделки — из открытого реестра Земельного департамента Дубая (DLD): каждая сделка регистрируется государством. Объявления — с портала недвижимости. Прайс, планировки и условия — материалы застройщика. Мы не берём цены из рекламы и не показываем средние по больнице: только медианы по конкретному типу квартиры.