Лёля ОгановаЛёля Оганованедвижимость Дубая
EN
23 MARINA

23 MARINA

Порог входа

от 2 150 000 AED

$585 400 · 52,8 млн ₽

застройщик прайс не публикует — четверть сделок с двухкомнатными прошла дешевле

★ Реальная цена — 3-спальная

3 075 000 AED

$837 300 · 75,6 млн ₽

за столько покупают на самом деле — по 6 реальным сделкам реестра DLD

Данные: реестр сделок Земельного департамента Дубая (DLD), закрытые месяцы: август 2025 — июль 2026; цены застройщиков на 21.08.2026

Обновлено: 21 августа 2026

Реальные сделки государственного реестра

10 сделок за 12 месяцев · последняя — июль 2026 · 109 лотов в продаже сейчас

2-спальная · 150 м²

2 175 000 AED

$592 240 · 53,5 млн ₽ · метр 1 340 AED/фут²

2 150 000 AEDмедиана 2 175 000 AED3 250 000 AED

Так прошли 4 сделки за 12 месяцев. Половина дешевле 2 175 000 AED, половина дороже.

2-спальная готовые Dubai Marina
1 820 AED/фут²
Здесь метр дешевле района на
26%
Сдаётся за
137 000 AED в год

Последние сделки — 2-спальная

12.05.2025150 м²2 439 000 AED
13.08.2025150 м²2 075 000 AED
30.10.2025150 м²2 200 000 AED
15.06.2026150 м²3 250 000 AED
22.07.2026150 м²2 150 000 AED

Реестр не публикует номера квартир — только тип, площадь, дату и сумму.

Просят сейчас · 13 объявлений

2 400 000 AED

$653 506 · 59 млн ₽

Самое дешёвое в продаже

2 300 000 AED

$626 276 · 56,5 млн ₽

Просят против того, что платят

+10,3%

есть пространство для торга

В объявлениях и вторичка от собственников, и остатки застройщика — кто именно продаёт, проверяю по каждому лоту перед показом.

3-спальная · 199–277 м²

3 075 000 AED

$837 304 · 75,6 млн ₽ · метр 1 390 AED/фут²

2 950 000 AEDмедиана 3 075 000 AED3 700 000 AED

Так прошли 6 сделок за 12 месяцев. Половина дешевле 3 075 000 AED, половина дороже — разброс из-за площади: 3-спальная здесь от 199 до 277 м².

3-спальная готовые Dubai Marina
1 790 AED/фут²
Здесь метр дешевле района на
22%
Сдаётся за
220 000 AED в год

Последние сделки — 3-спальная

06.10.2025199 м²3 050 000 AED
15.10.2025201 м²2 950 000 AED
07.11.2025277 м²4 406 000 AED
19.02.2026277 м²3 700 000 AED
06.03.2026199 м²3 100 000 AED

Как менялась цена — 3-спальная

1 350авг 251 390окт 251 480ноя 251 240фев 261 440мар 26
максимум 1 480медиана 1 390минимум 1 240

AED за фут² · медиана по сделкам реестра DLD

Реестр не публикует номера квартир — только тип, площадь, дату и сумму.

Просят сейчас · 96 объявлений

4 400 000 AED

$1 198 094 · 108,1 млн ₽

Самое дешёвое в продаже

2 900 000 AED

$789 653 · 71,3 млн ₽

Просят против того, что платят

+43,1%

есть пространство для торга

В объявлениях и вторичка от собственников, и остатки застройщика — кто именно продаёт, проверяю по каждому лоту перед показом.

Медианы закрытых сделок за 12 месяцев без поправки на этаж, вид и состояние. Половина сделок прошла дешевле указанной цены, половина — дороже. Реестр не публикует номера квартир — только тип, площадь, дату и сумму.

История дома по реестру

Окно 36 закрытых месяцев — втрое шире, чем в карточках выше · первая сделка — август 2023

69

сделок за 3 года · 36 за 2 года · 12 за год

Здесь считаются все квартиры дома, включая типы, которых нет в разбивке выше: по ним сделок слишком мало, чтобы медиана что-то значила.

1 388 AED/фут²

медиана метра за 3 года · за последний год 1 363

3 540 000 AED

медианная сделка за 3 года

За последний год метр здесь шёл на 2% дешевле трёхлетней медианы — цена откатилась.

Сделок за последний год 12 против 24 годом раньше — оборот упал на 50%: продавать стало сложнее.

Все сделки — с готовым жильём: дом давно сдан, продаётся вторичка.

Доходность этого дома

6,1% валовая4,67% чистая

Считается по 10 сделкам с готовым жильём и 54 договорам аренды Ejari по этому же дому. Сервисный сбор 20 AED за фут² в год, данные 2023 — он и вычитается из валовой.

Просят за аренду сейчас

3-спальная · 27 лотов225 000 AED в год
2-спальная · 6 лотов140 000 AED в год
br4 · 4 лота682 000 AED в год

Это запрос в объявлениях, а не зарегистрированные договоры. По нашему замеру по городу в аренде просят примерно столько же, сколько платят — расхождение около 2%.

Как платить

Застройщик не публикует план оплаты по этому проекту — ни долей, ни сроков. Это не значит, что рассрочки нет: спрошу у него условия под вашу квартиру и пришлю в переписке.

Район Dubai Marina — по реальным сделкам

1 970 AED/фут²

медиана метра по району

2 086

сделок с квартирами за год · ~140 в месяц

94 м²

средняя купленная квартира: студии 10% · 1-спальные 44% · 2+ 46%

Всё про Dubai Marina: динамика цен, новостройки, отзывы жителей, лоты ниже рынка →

Про проект

23 MARINA — жилой дом в районе Dubai Marina. Карточки проекта у застройщика нет: дом известен нам по сделкам государственного реестра Дубая, и всё, что ниже, — из него.

По сделкам видно, что в доме есть двухкомнатные около 150 м² и трёхкомнатные от 199 до 277 м².

За последние 12 закрытых месяцев в доме прошло 10 сделок государственного реестра. Чаще всего покупали трёхкомнатные: медиана 3 075 000 AED при площади около 200 м², метр — 1 390 AED/фут². Это дешевле на 22%, чем в среднем трёхкомнатные в готовых домах Dubai Marina. Сейчас в объявлениях 109 лотов. Трёхкомнатная сдаётся за 220 000 AED в год — около 6,2% годовых до расходов.

По району медиана метра — 1 970 AED/фут² при 2 086 сделках с квартирами за год. Ближайшие по цене метра дома Dubai Marina — EMIRATES CROWN TOWER, MARINA DIAMOND 4 и ESCAN MARINA TOWER: их цены и сделки на странице ниже.

Текст собран из данных: реестр сделок Земельного департамента Дубая и карточка проекта у застройщика. Оценок и рекламных формулировок в нём нет.

С чем сравнить в районе

Дома Dubai Marina с похожей ценой метра — прямые конкуренты за покупателя.

EMIRATES CROWN TOWER1 340 AED/фут²7 сделок за год · метр дешевле на 2%MARINA DIAMOND 41 330 AED/фут²17 сделок за год · метр дешевле на 3%ESCAN MARINA TOWER1 310 AED/фут²32 сделки за год · метр дешевле на 5%Sulafa Tower1 300 AED/фут²45 сделок за год · метр дешевле на 5%YACHT BAY1 390 AED/фут²11 сделок за год · метр дороже на 1%MAG2181 390 AED/фут²29 сделок за год · метр дороже на 1%

Все дома Dubai Marina с ценами реестра →

Смотреть шире

23 MARINA — одна точка рынка. Вот как выглядит картина по всему Дубаю.

Сколько стоит 3-спальная в Дубаереальные цены по типам, бюджету и районам →Индекс Лёликак меняется цена метра по всему городу, помесячно →Онлайн-оценка квартирыцена конкретной квартиры по сделкам её дома →Объявления против сделокна сколько реально сбрасывают и где торг работает →

Интересует квартира в 23 MARINA?

Подберу конкретную квартиру и скажу честно, стоит ли она своих денег

Проверю этаж, вид, планировку и цену против реальных сделок этого дома. Если предложение слабое — так и скажу и покажу альтернативы в районе.

Написать в WhatsApp

Частые вопросы

Сколько на самом деле стоит квартира в 23 MARINA?

По государственному реестру Дубая за последний год в комплексе прошло 10 сделок. 3-спальная (~200 м²) — медиана 3 075 000 AED, метр 1 390 AED/фут². Это зарегистрированные сделки, а не «цены от» из рекламы.

Сколько квартир в 23 MARINA продаётся сейчас?

Сейчас в активных объявлениях 109 лотов. 2-спальная — 13, просят от 2 300 000 AED; 3-спальная — 96, просят от 2 900 000 AED.

Какие расходы сверх цены квартиры?

Основное — 4% пошлины Земельного департамента плюс регистрационные сборы. На новостройке у застройщика комиссии агента для покупателя обычно нет — её платит застройщик. Дальше ежегодно — сервисный сбор дому (зависит от площади и набора удобств) и счета за коммунальные услуги DEWA. Точные суммы по конкретной квартире посчитаю перед сделкой.

Что будет, если сдавать квартиру в 23 MARINA?

По зарегистрированным договорам аренды (Ejari) 3-спальная в этом доме сдаётся за 220 000 AED в год. При медианной цене покупки 3 075 000 AED это ~6,2% годовых до расходов. Это валовая доходность: из неё вычитаются сервисный сбор, управление и простои между арендаторами.

Чем 23 MARINA отличается от соседних домов Dubai Marina?

По цене метра рядом стоят: EMIRATES CROWN TOWER — 1 340 AED/фут²; MARINA DIAMOND 4 — 1 330 AED/фут²; ESCAN MARINA TOWER — 1 310 AED/фут²; Sulafa Tower — 1 300 AED/фут². В 23 MARINA метр 1 390 AED/фут². Дальше решают этаж, вид, состояние и то, кто управляет домом — это видно только при просмотре конкретных квартир.

Можно ли купить в 23 MARINA удалённо из России?

Да, так проходит большинство сделок. Что делаем: видеопросмотр или отчёт по конкретной квартире, бронирование, договор с застройщиком, оплата по договору. Личное присутствие не обязательно — оформление по доверенности. Расчёты — только легальными банковскими способами, схему подберём под ваш банк; обсудим в переписке.

Можно ли торговаться в 23 MARINA?

Сейчас за 3-спальная просят 4 400 000 AED, а по реестру реально платят 3 075 000 AED — разрыв +43,1%. Значит, в объявлениях цена завышена и торг уместен — я показываю продавцу медиану реестра по его же дому. Самое дешёвое предложение сейчас — 2 900 000 AED.

Растёт ли цена в 23 MARINA?

По медиане метра за 3-спальная в этом доме: август 2025 — 1 350 AED/фут², март 2026 — 1 440 AED/фут². Это рост на 7% за период. График по месяцам — выше на странице. Медиана по нескольким сделкам в месяц шумит, поэтому смотреть надо на направление, а не на отдельный месяц.

Дают ли ипотеку на квартиру в 23 MARINA?

Банки ОАЭ кредитуют нерезидентов: обычно до 50–60% стоимости для готового жилья, ставка плавающая, нужен подтверждённый доход. Дом сдан, поэтому ипотека возможна. Российские банки недвижимость в ОАЭ не кредитуют. Конкретные условия зависят от банка и вашей ситуации — сведу с ипотечным брокером.

Откуда данные о ценах?

Сделки — из открытого реестра Земельного департамента Дубая (DLD): каждая сделка регистрируется государством. Объявления — с портала недвижимости. Прайс, планировки и условия — материалы застройщика. Мы не берём цены из рекламы и не показываем средние по больнице: только медианы по конкретному типу квартиры.

Данные о сделках — открытый реестр Земельного департамента Дубая, окно 12 закрытых месяцев. Объявления — с портала недвижимости. Материалы застройщика (описание, планировки, удобства, сроки) могут меняться; актуальную доступность уточняйте перед сделкой. Информация носит справочный характер и не является публичной офертой.