ESCAN MARINA TOWER

По государственному реестру Дубая за последний год в комплексе прошло 32 сделки. 1-спальная (~70 м²) — медиана 906 000 AED, метр 1 310 AED/фут². Это зарегистрированные сделки, а не «цены от» из рекламы.

Сейчас в активных объявлениях 106 лотов. студия — 12, просят от 700 000 AED; 1-спальная — 70, просят от 960 000 AED; 2-спальная — 24, просят от 1 435 000 AED.

Основное — 4% пошлины Земельного департамента плюс регистрационные сборы. На новостройке у застройщика комиссии агента для покупателя обычно нет — её платит застройщик. Дальше ежегодно — сервисный сбор дому (зависит от площади и набора удобств) и счета за коммунальные услуги DEWA. Точные суммы по конкретной квартире посчитаю перед сделкой.

По зарегистрированным договорам аренды (Ejari) 1-спальная в этом доме сдаётся за 75 000 AED в год. При медианной цене покупки 906 000 AED это ~7,7% годовых до расходов. Это валовая доходность: из неё вычитаются сервисный сбор, управление и простои между арендаторами.

По цене метра рядом стоят: SAHAB-2 — 1 950 AED/фут²; BOTANICA TOWER-1 — 1 960 AED/фут²; PARK ISLAND BLAKELY — 1 880 AED/фут²; SHEMARA W2 — 1 970 AED/фут². В ESCAN MARINA TOWER метр 1 310 AED/фут². Дальше решают этаж, вид, состояние и то, кто управляет домом — это видно только при просмотре конкретных квартир.

Да, так проходит большинство сделок. Что делаем: видеопросмотр или отчёт по конкретной квартире, бронирование, договор с застройщиком, оплата по договору. Личное присутствие не обязательно — оформление по доверенности. Расчёты — только легальными банковскими способами, схему подберём под ваш банк; обсудим в переписке.

Сейчас за 1-спальная просят 1 200 000 AED, а по реестру реально платят 906 000 AED — разрыв +32,5%. Значит, в объявлениях цена завышена и торг уместен — я показываю продавцу медиану реестра по его же дому. Самое дешёвое предложение сейчас — 960 000 AED.

По медиане метра за 1-спальная в этом доме: август 2025 — 1 400 AED/фут², июль 2026 — 1 340 AED/фут². Это снижение на 4% за период. График по месяцам — выше на странице. Медиана по нескольким сделкам в месяц шумит, поэтому смотреть надо на направление, а не на отдельный месяц.

Банки ОАЭ кредитуют нерезидентов: обычно до 50–60% стоимости для готового жилья, ставка плавающая, нужен подтверждённый доход. Дом сдан, поэтому ипотека возможна. Российские банки недвижимость в ОАЭ не кредитуют. Конкретные условия зависят от банка и вашей ситуации — сведу с ипотечным брокером.

Сделки — из открытого реестра Земельного департамента Дубая (DLD): каждая сделка регистрируется государством. Объявления — с портала недвижимости. Прайс, планировки и условия — материалы застройщика. Мы не берём цены из рекламы и не показываем средние по больнице: только медианы по конкретному типу квартиры.