SHAMAL RESIDENCES 2
Порог входа
от 495 000 AED
$134 800 · 11,8 млн ₽
застройщик прайс не публикует — четверть сделок со студиями прошла дешевле
★ Реальная цена — студия
495 000 AED
$134 700 · 11,8 млн ₽
за столько покупают на самом деле — по 13 реальным сделкам реестра DLD
Данные: реестр сделок Земельного департамента Дубая (DLD), закрытые месяцы: август 2025 — июль 2026; цены застройщиков на 11.10.2026
Обновлено: 11 октября 2026
Реальные сделки государственного реестра
16 сделок за 12 месяцев · последняя — июнь 2026 · 54 лота в продаже сейчас
Студия · 48–53 м²
495 000 AED
$134 706 · 11,8 млн ₽ · метр 1 030 AED/фут²
Так прошли 13 сделок за 12 месяцев. Половина дешевле 495 000 AED, половина дороже — разброс из-за площади: студия здесь от 48 до 53 м².
- Студия готовые Jumeirah Village Circle
- 1 410 AED/фут²
- Здесь метр дешевле района на
- 27%
- Сдаётся за
- 52 000 AED в год
Последние сделки — студия
| 23.12.2025 | 48 м² | 594 000 AED |
| 30.12.2025 | 48 м² | 570 000 AED |
| 25.03.2026 | 53 м² | 670 000 AED |
| 25.06.2026 | 48 м² | 489 000 AED |
| 25.06.2026 | 49 м² | 495 000 AED |
Как менялась цена — студия
AED за фут² · медиана по сделкам реестра DLD
Реестр не публикует номера квартир — только тип, площадь, дату и сумму.
Просят сейчас · 46 объявлений
600 000 AED
$163 376 · 14,3 млн ₽
Самое дешёвое в продаже
549 000 AED
$149 489 · 13,1 млн ₽
Просят против того, что платят
+21,3%
есть пространство для торга
В объявлениях и вторичка от собственников, и остатки застройщика — кто именно продаёт, проверяю по каждому лоту перед показом.
1-спальная · 71–72 м²
825 000 AED
$224 643 · 19,7 млн ₽ · метр 1 070 AED/фут²
Так прошли 3 сделки за 12 месяцев. Половина дешевле 825 000 AED, половина дороже — разброс из-за площади: 1-спальная здесь от 71 до 72 м².
- 1-спальная готовые Jumeirah Village Circle
- 1 300 AED/фут²
- Здесь метр дешевле района на
- 18%
- Сдаётся за
- 74 000 AED в год
Последние сделки — 1-спальная
| 04.12.2024 | 72 м² | 830 000 AED |
| 19.03.2025 | 36 м² | 340 000 AED |
| 12.09.2025 | 72 м² | 780 000 AED |
| 12.02.2026 | 72 м² | 825 000 AED |
| 10.04.2026 | 71 м² | 900 000 AED |
Реестр не публикует номера квартир — только тип, площадь, дату и сумму.
Просят сейчас · 8 объявлений
970 000 AED
$264 125 · 23,2 млн ₽
Самое дешёвое в продаже
970 000 AED
$264 125 · 23,2 млн ₽
Просят против того, что платят
+17,6%
есть пространство для торга
В объявлениях и вторичка от собственников, и остатки застройщика — кто именно продаёт, проверяю по каждому лоту перед показом.
Медианы закрытых сделок за 12 месяцев без поправки на этаж, вид и состояние. Половина сделок прошла дешевле указанной цены, половина — дороже. Реестр не публикует номера квартир — только тип, площадь, дату и сумму.
История дома по реестру
Окно 36 закрытых месяцев — втрое шире, чем в карточках выше · первая сделка — август 2023
54
сделки за 3 года · 40 за 2 года · 16 за год
1 025 AED/фут²
медиана метра за 3 года · за последний год 1 041
565 000 AED
медианная сделка за 3 года
За последний год метр здесь шёл на 2% дороже трёхлетней медианы — дом дорожает.
Сделок за последний год 16 против 24 годом раньше — оборот упал на 33%: продавать стало сложнее.
Все сделки — с готовым жильём: дом давно сдан, продаётся вторичка.
Доходность этого дома
9,08% валовая7,75% чистая
Считается по 15 сделкам с готовым жильём и 53 договорам аренды Ejari по этому же дому. Сервисный сбор 14 AED за фут² в год, данные 2023 — он и вычитается из валовой.
Просят за аренду сейчас
Это запрос в объявлениях, а не зарегистрированные договоры. По нашему замеру по городу в аренде просят примерно столько же, сколько платят — расхождение около 2%.
Как платить
Застройщик не публикует план оплаты по этому проекту — ни долей, ни сроков. Это не значит, что рассрочки нет: спрошу у него условия под вашу квартиру и пришлю в переписке.
Район Jumeirah Village Circle — по реальным сделкам
1 470 AED/фут²
медиана метра по району
13 515
сделок с квартирами за год · ~797 в месяц
69 м²
средняя купленная квартира: студии 33% · 1-спальные 54% · 2+ 14%
Всё про Jumeirah Village Circle: динамика цен, новостройки, отзывы жителей, лоты ниже рынка →
Про проект
SHAMAL RESIDENCES 2 — жилой дом в районе Jumeirah Village Circle. Карточки проекта у застройщика нет: дом известен нам по сделкам государственного реестра Дубая, и всё, что ниже, — из него.
По сделкам видно, что в доме есть студии от 48 до 53 м² и однокомнатные от 71 до 72 м².
За последние 12 закрытых месяцев в доме прошло 16 сделок государственного реестра. Чаще всего покупали студии: медиана 495 000 AED при площади около 48 м², метр — 1 030 AED/фут². Это дешевле на 27%, чем в среднем студии в готовых домах Jumeirah Village Circle. Сейчас в объявлениях 54 лота. Студия сдаётся за 52 000 AED в год — около 9,1% годовых до расходов.
По району медиана метра — 1 470 AED/фут² при 13 515 сделках с квартирами за год. Ближайшие по цене метра дома Jumeirah Village Circle — NEVA RESIDENCES, LA RIVIERA AZURE и DIAMOND VIEWS 3: их цены и сделки на странице ниже.
Текст собран из данных: реестр сделок Земельного департамента Дубая и карточка проекта у застройщика. Оценок и рекламных формулировок в нём нет.
С чем сравнить в районе
Дома Jumeirah Village Circle с похожей ценой метра — прямые конкуренты за покупателя.
NEVA RESIDENCES1 040 AED/фут²44 сделки за годLA RIVIERA AZURE1 030 AED/фут²7 сделок за год · метр дешевле на 1%DIAMOND VIEWS 31 040 AED/фут²23 сделки за годGOLDEN DREAM TOWER 11 050 AED/фут²57 сделок за годDIAMOND VIEWS 11 050 AED/фут²23 сделки за год · метр дороже на 1%DEZIRE RESIDENCES1 020 AED/фут²19 сделок за год · метр дешевле на 2%Все дома Jumeirah Village Circle с ценами реестра →
Смотреть шире
SHAMAL RESIDENCES 2 — одна точка рынка. Вот как выглядит картина по всему Дубаю.
Интересует квартира в SHAMAL RESIDENCES 2?
Подберу конкретную квартиру и скажу честно, стоит ли она своих денег
Проверю этаж, вид, планировку и цену против реальных сделок этого дома. Если предложение слабое — так и скажу и покажу альтернативы в районе.
Написать в WhatsAppЧастые вопросы
Сколько на самом деле стоит квартира в SHAMAL RESIDENCES 2?
По государственному реестру Дубая за последний год в комплексе прошло 16 сделок. Студия (~48 м²) — медиана 495 000 AED, метр 1 030 AED/фут². Это зарегистрированные сделки, а не «цены от» из рекламы.
Сколько квартир в SHAMAL RESIDENCES 2 продаётся сейчас?
Сейчас в активных объявлениях 54 лота. студия — 46, просят от 549 000 AED; 1-спальная — 8, просят от 970 000 AED.
Какие расходы сверх цены квартиры?
Основное — 4% пошлины Земельного департамента плюс регистрационные сборы. На новостройке у застройщика комиссии агента для покупателя обычно нет — её платит застройщик. Дальше ежегодно — сервисный сбор дому (зависит от площади и набора удобств) и счета за коммунальные услуги DEWA. Точные суммы по конкретной квартире посчитаю перед сделкой.
Что будет, если сдавать квартиру в SHAMAL RESIDENCES 2?
По зарегистрированным договорам аренды (Ejari) студия в этом доме сдаётся за 52 000 AED в год. При медианной цене покупки 495 000 AED это ~9,1% годовых до расходов. Это валовая доходность: из неё вычитаются сервисный сбор, управление и простои между арендаторами.
Чем SHAMAL RESIDENCES 2 отличается от соседних домов Jumeirah Village Circle?
По цене метра рядом стоят: NEVA RESIDENCES — 1 040 AED/фут²; LA RIVIERA AZURE — 1 030 AED/фут²; DIAMOND VIEWS 3 — 1 040 AED/фут²; GOLDEN DREAM TOWER 1 — 1 050 AED/фут². В SHAMAL RESIDENCES 2 метр 1 030 AED/фут². Дальше решают этаж, вид, состояние и то, кто управляет домом — это видно только при просмотре конкретных квартир.
Можно ли купить в SHAMAL RESIDENCES 2 удалённо из России?
Да, так проходит большинство сделок. Что делаем: видеопросмотр или отчёт по конкретной квартире, бронирование, договор с застройщиком, оплата по договору. Личное присутствие не обязательно — оформление по доверенности. Расчёты — только легальными банковскими способами, схему подберём под ваш банк; обсудим в переписке.
Можно ли торговаться в SHAMAL RESIDENCES 2?
Сейчас за студия просят 600 000 AED, а по реестру реально платят 495 000 AED — разрыв +21,3%. Значит, в объявлениях цена завышена и торг уместен — я показываю продавцу медиану реестра по его же дому. Самое дешёвое предложение сейчас — 549 000 AED.
Растёт ли цена в SHAMAL RESIDENCES 2?
По медиане метра за студия в этом доме: август 2025 — 670 AED/фут², июнь 2026 — 940 AED/фут². Это рост на 42% за период. График по месяцам — выше на странице. Медиана по нескольким сделкам в месяц шумит, поэтому смотреть надо на направление, а не на отдельный месяц.
Дают ли ипотеку на квартиру в SHAMAL RESIDENCES 2?
Банки ОАЭ кредитуют нерезидентов: обычно до 50–60% стоимости для готового жилья, ставка плавающая, нужен подтверждённый доход. Дом сдан, поэтому ипотека возможна. Российские банки недвижимость в ОАЭ не кредитуют. Конкретные условия зависят от банка и вашей ситуации — сведу с ипотечным брокером.
Откуда данные о ценах?
Сделки — из открытого реестра Земельного департамента Дубая (DLD): каждая сделка регистрируется государством. Объявления — с портала недвижимости. Прайс, планировки и условия — материалы застройщика. Мы не берём цены из рекламы и не показываем средние по больнице: только медианы по конкретному типу квартиры.
Данные о сделках — открытый реестр Земельного департамента Дубая, окно 12 закрытых месяцев. Объявления — с портала недвижимости. Материалы застройщика (описание, планировки, удобства, сроки) могут меняться; актуальную доступность уточняйте перед сделкой. Информация носит справочный характер и не является публичной офертой.