MARINA HEIGHTS 1

По государственному реестру Дубая за последний год в комплексе прошло 15 сделок. 2-спальная (~119 м²) — медиана 2 080 000 AED, метр 1 560 AED/фут². Это зарегистрированные сделки, а не «цены от» из рекламы.

Сейчас в активных объявлениях 71 лот. 1-спальная — 11, просят от 1 400 000 AED; 2-спальная — 37, просят от 1 990 000 AED; 3-спальная — 23, просят от 2 599 000 AED.

Основное — 4% пошлины Земельного департамента плюс регистрационные сборы. На новостройке у застройщика комиссии агента для покупателя обычно нет — её платит застройщик. Дальше ежегодно — сервисный сбор дому (зависит от площади и набора удобств) и счета за коммунальные услуги DEWA. Точные суммы по конкретной квартире посчитаю перед сделкой.

По зарегистрированным договорам аренды (Ejari) 2-спальная в этом доме сдаётся за 115 000 AED в год. Это валовая доходность: из неё вычитаются сервисный сбор, управление и простои между арендаторами.

По цене метра рядом стоят: MARINA DIAMOND 4 — 1 330 AED/фут²; EMIRATES CROWN TOWER — 1 340 AED/фут²; ESCAN MARINA TOWER — 1 310 AED/фут²; Sulafa Tower — 1 300 AED/фут². В MARINA HEIGHTS 1 метр 1 560 AED/фут². Дальше решают этаж, вид, состояние и то, кто управляет домом — это видно только при просмотре конкретных квартир.

Да, так проходит большинство сделок. Что делаем: видеопросмотр или отчёт по конкретной квартире, бронирование, договор с застройщиком, оплата по договору. Личное присутствие не обязательно — оформление по доверенности. Расчёты — только легальными банковскими способами, схему подберём под ваш банк; обсудим в переписке.

Сейчас за 2-спальная просят 2 050 000 AED, а по реестру реально платят 2 080 000 AED — разрыв -1,4%. Это значит, что продавцы почти не завышают и большого торга ждать не стоит: цена в объявлении близка к рыночной. Самое дешёвое предложение сейчас — 1 990 000 AED.

По медиане метра за 2-спальная в этом доме: сентябрь 2025 — 1 560 AED/фут², июль 2026 — 1 780 AED/фут². Это рост на 14% за период. График по месяцам — выше на странице. Медиана по нескольким сделкам в месяц шумит, поэтому смотреть надо на направление, а не на отдельный месяц.

Банки ОАЭ кредитуют нерезидентов: обычно до 50–60% стоимости для готового жилья, ставка плавающая, нужен подтверждённый доход. Дом сдан, поэтому ипотека возможна. Российские банки недвижимость в ОАЭ не кредитуют. Конкретные условия зависят от банка и вашей ситуации — сведу с ипотечным брокером.

Сделки — из открытого реестра Земельного департамента Дубая (DLD): каждая сделка регистрируется государством. Объявления — с портала недвижимости. Прайс, планировки и условия — материалы застройщика. Мы не берём цены из рекламы и не показываем средние по больнице: только медианы по конкретному типу квартиры.