Главная › Районы › Аль-Джаддаф
Цены на квартиры в Аль-Джаддафе (Al Jaddaf) — по реальным сделкам
Данные: реестр сделок Земельного департамента Дубая (DLD), закрытые месяцы: август 2025 — июль 2026; цены застройщиков на 22.08.2026
Обновлено: 22 августа 2026
Аль-Джаддаф — берег Дубайского Крика в десяти минутах от Даунтауна: набережная Jaddaf Waterfront, культурный кластер с Jameel Arts Centre и библиотекой MBR, медицинский город DHCC-2 и метро у границы района. Метр по всем сделкам года — на 17% дороже реальной цены города по сделкам: это цена центральности и новых башен у воды; готовый фонд при этом заметно доступнее стройки. В зону реестра входит и Culture Village — числа ниже считают весь берег (паспорт внизу). Ниже — реальные цены закрытых сделок, аренда по договорам Ejari, новостройки и ответы на вопросы.
≈523 000 ₽/м²
$5 961 · все сделки за год
метр по месяцам, все сделки с квартирами района
На 17% дороже города
метр по всем сделкам с квартирами за год
3 958 договоров
новой аренды Ejari за год
близость Даунтауна и госпиталей DHCC держит съём круглый год — аренда района живая, а не обещанная
Цены в Аль-Джаддафе по реальным сделкам
Это закрытые сделки из государственного реестра за 12 закрытых месяцев — не цены объявлений. Все цифры — реальные цены по сделкам: половина сделок прошла дешевле (в статистике это медиана — см. паспорт данных внизу). Ниже оба рынка района: готовое жильё и строящееся (off-plan).
Готовое жильё · 529 сделок за год
| Тип | Цена метра | Площадь | Цена квартиры | Сделок |
|---|---|---|---|---|
| Студия | 504 000 ₽($5 736) | ~40 м² | 20,1 млн ₽($228 727) | 153 |
| 1-спальная | 440 000 ₽($5 008) | ~68 м² | 29,9 млн ₽($340 368) | 226 |
| 2-спальная | 443 000 ₽($5 044) | ~110 м² | 48,6 млн ₽($553 524) | 104 |
| 3-спальная | 378 000 ₽($4 300) | ~174 м² | 65,7 млн ₽($748 809) | 46 |
Вывод по готовому
72%
сделок готового — студии и 1-спальные: компактные форматы под аренду работающих в центре
Цену конкретной башни проверяю по её собственным сделкам — кластеры зоны очень разные.
Строящееся (off-plan) · 2 433 сделок за год
Это тоже реальные сделки — зарегистрированные в реестре договоры покупки у застройщиков, а не рекламные прайсы.
| Тип | Цена метра | Площадь | Цена квартиры | Сделок |
|---|---|---|---|---|
| Студия | 567 000 ₽($6 460) | ~38 м² | 21,7 млн ₽($247 379) | 816 |
| 1-спальная | 497 000 ₽($5 664) | ~70 м² | 34,6 млн ₽($394 384) | 1 000 |
| 2-спальная | 517 000 ₽($5 886) | ~97 м² | 50,2 млн ₽($571 818) | 564 |
| 3-спальная | 521 000 ₽($5 932) | ~159 м² | 82,8 млн ₽($943 499) | 53 |
Оплата в off-plan идёт по графику рассрочки застройщика — цена в таблице полная, по договору.
Вывод по строящемуся
7 сделок в день
темп покупок строящегося — набережная Крика активно застраивается новыми башнями
Что и когда сдаётся — в календаре сдач в блоке новостроек ниже.
Готовое против строящегося
Строящееся в Аль-Джаддафе дороже готового — но это разное жильё
Сначала оговорка, потом цифра: готовый фонд Аль-Джаддафа и новые башни набережной — жильё разных поколений, поэтому сравнение стадий здесь — сравнение РАЗНЫХ квартир, а не одной во времени. С этой поправкой: метр в строящихся проектах дороже готового на 13–17%. Это не «стройка дорожает» — это цена нового дома у воды против фонда предыдущей волны. Прежде чем брать off-plan, сравните прайс застройщика с реальными сделками башен рядом — я делаю это сравнение по каждому проекту.
Что происходит с ценами на квартиры в Аль-Джаддафе — растут или падают?
Метр готового по тем же домам: к тем же месяцам год назад (июнь–август 2026 к июню–августу 2025): домов, продававшихся в оба периода (≥3 сделок в каждом), 6 — меньше 8; по этому району за три месяца сказать нечего; к январю–февралю (июнь–август 2026 к январю–февралю 2026): от −14,1% до −8,1%, по 9 домам, 62 сделки. Диапазон — потому что результат зависит от границ окна и порога сделок на дом; одно число здесь было бы точнее, чем данные. По всему Дубаю, в тех же домах, июнь–август к январю–февралю того же года: в 2024 году от +3,8% до +4,9%, в 2025 году от +2,8% до +3,9%, в 2026 году от −5,5% до −4,5%. Для сравнения, год к году по тем же домам: январь–февраль 2025 к январю–февралю 2024 — от +9,5% до +11,0%; январь–февраль 2026 к январю–февралю 2025 — от +5,3% до +7,7%. Летний плюс 2024 и 2025 годов пришёлся на годы роста цен — по этим годам сезон от роста не отделить. Линия стройки идёт в среднем на 21% выше готового — но это новые проекты у воды, а не удорожание тех же квартир. Готовый метр Аль-Джаддафа держится близко к средней цене города.
Аренда в Аль-Джаддафе
База — 3 958 новых договоров аренды, зарегистрированных государством (Ejari) за год. Рядом — что просят в объявлениях, и переплата между запросом и фактом. Доходность — аренда-факт ÷ цена реальной сделки (валовая).
| Тип | Договоры Ejari в год | В объявлениях | Переплата | Доходность |
|---|---|---|---|---|
| Студия | 1,3 млн ₽($14 976) | 1,4 млн ₽($16 338) | +9% | ~6,5% |
| 1-спальная | 1,8 млн ₽($20 422) | 1,8 млн ₽($20 694) | +1% | ~6,0% |
| 2-спальная | 2,4 млн ₽($27 229) | 2,5 млн ₽($28 591) | +5% | ~4,9% |
| 3-спальная | 3,5 млн ₽($39 483) | 3,9 млн ₽($44 112) | +12% | ~5,3% |
«Переплата» — средняя запрашиваемая ставка в объявлениях против реальной ставки новых договоров. Договоров в таблице: 3 958.
Вывод по аренде
−7–19%
настолько продления дешевле новых договоров: индекс RERA защищает действующих арендаторов
Для инвестора: доходность ~4,5–6,5% валовых по факту Ejari — съём держат работающие в центре и медицинском городе.
Сколько стоит аренда квартиры в Аль-Джаддафе?
Типичный новый договор: 1-спальная — $20 422 в год, 2-спальная — $27 229. Продления весь год дешевле новых договоров — повышать ставку действующему арендатору мешает индекс RERA. Съём держат работающие в центре и в медицинском городе DHCC.
Цены в Аль-Джаддафе по объявлениям
Это витрина рынка: 4 283 объявлений; одна квартира у разных агентств может встречаться несколько раз. Помните разницу: объявление — запрос продавца, сделка — факт; сделки — в блоке выше. Колонка «К сделкам» — цена объявлений против реальной цены сделок реестра за метр.
Продажа · готовое · 1 139 объявлений
| Тип | Цена метра | Цена квартиры | Объявл. | К сделкам |
|---|---|---|---|---|
| Студия | 518 000 ₽($5 897) | 21 млн ₽($239 619) | 277 | +3% |
| 1-спальная | 450 000 ₽($5 129) | 31 млн ₽($352 593) | 484 | +2% |
| 2-спальная | 456 000 ₽($5 194) | 52,6 млн ₽($599 047) | 233 | +3% |
| 3-спальная | 422 000 ₽($4 801) | 64,5 млн ₽($735 194) | 145 | +12% |
Вывод по вторичке
+2–12%
настолько продавцы готового просят больше, чем реально платят покупатели по реестру
Это разрыв цен, а не размер скидки: я считаю от сделок, не от объявлений.
Продажа · строящееся · 3 144 объявлений
| Тип | Цена метра | Цена квартиры | Объявл. | К сделкам |
|---|---|---|---|---|
| Студия | 539 000 ₽($6 139) | 17,9 млн ₽($204 221) | 798 | -5% |
| 1-спальная | 474 000 ₽($5 402) | 29,9 млн ₽($340 368) | 1 420 | -5% |
| 2-спальная | 421 000 ₽($4 795) | 45,4 млн ₽($517 359) | 757 | -19% |
| 3-спальная | 434 000 ₽($4 942) | 66,9 млн ₽($762 423) | 169 | -17% |
Вывод по первичке
-19–-5%
к сделкам — первичка идёт близко к прайсу застройщика
Все новостройки Аль-Джаддафа: 32 проектов
Полный список проектов района: 16 строятся, 14 сданы. Цены — официальные прайсы застройщиков «от». Календарь сдач: 2026 — 5 · 2027 — 6 · 2028 — 5. Больше всех строит Azizi Developments (8).
Строится · 18
Binghatti Developers
от 48,2 млн ₽ ($549 027)
план 20/50/30 · первый взнос 20%
| 2-спальная | 92–129 м² | от 48,2 млн ₽ |
Ellington
от 23,9 млн ₽ ($272 294)
план 20/50/30 · первый взнос 20%
| Студия | от 40 м² | от 23,9 млн ₽ |
Ещё 16 строящихся — показать все+
Ellington
от 47,3 млн ₽ ($539 142)
план 20/50/30 · первый взнос 20%
| 1-спальная | 79–83 м² | от 47,3 млн ₽ |
| 2-спальная | 113–151 м² | от 64,5 млн ₽ |
| 3-спальная | 167–179 м² | от 95,6 млн ₽ |
Kasco Properties
от 71,7 млн ₽ ($816 882)
план 20/20/60 · первый взнос 20%
| 2-спальная | от 157 м² | от 71,7 млн ₽ |
LMD
от 21,7 млн ₽ ($247 515)
план 20/40/40 · первый взнос 20%
| 1-спальная | 44–103 м² | от 21,7 млн ₽ |
| 2-спальная | 77–127 м² | от 33,3 млн ₽ |
| 3-спальная | от 101 м² | от 39,4 млн ₽ |
Binghatti Developers
от 33,5 млн ₽ ($381 211)
план 20/50/30 · первый взнос 20%
| 1-спальная | 63–129 м² | от 33,5 млн ₽ |
от 17,9 млн ₽ ($203 500)
план 20/50/30 · первый взнос 20%
| Студия | от 17,9 млн ₽ | |
| 1-спальная | от 22,9 млн ₽ | |
| 2-спальная | от 53,3 млн ₽ | |
| 3-спальная | от 71 млн ₽ |
Keymavens
от 26,3 млн ₽ ($299 523)
план 50/50 · первый взнос 50%
| 1-спальная | 59–63 м² | от 26,3 млн ₽ |
| 2-спальная | 89–93 м² | от 38,3 млн ₽ |
Palladium Development
от 27,7 млн ₽ ($315 861)
план 10/50/40 · первый взнос 10%
| Студия | от 43 м² | от 26,3 млн ₽ |
| 1-спальная | 59–101 м² | от 27,7 млн ₽ |
| 2-спальная | 99–114 м² | от 45,2 млн ₽ |
| 3-спальная | от 281 м² | от 184,1 млн ₽ |
Binghatti Developers
от 31,1 млн ₽ ($353 982)
план 50/50 · первый взнос 50%
| 1-спальная | 62–133 м² | от 31,1 млн ₽ |
Azizi Developments
от 19,8 млн ₽ ($225 732)
план 10/60/30 · первый взнос 10%
| Студия | 30–39 м² | от 19,8 млн ₽ |
| 1-спальная | 60–80 м² | от 33 млн ₽ |
| 2-спальная | от 127 м² | от 41,3 млн ₽ |
JAD Global
от 28,7 млн ₽ ($326 753)
план 10/40/50 · первый взнос 10%
| 1-спальная | 64–79 м² | от 28,7 млн ₽ |
| 2-спальная | 99–120 м² | от 38,3 млн ₽ |
Azizi Developments
от 19,8 млн ₽ ($225 459)
план 10/40/50 · первый взнос 10%
| Студия | от 32 м² | от 19,8 млн ₽ |
Azizi Developments
от 17,2 млн ₽ ($196 052)
план 10/40/50 · первый взнос 10%
| Студия | от 17,2 млн ₽ | |
| 1-спальная | от 33,5 млн ₽ |
Azizi Developments
от 26,9 млн ₽ ($306 331)
план 10/40/50 · первый взнос 10%
| 1-спальная | от 50 м² | от 26,9 млн ₽ |
| 3-спальная | от 218 м² | от 153,6 млн ₽ |
Azizi Farishta II
Azizi Developments
от 18,1 млн ₽ ($206 671)
план 20/30/50 · первый взнос 20%
Al Jadaf Water front
Ellington
Aras Group
Сданы · 14+
Цены «от» у сданных домов — прайс застройщика на момент публикации проекта; актуальные цены смотрите по реальным сделкам (таблица цен по сделкам выше) или спросите меня.
| Проект | Застройщик | Сдан | От (прайс застройщика) |
|---|---|---|---|
| Binghatti Moonlight | Binghatti Developers | 2026 | 36,4 млн ₽ ($414 159) |
| Boutique 23 | Continental Investments | 2026 | 17 млн ₽ ($193 329) |
| Volna by Kasco | Kasco Properties | 2026 | 71,4 млн ₽ ($813 009) |
| Binghatti Twilight | Binghatti Developers | 2026 | 47,8 млн ₽ ($544 588) |
| Keturah Resort | MAG Property Development | 2026 | 160,2 млн ₽ ($1 824 370) |
| Ramada Residences by Wyndham | BNW Developments | 2026 | 44,2 млн ₽ ($503 744) |
| Adeba Azizi | Azizi Developments | 2025 | 25,3 млн ₽ ($287 669) |
| Binghatti Ivory | Binghatti Developers | 2025 | 48,9 млн ₽ ($557 522) |
| Affini Tribute Portfolio Residences | Hamrk Real Estate Development | 2025 | 19,1 млн ₽ ($217 835) |
| Kempinski Residences | Swiss Property | 2025 | 68,3 млн ₽ ($778 080) |
| Creek Views Phase 3 By Azizi | Azizi Developments | 2025 | 35,4 млн ₽ ($402 995) |
| Creek Views Phase 2 | Azizi Developments | 2024 | 24,5 млн ₽ ($278 712) |
| Al Waleed Gardens Phase 2 | Al Waleed Real Estate | 2023 | 10,9 млн ₽ ($124 166) |
| Binghatti Creek | Binghatti Developers | 2023 | 10,8 млн ₽ ($122 532) |
Все дома Аль-Джаддафа: 54 здания с реальными сделками
Выше — что предлагают застройщики, здесь — что реально покупают. За год в этих домах прошло 3 006 сделок государственного реестра. По каждому дому: цена квартиры и метра, сколько сделок было, заселён он или строится, за сколько сдаётся и сколько лотов выставлено сейчас.
Ниже — дома района с ценами по закрытым сделкам реестра: сколько квартир куплено за год, почём идёт метр, что сдаётся и сколько лотов выставлено сейчас.
Локация, жизнь и инфраструктура
Локация и транспорт
минуты — по мастер-планам застройщиков района (56% проектов)
10мин
Даунтаун
5мин
Станция метро
10мин
Аэропорт DXB
12мин
Дубай Молл
10мин
Крик Харбор
12мин
Бизнес-Бей
Это заявленные застройщиками минуты из мастер-планов, не наш замер маршрута — в час пик закладывайте больше. Метро зелёной ветки у границы района; внутри — набережная Крика, культурный кластер и медицинский город. Честный минус из отзывов: окружение части новых башен ещё застраивается — пешеходной районной жизни там пока мало.
Что говорят жители
Один из лучших районов для жизни: жилой хаб у воды, метро рядом, до центра легко. Рядом культурные точки — Jameel Arts Centre, библиотека MBR. Отлично подходит молодым профессионалам и семьям; есть даже падел-корт.
Отличный дом: чисто, удобно, локация центральная. Управляющая компания дружелюбная и отзывчивая.
Центральное расположение с быстрым выездом на Даунтаун и Al Khail Road, современный дом, виды на скайлайн. Честный минус: ближайшее окружение ещё застраивается — пешеходной районной жизни пока мало.
Первый текст — отзыв жителя района (03.2026), два — о домах (перевод; даты отзывов: 2026); районных мнений пока мало, и площадка не делит авторов домовых отзывов на жителей и гостей. Оценка района — 4,4 из 5, оценок на площадке всего 6 — база маленькая.
Спроси Лёлю про Аль-Джаддаф
Вопросы, которые мне задают о районе чаще всего, — с ответами по данным, а не по ощущениям:
Сколько стоит квартира в Аль-Джаддафе?+
По реальным сделкам с готовым жильём: студия — 20,1 млн ₽ ($228 727), 1-спальная — 29,9 млн ₽, 2-спальная — 48,6 млн ₽. Это реальные цены по сделкам: половина прошла дешевле. Внутри зоны три разных кластера (медицинский DHCC-2, набережная Jaddaf Waterfront, Sama Al Jadaf) — цену конкретного дома проверяю по его собственным сделкам.
Аль-Джаддаф дороже или дешевле среднего по городу?+
Дороже: метр по всем сделкам года — $5 961 против $5 088 по городу (+17%). Это цена центральности: берег Крика, Даунтаун в ~10 минутах, метро на границе района — и много новых башен, которые тянут средний метр вверх. Готовое при этом заметно доступнее стройки: $5 008 у типичной 1-спальной.
Какая доходность от сдачи квартиры в Аль-Джаддафе?+
По фактам госрегистрации (аренда Ejari ÷ цена реальной сделки): ~4,5–6,5% валовых. База живая: 3 958 новых договоров Ejari за год — близость Даунтауна и госпиталей DHCC держит спрос на съём.
Что лучше в Аль-Джаддафе — готовое или строящееся?+
Важная оговорка ДО процентов: это сравнение разного жилья, а не одной квартиры. Готовый фонд Аль-Джаддафа и новые проекты набережной — жильё разных поколений, и разница за метр между ними 13–17%. Это не «стройка дорожает» — это цена нового дома у воды против фонда предыдущей волны. Готовое можно проверить по сделкам конкретной башни и сразу сдавать; по строящемуся я сверяю прайс застройщика с реальными сделками рядом.
Когда сдадут строящиеся дома в Аль-Джаддафе?+
Календарь сдач по заявлениям застройщиков: 2026 год — 5, 2027 год — 6, 2028 год — 5. Всего в районе 32 проектов: 16 строятся, 14 сданы. Фактические сроки проверяю по реестру.
Можно ли купить квартиру в Аль-Джаддафе в рассрочку?+
В строящихся проектах — да, рассрочка от застройщика по графику до сдачи. Но помните оговорку выше: новые проекты района заметно дороже готового фонда за метр (13–17%) — премию сверяйте с реальными сделками, это сравнение я делаю по каждому проекту.
Кто строит в Аль-Джаддафе?+
Новых проектов в районе 32; больше всех сейчас у Azizi Developments (8). Полный список с ценами и календарём сдач — в блоке новостроек выше. Репутацию конкретного застройщика проверяю по реестру: что он реально сдал и в какие сроки.
Можно ли торговаться при покупке в Аль-Джаддафе?+
Торговаться можно, но сколько уступит конкретный продавец, заранее не знает никто. Известно другое: в объявлениях просят на 2–12% больше, чем в итоге платят по реестру в тех же домах — это разрыв цен, а не размер скидки: в объявлениях висят и квартиры, которые так и не продаются. Я торгуюсь от реальной цены сделок конкретного дома.
Есть ли в Аль-Джаддафе метро и что рядом?+
Да — станция метро зелёной ветки у границы района (по мастер-планам застройщиков ~5 минут). Дальше по заявлениям мастер-планов: Даунтаун и аэропорт DXB ~10 минут, Крик Харбор ~10, Дубай Молл и Бизнес-Бей ~12. Это заявленные минуты, не наш замер маршрута. Внутри зоны — набережная Крика, культурный кластер (Jameel Arts Centre, библиотека MBR) и медицинский город DHCC-2.
Аренда в Аль-Джаддафе — сколько стоит и почему продления дешевле?+
Типичный новый договор: студия — 1,3 млн ₽ в год ($14 976), 1-спальная — 1,8 млн ₽. Продления дешевле новых договоров на 7–19%: индекс RERA сдерживает повышение ставки действующим арендаторам.
Хочу купить в Аль-Джаддафе
Подберу под ваш бюджет — по реальным сделкам
Скажите бюджет и задачу (жить / сдавать) — пришлю варианты с проверкой цены против сделок конкретной башни: кластеры зоны очень разные (набережная, медицинский город, старый фонд), и решает здесь конкретный дом — его видно по сделкам и аренде именно этой башни.
Подобрать в WhatsAppПродаю квартиру в Аль-Джаддафе
Узнайте реальную цену — по сделкам вашего дома
Покажу, за сколько реально уходили такие же квартиры в вашем доме, где сейчас спрос и какая цена продаст быстро, а какая заморозит объект.
Данные: реестр сделок DLD (закрытые месяцы: август 2025 — июль 2026; зона реестра Al Jadaf целиком — кластеры DHCC Phase 2, Jaddaf Waterfront, Sama Al Jadaf и Culture Village), прайсы застройщиков и объявления порталов недвижимости на 22.08.2026, анализ — Радар Лёли. Цены в рублях — по курсу ЦБ РФ +5% (≈88 ₽/$). Официальный курс на практике недостижим: конвертация и перевод стоят денег в зависимости от маршрута — 5% консервативная поправка. Обновляется автоматически. Смотрите также цены по всему Дубаю и Индекс Лёли.