REEF RESIDENCE
Порог входа
от 475 000 AED
$129 300 · 11,4 млн ₽
застройщик прайс не публикует — четверть сделок со студиями прошла дешевле
★ Реальная цена — студия
540 000 AED
$147 000 · 12,9 млн ₽
за столько покупают на самом деле — по 15 реальным сделкам реестра DLD
Данные: реестр сделок Земельного департамента Дубая (DLD), закрытые месяцы: август 2025 — июль 2026; цены застройщиков на 11.10.2026
Обновлено: 11 октября 2026
Реальные сделки государственного реестра
28 сделок за 12 месяцев · последняя — июль 2026 · 142 лота в продаже сейчас
Студия · 43–49 м²
540 000 AED
$147 039 · 12,9 млн ₽ · метр 1 040 AED/фут²
Так прошли 15 сделок за 12 месяцев. Половина дешевле 540 000 AED, половина дороже — разброс из-за площади: студия здесь от 43 до 49 м².
- Студия готовые Jumeirah Village Circle
- 1 410 AED/фут²
- Здесь метр дешевле района на
- 26%
- Сдаётся за
- 50 000 AED в год
Последние сделки — студия
| 27.02.2026 | 43 м² | 560 000 AED |
| 13.05.2026 | 48 м² | 535 000 AED |
| 14.05.2026 | 43 м² | 540 000 AED |
| 23.06.2026 | 48 м² | 525 000 AED |
| 09.07.2026 | 48 м² | 540 000 AED |
Как менялась цена — студия
AED за фут² · медиана по сделкам реестра DLD
Реестр не публикует номера квартир — только тип, площадь, дату и сумму.
Просят сейчас · 46 объявлений
580 000 AED
$157 931 · 13,9 млн ₽
Самое дешёвое в продаже
500 000 AED
$136 147 · 12 млн ₽
Просят против того, что платят
+7,4%
есть пространство для торга
В объявлениях и вторичка от собственников, и остатки застройщика — кто именно продаёт, проверяю по каждому лоту перед показом.
1-спальная · 38–86 м²
880 000 AED
$239 619 · 21 млн ₽ · метр 1 020 AED/фут²
Так прошли 6 сделок за 12 месяцев. Половина дешевле 880 000 AED, половина дороже — разброс из-за площади: 1-спальная здесь от 38 до 86 м².
- 1-спальная готовые Jumeirah Village Circle
- 1 300 AED/фут²
- Здесь метр дешевле района на
- 22%
- Сдаётся за
- 70 000 AED в год
Последние сделки — 1-спальная
| 18.11.2025 | 82 м² | 860 000 AED |
| 29.01.2026 | 82 м² | 900 000 AED |
| 13.02.2026 | 86 м² | 880 000 AED |
| 15.05.2026 | 74 м² | 810 000 AED |
| 08.07.2026 | 77 м² | 995 000 AED |
Как менялась цена — 1-спальная
AED за фут² · медиана по сделкам реестра DLD
Реестр не публикует номера квартир — только тип, площадь, дату и сумму.
Просят сейчас · 62 объявления
930 000 AED
$253 233 · 22,2 млн ₽
Самое дешёвое в продаже
835 000 AED
$227 366 · 20 млн ₽
Просят против того, что платят
+5,7%
есть пространство для торга
В объявлениях и вторичка от собственников, и остатки застройщика — кто именно продаёт, проверяю по каждому лоту перед показом.
2-спальная · 138–143 м²
1 450 000 AED
$394 826 · 34,7 млн ₽ · метр 940 AED/фут²
Так прошли 7 сделок за 12 месяцев. Половина дешевле 1 450 000 AED, половина дороже — разброс из-за площади: 2-спальная здесь от 138 до 143 м².
- 2-спальная готовые Jumeirah Village Circle
- 1 180 AED/фут²
- Здесь метр дешевле района на
- 20%
- Сдаётся за
- 122 000 AED в год
Последние сделки — 2-спальная
| 20.05.2026 | 138 м² | 1 375 000 AED |
| 01.06.2026 | 138 м² | 1 350 000 AED |
| 01.06.2026 | 138 м² | 2 000 000 AED |
| 02.06.2026 | 143 м² | 1 450 000 AED |
| 24.07.2026 | 143 м² | 1 580 000 AED |
Как менялась цена — 2-спальная
AED за фут² · медиана по сделкам реестра DLD
Реестр не публикует номера квартир — только тип, площадь, дату и сумму.
Просят сейчас · 34 объявления
1 749 000 AED
$476 378 · 41,8 млн ₽
Самое дешёвое в продаже
1 635 000 AED
$445 201 · 39,1 млн ₽
Просят против того, что платят
+20,7%
есть пространство для торга
В объявлениях и вторичка от собственников, и остатки застройщика — кто именно продаёт, проверяю по каждому лоту перед показом.
Медианы закрытых сделок за 12 месяцев без поправки на этаж, вид и состояние. Половина сделок прошла дешевле указанной цены, половина — дороже. Реестр не публикует номера квартир — только тип, площадь, дату и сумму.
История дома по реестру
Окно 36 закрытых месяцев — втрое шире, чем в карточках выше · первая сделка — август 2023
130
сделок за 3 года · 66 за 2 года · 28 за год
956 AED/фут²
медиана метра за 3 года · за последний год 1 019
618 000 AED
медианная сделка за 3 года
За последний год метр здесь шёл на 7% дороже трёхлетней медианы — дом дорожает.
Сделок за последний год 28 против 38 годом раньше — оборот упал на 26%: продавать стало сложнее.
Все сделки — с готовым жильём: дом давно сдан, продаётся вторичка.
Доходность этого дома
7,93% валовая6,76% чистая
Считается по 24 сделкам с готовым жильём и 134 договорам аренды Ejari по этому же дому. Сервисный сбор 12 AED за фут² в год, данные 2023 — он и вычитается из валовой.
Просят за аренду сейчас
Это запрос в объявлениях, а не зарегистрированные договоры. По нашему замеру по городу в аренде просят примерно столько же, сколько платят — расхождение около 2%.
Как платить
Застройщик не публикует план оплаты по этому проекту — ни долей, ни сроков. Это не значит, что рассрочки нет: спрошу у него условия под вашу квартиру и пришлю в переписке.
Район Jumeirah Village Circle — по реальным сделкам
1 470 AED/фут²
медиана метра по району
13 515
сделок с квартирами за год · ~797 в месяц
69 м²
средняя купленная квартира: студии 33% · 1-спальные 54% · 2+ 14%
Всё про Jumeirah Village Circle: динамика цен, новостройки, отзывы жителей, лоты ниже рынка →
Про проект
REEF RESIDENCE — жилой дом в районе Jumeirah Village Circle. Карточки проекта у застройщика нет: дом известен нам по сделкам государственного реестра Дубая, и всё, что ниже, — из него.
По сделкам видно, что в доме есть студии от 43 до 49 м², однокомнатные от 38 до 86 м² и двухкомнатные от 138 до 143 м².
За последние 12 закрытых месяцев в доме прошло 28 сделок государственного реестра. Чаще всего покупали студии: медиана 540 000 AED при площади около 48 м², метр — 1 040 AED/фут². Это дешевле на 26%, чем в среднем студии в готовых домах Jumeirah Village Circle. Сейчас в объявлениях 142 лота. Студия сдаётся за 50 000 AED в год — около 8,0% годовых до расходов.
По району медиана метра — 1 470 AED/фут² при 13 515 сделках с квартирами за год. Ближайшие по цене метра дома Jumeirah Village Circle — NEVA RESIDENCES, DIAMOND VIEWS 3 и SHAMAL RESIDENCES 2: их цены и сделки на странице ниже.
Текст собран из данных: реестр сделок Земельного департамента Дубая и карточка проекта у застройщика. Оценок и рекламных формулировок в нём нет.
С чем сравнить в районе
Дома Jumeirah Village Circle с похожей ценой метра — прямые конкуренты за покупателя.
NEVA RESIDENCES1 040 AED/фут²44 сделки за год · метр дороже на 3%DIAMOND VIEWS 31 040 AED/фут²23 сделки за год · метр дороже на 3%SHAMAL RESIDENCES 21 030 AED/фут²16 сделок за год · метр дороже на 2%GOLDEN DREAM TOWER 11 050 AED/фут²57 сделок за год · метр дороже на 4%DIAMOND VIEWS 11 050 AED/фут²23 сделки за год · метр дороже на 4%KENSINGTON MANOR1 050 AED/фут²20 сделок за год · метр дороже на 4%Все дома Jumeirah Village Circle с ценами реестра →
Смотреть шире
REEF RESIDENCE — одна точка рынка. Вот как выглядит картина по всему Дубаю.
Интересует квартира в REEF RESIDENCE?
Подберу конкретную квартиру и скажу честно, стоит ли она своих денег
Проверю этаж, вид, планировку и цену против реальных сделок этого дома. Если предложение слабое — так и скажу и покажу альтернативы в районе.
Написать в WhatsAppЧастые вопросы
Сколько на самом деле стоит квартира в REEF RESIDENCE?
По государственному реестру Дубая за последний год в комплексе прошло 28 сделок. Студия (~48 м²) — медиана 540 000 AED, метр 1 040 AED/фут². Это зарегистрированные сделки, а не «цены от» из рекламы.
Сколько квартир в REEF RESIDENCE продаётся сейчас?
Сейчас в активных объявлениях 142 лота. студия — 46, просят от 500 000 AED; 1-спальная — 62, просят от 835 000 AED; 2-спальная — 34, просят от 1 635 000 AED.
Какие расходы сверх цены квартиры?
Основное — 4% пошлины Земельного департамента плюс регистрационные сборы. На новостройке у застройщика комиссии агента для покупателя обычно нет — её платит застройщик. Дальше ежегодно — сервисный сбор дому (зависит от площади и набора удобств) и счета за коммунальные услуги DEWA. Точные суммы по конкретной квартире посчитаю перед сделкой.
Что будет, если сдавать квартиру в REEF RESIDENCE?
По зарегистрированным договорам аренды (Ejari) студия в этом доме сдаётся за 50 000 AED в год. При медианной цене покупки 540 000 AED это ~8% годовых до расходов. Это валовая доходность: из неё вычитаются сервисный сбор, управление и простои между арендаторами.
Чем REEF RESIDENCE отличается от соседних домов Jumeirah Village Circle?
По цене метра рядом стоят: NEVA RESIDENCES — 1 040 AED/фут²; DIAMOND VIEWS 3 — 1 040 AED/фут²; SHAMAL RESIDENCES 2 — 1 030 AED/фут²; GOLDEN DREAM TOWER 1 — 1 050 AED/фут². В REEF RESIDENCE метр 1 040 AED/фут². Дальше решают этаж, вид, состояние и то, кто управляет домом — это видно только при просмотре конкретных квартир.
Можно ли купить в REEF RESIDENCE удалённо из России?
Да, так проходит большинство сделок. Что делаем: видеопросмотр или отчёт по конкретной квартире, бронирование, договор с застройщиком, оплата по договору. Личное присутствие не обязательно — оформление по доверенности. Расчёты — только легальными банковскими способами, схему подберём под ваш банк; обсудим в переписке.
Можно ли торговаться в REEF RESIDENCE?
Сейчас за студия просят 580 000 AED, а по реестру реально платят 540 000 AED — разрыв +7,4%. Значит, в объявлениях цена завышена и торг уместен — я показываю продавцу медиану реестра по его же дому. Самое дешёвое предложение сейчас — 500 000 AED.
Растёт ли цена в REEF RESIDENCE?
По медиане метра за студия в этом доме: август 2025 — 920 AED/фут², июль 2026 — 1 040 AED/фут². Это рост на 12% за период. График по месяцам — выше на странице. Медиана по нескольким сделкам в месяц шумит, поэтому смотреть надо на направление, а не на отдельный месяц.
Дают ли ипотеку на квартиру в REEF RESIDENCE?
Банки ОАЭ кредитуют нерезидентов: обычно до 50–60% стоимости для готового жилья, ставка плавающая, нужен подтверждённый доход. Дом сдан, поэтому ипотека возможна. Российские банки недвижимость в ОАЭ не кредитуют. Конкретные условия зависят от банка и вашей ситуации — сведу с ипотечным брокером.
Откуда данные о ценах?
Сделки — из открытого реестра Земельного департамента Дубая (DLD): каждая сделка регистрируется государством. Объявления — с портала недвижимости. Прайс, планировки и условия — материалы застройщика. Мы не берём цены из рекламы и не показываем средние по больнице: только медианы по конкретному типу квартиры.
Данные о сделках — открытый реестр Земельного департамента Дубая, окно 12 закрытых месяцев. Объявления — с портала недвижимости. Материалы застройщика (описание, планировки, удобства, сроки) могут меняться; актуальную доступность уточняйте перед сделкой. Информация носит справочный характер и не является публичной офертой.