Shamal Waves
Порог входа
от 534 000 AED
$145 400 · 12,8 млн ₽
застройщик прайс не публикует — четверть сделок со студиями прошла дешевле
★ Реальная цена — студия
605 000 AED
$164 700 · 14,5 млн ₽
за столько покупают на самом деле — по 14 реальным сделкам реестра DLD
Данные: реестр сделок Земельного департамента Дубая (DLD), закрытые месяцы: август 2025 — июль 2026; цены застройщиков на 11.10.2026
Обновлено: 11 октября 2026
Реальные сделки государственного реестра
17 сделок за 12 месяцев · последняя — июль 2026 · 34 лота в продаже сейчас
Студия · 53–68 м²
605 000 AED
$164 738 · 14,5 млн ₽ · метр 870 AED/фут²
Так прошли 14 сделок за 12 месяцев. Половина дешевле 605 000 AED, половина дороже — разброс из-за площади: студия здесь от 53 до 68 м².
- Студия готовые Jumeirah Village Circle
- 1 410 AED/фут²
- Здесь метр дешевле района на
- 39%
- Сдаётся за
- 50 000 AED в год
Последние сделки — студия
| 19.01.2026 | 59 м² | 524 000 AED |
| 19.01.2026 | 59 м² | 534 000 AED |
| 20.02.2026 | 59 м² | 690 000 AED |
| 16.03.2026 | 57 м² | 530 000 AED |
| 23.07.2026 | 57 м² | 605 000 AED |
Как менялась цена — студия
AED за фут² · медиана по сделкам реестра DLD
Реестр не публикует номера квартир — только тип, площадь, дату и сумму.
Просят сейчас · 27 объявлений
600 000 AED
$163 376 · 14,3 млн ₽
Самое дешёвое в продаже
565 000 AED
$153 846 · 13,5 млн ₽
Просят против того, что платят
-0,8%
торг почти отсутствует
В объявлениях и вторичка от собственников, и остатки застройщика — кто именно продаёт, проверяю по каждому лоту перед показом.
1-спальная · 119 м²
1 100 000 AED
$299 523 · 26,3 млн ₽ · метр 860 AED/фут²
Так прошли 1 сделка за 12 месяцев. Половина дешевле 1 100 000 AED, половина дороже.
- 1-спальная готовые Jumeirah Village Circle
- 1 300 AED/фут²
- Здесь метр дешевле района на
- 34%
- Сдаётся за
- 82 500 AED в год
Последние сделки — 1-спальная
| 30.08.2023 | 119 м² | 1 100 000 AED |
| 27.09.2024 | 83 м² | 850 000 AED |
| 28.01.2025 | 120 м² | 1 050 000 AED |
| 14.02.2025 | 149 м² | 1 087 000 AED |
| 27.08.2025 | 119 м² | 1 100 000 AED |
Реестр не публикует номера квартир — только тип, площадь, дату и сумму.
2-спальная · 93 м²
975 000 AED
$265 487 · 23,3 млн ₽ · метр 980 AED/фут²
Так прошли 2 сделки за 12 месяцев. Половина дешевле 975 000 AED, половина дороже.
- 2-спальная готовые Jumeirah Village Circle
- 1 180 AED/фут²
- Здесь метр дешевле района на
- 17%
Последние сделки — 2-спальная
| 27.08.2025 | 93 м² | 850 000 AED |
| 19.09.2025 | 93 м² | 1 100 000 AED |
Реестр не публикует номера квартир — только тип, площадь, дату и сумму.
Просят сейчас · 7 объявлений
1 250 000 AED
$340 368 · 29,9 млн ₽
Самое дешёвое в продаже
1 250 000 AED
$340 368 · 29,9 млн ₽
Просят против того, что платят
+28,2%
есть пространство для торга
В объявлениях и вторичка от собственников, и остатки застройщика — кто именно продаёт, проверяю по каждому лоту перед показом.
Медианы закрытых сделок за 12 месяцев без поправки на этаж, вид и состояние. Половина сделок прошла дешевле указанной цены, половина — дороже. Реестр не публикует номера квартир — только тип, площадь, дату и сумму.
История дома по реестру
Окно 36 закрытых месяцев — втрое шире, чем в карточках выше · первая сделка — август 2023
42
сделки за 3 года · 33 за 2 года · 17 за год
862 AED/фут²
медиана метра за 3 года · за последний год 861
550 000 AED
медианная сделка за 3 года
За последний год метр держится ровно на уровне трёхлетней медианы.
Сделок за последний год 17 против 16 годом раньше — оборот ровный.
Все сделки — с готовым жильём: дом давно сдан, продаётся вторичка.
Доходность этого дома
10,68% валовая9,07% чистая
Считается по 13 сделкам с готовым жильём и 18 договорам аренды Ejari по этому же дому. Сервисный сбор 14 AED за фут² в год, данные 2023 — он и вычитается из валовой.
Просят за аренду сейчас
Это запрос в объявлениях, а не зарегистрированные договоры. По нашему замеру по городу в аренде просят примерно столько же, сколько платят — расхождение около 2%.
Как платить
Застройщик не публикует план оплаты по этому проекту — ни долей, ни сроков. Это не значит, что рассрочки нет: спрошу у него условия под вашу квартиру и пришлю в переписке.
Район Jumeirah Village Circle — по реальным сделкам
1 470 AED/фут²
медиана метра по району
13 515
сделок с квартирами за год · ~797 в месяц
69 м²
средняя купленная квартира: студии 33% · 1-спальные 54% · 2+ 14%
Всё про Jumeirah Village Circle: динамика цен, новостройки, отзывы жителей, лоты ниже рынка →
Про проект
Shamal Waves — жилой дом в районе Jumeirah Village Circle. Карточки проекта у застройщика нет: дом известен нам по сделкам государственного реестра Дубая, и всё, что ниже, — из него.
По сделкам видно, что в доме есть студии от 53 до 68 м², однокомнатные около 119 м² и двухкомнатные около 93 м².
За последние 12 закрытых месяцев в доме прошло 17 сделок государственного реестра. Чаще всего покупали студии: медиана 605 000 AED при площади около 59 м², метр — 870 AED/фут². Это дешевле на 39%, чем в среднем студии в готовых домах Jumeirah Village Circle. Сейчас в объявлениях 34 лота. Студия сдаётся за 50 000 AED в год — около 10,8% годовых до расходов.
По району медиана метра — 1 470 AED/фут² при 13 515 сделках с квартирами за год. Ближайшие по цене метра дома Jumeirah Village Circle — HANOVER SQUARE, TUSCAN RESIDENCES1-AREZZO 2 и May Residence Tower 1: их цены и сделки на странице ниже.
Текст собран из данных: реестр сделок Земельного департамента Дубая и карточка проекта у застройщика. Оценок и рекламных формулировок в нём нет.
С чем сравнить в районе
Дома Jumeirah Village Circle с похожей ценой метра — прямые конкуренты за покупателя.
Все дома Jumeirah Village Circle с ценами реестра →
Смотреть шире
Shamal Waves — одна точка рынка. Вот как выглядит картина по всему Дубаю.
Интересует квартира в Shamal Waves?
Подберу конкретную квартиру и скажу честно, стоит ли она своих денег
Проверю этаж, вид, планировку и цену против реальных сделок этого дома. Если предложение слабое — так и скажу и покажу альтернативы в районе.
Написать в WhatsAppЧастые вопросы
Сколько на самом деле стоит квартира в Shamal Waves?
По государственному реестру Дубая за последний год в комплексе прошло 17 сделок. Студия (~59 м²) — медиана 605 000 AED, метр 870 AED/фут². Это зарегистрированные сделки, а не «цены от» из рекламы.
Сколько квартир в Shamal Waves продаётся сейчас?
Сейчас в активных объявлениях 34 лота. студия — 27, просят от 565 000 AED; 2-спальная — 7, просят от 1 250 000 AED.
Какие расходы сверх цены квартиры?
Основное — 4% пошлины Земельного департамента плюс регистрационные сборы. На новостройке у застройщика комиссии агента для покупателя обычно нет — её платит застройщик. Дальше ежегодно — сервисный сбор дому (зависит от площади и набора удобств) и счета за коммунальные услуги DEWA. Точные суммы по конкретной квартире посчитаю перед сделкой.
Что будет, если сдавать квартиру в Shamal Waves?
По зарегистрированным договорам аренды (Ejari) студия в этом доме сдаётся за 50 000 AED в год. При медианной цене покупки 605 000 AED это ~10,8% годовых до расходов. Это валовая доходность: из неё вычитаются сервисный сбор, управление и простои между арендаторами.
Чем Shamal Waves отличается от соседних домов Jumeirah Village Circle?
По цене метра рядом стоят: HANOVER SQUARE — 860 AED/фут²; TUSCAN RESIDENCES1-AREZZO 2 — 870 AED/фут²; May Residence Tower 1 — 860 AED/фут²; GARDENIA 1&2 — 880 AED/фут². В Shamal Waves метр 870 AED/фут². Дальше решают этаж, вид, состояние и то, кто управляет домом — это видно только при просмотре конкретных квартир.
Можно ли купить в Shamal Waves удалённо из России?
Да, так проходит большинство сделок. Что делаем: видеопросмотр или отчёт по конкретной квартире, бронирование, договор с застройщиком, оплата по договору. Личное присутствие не обязательно — оформление по доверенности. Расчёты — только легальными банковскими способами, схему подберём под ваш банк; обсудим в переписке.
Можно ли торговаться в Shamal Waves?
Сейчас за студия просят 600 000 AED, а по реестру реально платят 605 000 AED — разрыв -0,8%. Это значит, что продавцы почти не завышают и большого торга ждать не стоит: цена в объявлении близка к рыночной. Самое дешёвое предложение сейчас — 565 000 AED.
Растёт ли цена в Shamal Waves?
По медиане метра за студия в этом доме: август 2025 — 940 AED/фут², июль 2026 — 990 AED/фут². Это рост на 6% за период. График по месяцам — выше на странице. Медиана по нескольким сделкам в месяц шумит, поэтому смотреть надо на направление, а не на отдельный месяц.
Дают ли ипотеку на квартиру в Shamal Waves?
Банки ОАЭ кредитуют нерезидентов: обычно до 50–60% стоимости для готового жилья, ставка плавающая, нужен подтверждённый доход. Дом сдан, поэтому ипотека возможна. Российские банки недвижимость в ОАЭ не кредитуют. Конкретные условия зависят от банка и вашей ситуации — сведу с ипотечным брокером.
Откуда данные о ценах?
Сделки — из открытого реестра Земельного департамента Дубая (DLD): каждая сделка регистрируется государством. Объявления — с портала недвижимости. Прайс, планировки и условия — материалы застройщика. Мы не берём цены из рекламы и не показываем средние по больнице: только медианы по конкретному типу квартиры.
Данные о сделках — открытый реестр Земельного департамента Дубая, окно 12 закрытых месяцев. Объявления — с портала недвижимости. Материалы застройщика (описание, планировки, удобства, сроки) могут меняться; актуальную доступность уточняйте перед сделкой. Информация носит справочный характер и не является публичной офертой.