Samana Waves

По государственному реестру Дубая за последний год в комплексе прошло 26 сделок. Студия (~36 м²) — медиана 543 000 AED, метр 1 330 AED/фут². Это зарегистрированные сделки, а не «цены от» из рекламы.

Заявленный застройщиком срок — апрель 2026.

Застройщик предлагает план: 15/62/23. Первый взнос 15%. Проценты означают долю от цены: при покупке, в ходе строительства и на передаче ключей. Сверх цены — 4% пошлины Земельного департамента.

Сейчас в активных объявлениях 135 лотов. студия — 42, просят от 545 000 AED; 1-спальная — 52, просят от 820 000 AED; 2-спальная — 41, просят от 1 649 000 AED.

Да. Проект во freehold-зоне: иностранец оформляет полную собственность на своё имя, без ограничения срока и без местного партнёра. Свидетельство выдаёт Земельный департамент Дубая, покупатель вносится в государственный реестр. Сделку можно провести удалённо по доверенности — приезжать в Дубай не обязательно.

Основное — 4% пошлины Земельного департамента (при цене 483 000 AED это 19 000 AED) плюс регистрационные сборы. На новостройке у застройщика комиссии агента для покупателя обычно нет — её платит застройщик. Дальше ежегодно — сервисный сбор дому (зависит от площади и набора удобств) и счета за коммунальные услуги DEWA. Точные суммы по конкретной квартире посчитаю перед сделкой.

По цене метра рядом стоят: CATCH RESIDENCES BY IGO — 1 330 AED/фут²; Hyati Avenue — 1 320 AED/фут²; PLAZZO HEIGHTS — 1 320 AED/фут²; LUMINA VISTA RESIDENCES — 1 340 AED/фут². В Samana Waves метр 1 330 AED/фут². Дальше решают этаж, вид, состояние и то, кто управляет домом — это видно только при просмотре конкретных квартир.

Застройщик — Samana Developers. Мы собрали его проекты и реальные сделки по ним на отдельной странице — видно, что он уже сдал и по каким ценам продаётся вторичка. Деньги покупателя на новостройке идут не застройщику напрямую, а на эскроу-счёт под контролем Земельного департамента и раскрываются по мере готовности дома. Перед сделкой проверяю регистрацию проекта, эскроу и историю сдачи сроков.

Да, так проходит большинство сделок. Что делаем: видеопросмотр или отчёт по конкретной квартире, бронирование, договор с застройщиком, оплата по договору. Личное присутствие не обязательно — оформление по доверенности. Расчёты — только легальными банковскими способами, схему подберём под ваш банк; обсудим в переписке.

Застройщик предлагает 7 планировок: студия от 39 до 40 м², от 483 000 AED; 1-спальная от 65 м², от 935 000 AED; 1-спальная от 97 м², от 935 000 AED; 2-спальная от 119 м², от 1 243 000 AED; 2-спальная от 156 м², от 1 243 000 AED. Чертежи каждой планировки — на этой странице выше, открываются в полный размер. Под конкретную квартиру пришлю план этажа и расположение окон.

По материалам застройщика: озеленённые сады, спортзал, elegant lobby, private jacuzzi, общий бассейн, спа, охрана, консьерж, крытый паркинг, встроенные шкафы, гардеробная, центральный кондиционер и другое. Содержание всего этого оплачивается сервисным сбором — он считается от площади квартиры и берётся ежегодно.

Сейчас за студия просят 730 000 AED, а по реестру реально платят 543 000 AED — разрыв +34,5%. Значит, в объявлениях цена завышена и торг уместен — я показываю продавцу медиану реестра по его же дому. Самое дешёвое предложение сейчас — 545 000 AED.

По медиане метра за студия в этом доме: сентябрь 2025 — 1 180 AED/фут², июль 2026 — 1 850 AED/фут². Это рост на 57% за период. График по месяцам — выше на странице. Медиана по нескольким сделкам в месяц шумит, поэтому смотреть надо на направление, а не на отдельный месяц.

Банки ОАЭ кредитуют нерезидентов: обычно до 50–60% стоимости для готового жилья, ставка плавающая, нужен подтверждённый доход. Дом сдан, поэтому ипотека возможна. Российские банки недвижимость в ОАЭ не кредитуют. Конкретные условия зависят от банка и вашей ситуации — сведу с ипотечным брокером.

Сделки — из открытого реестра Земельного департамента Дубая (DLD): каждая сделка регистрируется государством. Объявления — с портала недвижимости. Прайс, планировки и условия — материалы застройщика. Мы не берём цены из рекламы и не показываем средние по больнице: только медианы по конкретному типу квартиры.