Главная › Районы › Дубай Хиллс
Цены на квартиры в Дубай Хиллс (Dubai Hills Estate) — по реальным сделкам
Данные: реестр сделок Земельного департамента Дубая (DLD), закрытые месяцы за год; цены застройщиков на 20.08.2026
Обновлено: 20.08.2026
Дубай Хиллс — зелёный мастер-план Emaar между Даунтауном и Аль-Баршей: малоэтажные кварталы и башни вокруг гольф-поля, парк, Dubai Hills Mall — район строился как «город в городе» для жизни, а не для туристов. За это платят премию к городу: метр по всем сделкам года — на 38% дороже реальной цены города по сделкам. Ниже — реальные цены закрытых сделок реестра, аренда по договорам Ejari, все новостройки района и ответы на вопросы покупателей.
≈635 000 ₽/м²
$7 038 · все сделки за год
метр по месяцам, все сделки с квартирами района
На 38% дороже города
метр по всем сделкам с квартирами за год
★ 4,4 из 5
26 оценок на Property Finder
оценка района на крупнейшем портале недвижимости Эмиратов; выдержки из отзывов — в блоке «Что говорят жители» ниже
Цены в Дубай Хиллс по реальным сделкам
Это закрытые сделки из государственного реестра за 12 закрытых месяцев — не цены объявлений. Все цифры — реальные цены по сделкам: половина сделок прошла дешевле (в статистике это медиана — см. паспорт данных внизу). Ниже оба рынка района: готовое жильё и строящееся (off-plan).
Готовое жильё · 888 сделок за год
| Тип | Цена метра | Площадь | Цена квартиры | Сделок |
|---|---|---|---|---|
| Студия | 555 000 ₽($6 153) | ~42 м² | 23,6 млн ₽($261 402) | 49 |
| 1-спальная | 609 000 ₽($6 751) | ~61 м² | 36,9 млн ₽($408 441) | 383 |
| 2-спальная | 629 000 ₽($6 964) | ~95 м² | 59,7 млн ₽($661 675) | 353 |
| 3-спальная | 660 000 ₽($7 309) | ~149 м² | 98,3 млн ₽($1 089 176) | 103 |
Вывод по готовому
51%
сделок — 2- и 3-спальные: рынок Хиллс семейный, студий в готовом фонде мало (49 сделок за год)
Цену конкретного дома проверяю по его собственным сделкам — в этом районе разброс между башнями большой.
Строящееся (off-plan) · 1 902 сделок за год
Это тоже реальные сделки — зарегистрированные в реестре договоры покупки у застройщиков, а не рекламные прайсы.
| Тип | Цена метра | Площадь | Цена квартиры | Сделок |
|---|---|---|---|---|
| Студия | 729 000 ₽($8 075) | ~39 м² | 28,7 млн ₽($318 312) | 1 |
| 1-спальная | 611 000 ₽($6 771) | ~70 м² | 43 млн ₽($476 515) | 944 |
| 2-спальная | 646 000 ₽($7 156) | ~107 м² | 68,9 млн ₽($763 210) | 691 |
| 3-спальная | 678 000 ₽($7 512) | ~164 м² | 111,1 млн ₽($1 231 221) | 266 |
Оплата в off-plan идёт по графику рассрочки застройщика — цена в таблице полная, по договору.
Вывод по строящемуся
5 сделок в день
темп покупок строящегося — район активно достраивается по единому мастер-плану
Что и когда сдаётся — в календаре сдач в блоке новостроек ниже.
Готовое против строящегося
Строящееся в Дубай Хиллс дороже готового?
Да: по реестру сделок метр в строящихся проектах района дороже готового на 0–3% в зависимости от типа. Премию платят за новизну, рассрочку и маркетинг застройщика. Прежде чем брать off-plan, сравните цену застройщика с реальными сделками готовых башен рядом — разница и есть цена ожидания стройки. Я делаю это сравнение по каждому проекту.
Что происходит с ценами на квартиры в Дубай Хиллс — растут или падают?
Метр готового за год: -1% ($6 455/м²), от пика — -11%. Стройка в среднем на 3% дороже готового за метр. Обе линии идут выше средней цены по Дубаю — Хиллс торгуется с премией к городу весь год.
Аренда в Дубай Хиллс
База — 2 889 новых договоров аренды, зарегистрированных государством (Ejari) за год. Рядом — что просят в объявлениях, и переплата между запросом и фактом. Доходность — аренда-факт ÷ цена реальной сделки (валовая).
| Тип | Договоры Ejari в год | В объявлениях | Переплата | Доходность |
|---|---|---|---|---|
| Студия | 1,8 млн ₽($20 422) | 1,9 млн ₽($21 239) | +4% | ~7,8% |
| 1-спальная | 2,3 млн ₽($25 868) | 2,8 млн ₽($30 769) | +19% | ~6,3% |
| 2-спальная | 3,7 млн ₽($40 844) | 4,4 млн ₽($49 285) | +21% | ~6,2% |
| 3-спальная | 6,4 млн ₽($70 796) | 7,2 млн ₽($79 510) | +12% | ~6,5% |
«Переплата» — средняя запрашиваемая ставка в объявлениях против реальной ставки новых договоров. Договоров в таблице: 2 889.
Вывод по аренде
−5–10%
настолько продления дешевле новых договоров: индекс RERA защищает действующих арендаторов
Для инвестора: доходность ~6–8% — ниже спальных районов, ставка здесь на ликвидность и адрес.
Сколько стоит аренда квартиры в Дубай Хиллс?
Типичный новый договор: 1-спальная — $25 868 в год, 2-спальная — $40 844. Продления весь год дешевле новых договоров — повышать ставку действующему арендатору мешает индекс RERA. Аренда района одна из самых дорогих в городе, но и метр при покупке дорогой — поэтому доходность ниже спальных районов.
Цены в Дубай Хиллс по объявлениям
Это витрина рынка: 1 859 объявлений о продаже квартир в районе (уникальные юниты, без перепубликаций — сбор Радара). Помните разницу: объявление — запрос продавца, сделка — факт; сделки — в блоке выше. Колонка «К сделкам» — цена объявлений против реальной цены сделок реестра за метр.
Продажа · готовое · 842 объявлений
| Тип | Цена метра | Цена квартиры | Объявл. | К сделкам |
|---|---|---|---|---|
| Студия | 670 000 ₽($7 421) | 26,3 млн ₽($291 355) | 17 | +21% |
| 1-спальная | 644 000 ₽($7 134) | 40,8 млн ₽($452 008) | 323 | +6% |
| 2-спальная | 644 000 ₽($7 140) | 64 млн ₽($709 666) | 408 | +3% |
| 3-спальная | 716 000 ₽($7 936) | 102 млн ₽($1 130 020) | 94 | +9% |
Вывод по вторичке
+3–21%
настолько продавцы готового просят больше, чем реально платят покупатели по реестру
Торг заложен в цену: я торгуюсь от сделок, не от объявлений.
Продажа · строящееся · 1 017 объявлений
| Тип | Цена метра | Цена квартиры | Объявл. | К сделкам |
|---|---|---|---|---|
| Студия | 692 000 ₽($7 666) | 29,1 млн ₽($322 668) | 2 | -5% |
| 1-спальная | 642 000 ₽($7 111) | 44,2 млн ₽($490 129) | 499 | +5% |
| 2-спальная | 642 000 ₽($7 111) | 68,9 млн ₽($763 482) | 372 | -1% |
| 3-спальная | 684 000 ₽($7 577) | 103,1 млн ₽($1 142 274) | 144 | +1% |
Вывод по первичке
-5–5%
к сделкам — первичка идёт близко к прайсу застройщика
Пространство торга живёт на вторичке.
Все новостройки Дубай Хиллс: 53 проектов
Полный список проектов района: 33 строятся, 20 сданы. Цены — официальные прайсы застройщиков «от». Календарь сдач: 2026 — 7 · 2027 — 9 · 2028 — 8 · 2029 — 9. Больше всех строит Emaar Properties (35).
Строится · 33
Swiss Residences
OCTA Properties
от 31,9 млн ₽ ($353 982)
план 20/30/50 · первый взнос 20%
Emaar Properties
от 130,2 млн ₽ ($1 442 311)
план 10/70/20 · первый взнос 10%
| 2-спальная | от 183 м² | от 130,2 млн ₽ |
Ещё 31 строящихся — показать все+
Soho Development
от 24,6 млн ₽ ($272 294)
план 20/30/50 · первый взнос 20%
| Студия | от 35 м² | от 24,6 млн ₽ |
| 1-спальная | 70–79 м² | от 42,8 млн ₽ |
| 2-спальная | 129–137 м² | от 68,1 млн ₽ |
Royal Development Holding
от 26,4 млн ₽ ($292 057)
план 10/60/30 · первый взнос 10%
| 1-спальная | 70–87 м² | от 54,3 млн ₽ |
| 2-спальная | 104–132 м² | от 79,1 млн ₽ |
| 3-спальная | 154–167 м² | от 110,3 млн ₽ |
Eden Hills
H&H Development
от 442,4 млн ₽ ($4 901 293)
план 25/50/25 · первый взнос 25%
| 5-спальных | от 442,4 млн ₽ |
Fortimo Real Estate
от 39,2 млн ₽ ($434 101)
план 20/30/50 · первый взнос 20%
| 1-спальная | от 96 м² | от 39,2 млн ₽ |
| 2-спальная | 124–163 м² | от 64,3 млн ₽ |
| 3-спальная | от 225 м² | от 112 млн ₽ |
CITYVIEW Developments
от 49,6 млн ₽ ($549 429)
план 20/30/50 · первый взнос 20%
| 1-спальная | 74–84 м² | от 49,6 млн ₽ |
| 2-спальная | 124–129 м² | от 90,8 млн ₽ |
Park Gate Phase 2 By Emaar Properties
Emaar Properties
от 347 млн ₽ ($3 844 792)
план 20/60/20 · первый взнос 20%
| 4-спальные | от 478 м² | от 347 млн ₽ |
| 5-спальных | от 501 м² | от 398,9 млн ₽ |
CITYVIEW Developments
от 49,2 млн ₽ ($544 588)
Emaar Properties
от 40,4 млн ₽ ($448 166)
план 10/80/10 · первый взнос 10%
| 1-спальная | 63–83 м² | от 37,6 млн ₽ |
| 2-спальная | 99–155 м² | от 52,7 млн ₽ |
| 3-спальная | 164–187 м² | от 100,6 млн ₽ |
Emaar Properties
от 43,8 млн ₽ ($485 198)
план 10/80/10 · первый взнос 10%
Emaar Properties
от 67,8 млн ₽ ($750 684)
план 10/80/10 · первый взнос 10%
H&H Development
от 600,1 млн ₽ ($6 649 421)
| 5-спальных | от 575 м² | от 600,1 млн ₽ |
| 6-спальные | от 727 м² | от 1624,4 млн ₽ |
Emaar Properties
от 41,5 млн ₽ ($459 435)
план 10/80/10 · первый взнос 10%
| 1-спальная | 65–82 м² | от 41,5 млн ₽ |
| 2-спальная | 116–151 м² | от 78,6 млн ₽ |
| 3-спальная | 158–196 м² | от 114,8 млн ₽ |
Emaar Properties
от 255,6 млн ₽ ($2 831 858)
план 20/70/10 · первый взнос 20%
| 4-спальные | от 473 м² | от 274,7 млн ₽ |
| 5-спальных | от 498 м² | от 326,3 млн ₽ |
Emaar Properties
от 40 млн ₽ ($442 904)
план 10/90 · первый взнос 10%
| 1-спальная | 68–84 м² | от 40 млн ₽ |
| 2-спальная | 101–119 м² | от 65,7 млн ₽ |
| 3-спальная | 145–153 м² | от 94,9 млн ₽ |
Emaar Properties
от 42,3 млн ₽ ($468 315)
план 10/70/20 · первый взнос 10%
Emaar Properties
от 37,1 млн ₽ ($411 406)
план 10/80/10 · первый взнос 10%
| 1-спальная | 63–70 м² | от 37,1 млн ₽ |
| 2-спальная | 99–122 м² | от 53,8 млн ₽ |
| 3-спальная | 164–172 м² | от 91,7 млн ₽ |
Emaar Properties
от 34,4 млн ₽ ($381 212)
план 10/70/20 · первый взнос 10%
| 1-спальная | 56–88 м² | от 34,4 млн ₽ |
| 2-спальная | 86–160 м² | от 53,6 млн ₽ |
| 3-спальная | 141–198 м² | от 81,3 млн ₽ |
| 3-спальная | 241–242 м² | от 137,1 млн ₽ |
Emaar Properties
от 36,9 млн ₽ ($408 441)
план 10/70/20 · первый взнос 10%
| 1-спальная | 69–82 м² | от 36,9 млн ₽ |
| 2-спальная | 114–128 м² | от 68,8 млн ₽ |
| 3-спальная | 168–171 м² | от 98,3 млн ₽ |
Emaar Properties
от 70,1 млн ₽ ($776 825)
план 10/70/20 · первый взнос 10%
| 2-спальная | от 109 м² | от 70,1 млн ₽ |
Emaar Properties
от 47,1 млн ₽ ($521 685)
план 10/70/20 · первый взнос 10%
| 3-спальная | от 168 м² | от 112,6 млн ₽ |
Emaar Properties
от 47,4 млн ₽ ($525 528)
план 10/70/20 · первый взнос 10%
| 1-спальная | от 70 м² | от 47,4 млн ₽ |
| 2-спальная | 100–116 м² | от 68,1 млн ₽ |
| 3-спальная | 142–153 м² | от 97,6 млн ₽ |
Emaar Properties
от 39,6 млн ₽ ($438 393)
план 10/70/20 · первый взнос 10%
| 1-спальная | 68–85 м² | от 39,6 млн ₽ |
| 2-спальная | 101–126 м² | от 57 млн ₽ |
| 3-спальная | 145–168 м² | от 83,6 млн ₽ |
Emaar Properties
от 47 млн ₽ ($520 596)
план 10/70/20 · первый взнос 10%
Emaar Properties
от 40,6 млн ₽ ($449 527)
план 10/70/20 · первый взнос 10%
Emaar Properties
от 42 млн ₽ ($465 623)
план 10/70/20
| 1-спальная | 63–72 м² | от 42 млн ₽ |
Emaar Properties
от 42,9 млн ₽ ($474 850)
план 10/70/20 · первый взнос 10%
| 1-спальная | 77–79 м² | от 42,9 млн ₽ |
| 2-спальная | 130–134 м² | от 81,5 млн ₽ |
| 3-спальная | от 174 м² | от 109 млн ₽ |
Emaar Properties
от 42 млн ₽ ($465 623)
план 10/70/20 · первый взнос 10%
Сданы · 20+
Цены «от» у сданных домов — прайс застройщика на момент публикации проекта; актуальные цены смотрите по реальным сделкам (таблица цен по сделкам выше) или спросите меня.
| Проект | Застройщик | Сдан | От (прайс застройщика) |
|---|---|---|---|
| 399 Hills Park A | National Properties | 2026 | 38,2 млн ₽ ($423 223) |
| Address Hillcrest | Emaar Properties | 2026 | 565,2 млн ₽ ($6 262 764) |
| Hills Park | Emaar Properties | 2026 | 31,8 млн ₽ ($351 900) |
| Lime Gardens | Emaar Properties | 2026 | 31,9 млн ₽ ($353 816) |
| Park Field | Emaar Properties | 2025 | 26 млн ₽ ($288 632) |
| 399 Hills Park B | National Properties | 2025 | 45,7 млн ₽ ($506 476) |
| Ellington House Phase 3 By Ellington Properties | Ellington | 2025 | 24,1 млн ₽ ($266 801) |
| Ellington House Phase 2 By Ellington Properties | Ellington | 2025 | 35 млн ₽ ($387 659) |
| Ellington House | Ellington | 2025 | 39,3 млн ₽ ($435 492) |
| Lamborghini Mansions | Emaar Properties | 2024 | 678,3 млн ₽ ($7 515 558) |
| Palm Hills | Emaar Properties | 2024 | 417,8 млн ₽ ($4 628 999) |
| Majestic Vistas | Emaar Properties | 2024 | 357,6 млн ₽ ($3 962 121) |
| Ellington House Phase 4 By Ellington Properties | Ellington | 2024 | 44,4 млн ₽ ($492 261) |
| The Grove By Iman | Iman Developers | 2024 | 24,1 млн ₽ ($266 848) |
| Golf Place Phase 2 By Emaar | Emaar Properties | 2024 | 156,4 млн ₽ ($1 733 394) |
| Golf ville | Emaar Properties | 2023 | 27,4 млн ₽ ($303 962) |
| Socio Towers | OCTA Properties | 2023 | 26 млн ₽ ($287 776) |
| Prive Residence | Ginco Properties | 2023 | 21,4 млн ₽ ($237 315) |
| Golf Place By Emaar | Emaar Properties | 2023 | 156,4 млн ₽ ($1 733 394) |
| Socio at Dubai Hills Estate | Emaar Properties | 2023 | 30,7 млн ₽ ($340 368) |
Все дома Дубай Хиллс: 97 зданий с реальными сделками
Выше — что предлагают застройщики, здесь — что реально покупают. За год в этих домах прошло 2 802 сделки государственного реестра. По каждому дому: цена квартиры и метра, сколько сделок было, заселён он или строится, за сколько сдаётся и сколько лотов выставлено сейчас.
Ниже — дома района с ценами по закрытым сделкам реестра: сколько квартир куплено за год, почём идёт метр, что сдаётся и сколько лотов выставлено сейчас.
Локация, жизнь и инфраструктура
Локация и транспорт
минуты — по мастер-планам застройщиков района (43 проекта)
2мин
Гольф-клуб Dubai Hills
5мин
Dubai Hills Mall
15мин
Даунтаун и Бурдж-Халифа
12мин
Молл Эмиратов
15мин
Дубай Марина
15мин
Бурдж-аль-Араб
20мин
Аэропорт DXB
25мин
Аэропорт Al Maktoum
Это заявленные застройщиками минуты из мастер-планов, не наш замер маршрута — в час пик закладывайте больше. Метро в районе нет, общественного транспорта мало — жители прямо пишут: без машины не обойтись. Выезды — на Al Khail Road (E44) и Umm Suqeim Street.
Что говорят жители
«Для нашей семьи главное — расположение и инфраструктура: парк и молл прямо у порога, зелень ухоженная, район пешеходный и безопасный для детей. Минусы честные: в школьные часы на выезде плотно, и аренда здесь из дорогих.»
Отзыв с открытой площадки · перевод
«Полгода здесь после центра Дубая — как выдохнуть: парки, широкие беговые дорожки, молл и гольф рядом, и никаких вечных пробок. Без машины не обойтись — общественного транспорта мало, но за простор и качество жизни это честная цена.»
Отзыв с открытой площадки · перевод
«Тихий зелёный район, при этом до Даунтауна добираться легко. Открытые парки, дорожки, спокойная атмосфера; Dubai Hills Mall закрывает бытовые вопросы. Ощущается безопасным, современным и продуманным.»
Отзыв с открытой площадки · перевод
«Современно, зелено и очень спланированно — почти мини-город в городе. Прямые выезды на Al Khail и Hessa Street, всё нужное рядом. Из минусов: некоторые дома скромнее по площади, чем ждёшь за эти деньги.»
Отзыв с открытой площадки · перевод
Тексты — реальные отзывы жителей Дубай Хиллс из открытых источников (перевод; даты отзывов: декабрь 2025 — март 2026); имена изменены. Оценка района на площадке — 4,4 из 5 по 26 оценкам.
Спроси Лёлю про Дубай Хиллс
Вопросы, которые мне задают о районе чаще всего, — с ответами по данным, а не по ощущениям:
Сколько стоит квартира в Дубай Хиллс?+
По реальным сделкам с готовым жильём: 1-спальная — 36,9 млн ₽ ($408 441), 2-спальная — 59,7 млн ₽, 3-спальная — 98,3 млн ₽. Это реальные цены по сделкам: половина прошла дешевле. Студий в районе немного (49 сделок за год) — Хиллс строился под семейные форматы.
Почему Дубай Хиллс дороже среднего по городу?+
Метр здесь — $7 038 против $5 088 по городу (+38%). Причины видны из устройства района: единый мастер-план Emaar, гольф-поле и парк внутри, свой молл, положение между Даунтауном и Аль-Баршей. Премия за конкретный дом бывает и честной, и завышенной — это проверяется по сделкам самого дома.
Какая доходность от сдачи квартиры в Дубай Хиллс?+
По фактам госрегистрации (аренда Ejari ÷ цена реальной сделки): ~6–8% валовых в зависимости от типа. Это ниже спальных районов — метр дорогой. Хиллс берут не за максимальный процент, а за устойчивый семейный спрос на аренду: 2 889 новых договоров Ejari за год.
Что лучше в Дубай Хиллс — готовое или строящееся?+
Метр в строящихся проектах района дороже готового на 0–3% (по реальным ценам сделок реестра). Премию платят за новизну и рассрочку. Готовое можно проверить по сделкам конкретного дома и сразу заселяться; по строящемуся я сверяю прайс застройщика с реальными сделками готовых домов рядом.
Есть ли в Дубай Хиллс метро?+
Нет — метро в районе нет, и общественного транспорта мало: жители прямо пишут, что без машины не обойтись. Выезды удобные — Al Khail Road (E44) и Umm Suqeim Street; до Даунтауна по заявлениям мастер-планов ~15 минут без пробок.
Когда сдадут строящиеся дома в Дубай Хиллс?+
Календарь сдач по заявлениям застройщиков: 2026 год — 7, 2027 год — 9, 2028 год — 8, 2029 год — 9. Всего в районе 53 проектов: 33 строятся, 20 сданы. Фактические сроки проверяю по реестру.
Можно ли купить квартиру в Дубай Хиллс в рассрочку?+
У строящихся проектов — да, рассрочка от застройщика по графику до сдачи. Важно помнить: цена off-plan в Хиллс на 0–3% выше метра готового, поэтому премию за рассрочку стоит сверять с реальными сделками готовых домов рядом — это сравнение я делаю по каждому проекту.
Кто застройщик Дубай Хиллс и что строится сейчас?+
Мастер-план района — Emaar (совместно с Meraas). Сейчас в продаже 53 проектов; больше всех строит Emaar Properties (35). Полный список с ценами и календарём сдач — в блоке новостроек выше.
Можно ли торговаться при покупке в Дубай Хиллс?+
На вторичке — да: продавцы просят на 3–21% больше, чем покупатели реально платят по реестру. На первичке торга почти нет — она идёт по прайсу застройщика. Я торгуюсь от реальной цены сделок конкретного дома, а не от цены в объявлении.
Подходит ли Дубай Хиллс для жизни с детьми?+
Район строился как семейный, и отзывы жителей это подтверждают: парк и молл в пешей доступности, зелёные пешеходные кварталы, безопасно. Из честных минусов — плотный трафик на выездах в школьные часы и аренда из дорогих. Школы в районе и рядом; конкретные — подскажу под ваш запрос.
Аренда в Дубай Хиллс — сколько стоит и почему продления дешевле?+
Типичный новый договор: 1-спальная — 2,3 млн ₽ в год ($25 868), 2-спальная — 3,7 млн ₽. Продления дешевле новых договоров на 5–10%: индекс RERA сдерживает повышение ставки действующим арендаторам.
Хочу купить в Дубай Хиллс
Подберу под ваш бюджет — по реальным сделкам
Скажите бюджет и задачу (жить / сдавать) — пришлю варианты с проверкой цены против сделок конкретной башни: в Хиллс разброс между кварталами заметный — от таунхаусных улиц до башен у молла.
Подобрать в WhatsAppПродаю квартиру в Дубай Хиллс
Узнайте реальную цену — по сделкам вашего дома
Покажу, за сколько реально уходили такие же квартиры в вашем доме, где сейчас спрос и какая цена продаст быстро, а какая заморозит объект.
Данные: реестр сделок DLD (закрытые месяцы за год), прайсы застройщиков и объявления порталов недвижимости на 20.08.2026, анализ — Радар Лёли. Цены в рублях — по курсу ЦБ РФ +5% (≈90 ₽/$). Официальный курс на практике недостижим: конвертация и перевод стоят денег в зависимости от маршрута — 5% консервативная поправка. Обновляется автоматически. Смотрите также цены по всему Дубаю и Индекс Лёли.