LIV RESIDENCE

По государственному реестру Дубая за последний год в комплексе прошло 10 сделок. 2-спальная (~123 м²) — медиана 3 900 000 AED, метр 2 660 AED/фут². Это зарегистрированные сделки, а не «цены от» из рекламы.

Сейчас в активных объявлениях 90 лотов. студия — 15, просят от 1 389 000 AED; 1-спальная — 39, просят от 1 950 000 AED; 2-спальная — 36, просят от 3 500 000 AED.

Основное — 4% пошлины Земельного департамента плюс регистрационные сборы. На новостройке у застройщика комиссии агента для покупателя обычно нет — её платит застройщик. Дальше ежегодно — сервисный сбор дому (зависит от площади и набора удобств) и счета за коммунальные услуги DEWA. Точные суммы по конкретной квартире посчитаю перед сделкой.

По зарегистрированным договорам аренды (Ejari) 2-спальная в этом доме сдаётся за 185 000 AED в год. При медианной цене покупки 3 900 000 AED это ~6,2% годовых до расходов. Это валовая доходность: из неё вычитаются сервисный сбор, управление и простои между арендаторами.

По цене метра рядом стоят: Sparkle Tower 2 — 2 450 AED/фут²; Beauport X1 — 2 460 AED/фут²; Silverene Towers A — 2 480 AED/фут²; BAY CENTRAL 2 — 2 360 AED/фут². В LIV RESIDENCE метр 2 660 AED/фут². Дальше решают этаж, вид, состояние и то, кто управляет домом — это видно только при просмотре конкретных квартир.

Да, так проходит большинство сделок. Что делаем: видеопросмотр или отчёт по конкретной квартире, бронирование, договор с застройщиком, оплата по договору. Личное присутствие не обязательно — оформление по доверенности. Расчёты — только легальными банковскими способами, схему подберём под ваш банк; обсудим в переписке.

Сейчас за 2-спальная просят 3 875 000 AED, а по реестру реально платят 3 900 000 AED — разрыв -0,6%. Это значит, что продавцы почти не завышают и большого торга ждать не стоит: цена в объявлении близка к рыночной. Самое дешёвое предложение сейчас — 3 500 000 AED.

По медиане метра за 2-спальная в этом доме: сентябрь 2025 — 1 900 AED/фут², июнь 2026 — 2 660 AED/фут². Это рост на 40% за период. График по месяцам — выше на странице. Медиана по нескольким сделкам в месяц шумит, поэтому смотреть надо на направление, а не на отдельный месяц.

Банки ОАЭ кредитуют нерезидентов: обычно до 50–60% стоимости для готового жилья, ставка плавающая, нужен подтверждённый доход. Дом сдан, поэтому ипотека возможна. Российские банки недвижимость в ОАЭ не кредитуют. Конкретные условия зависят от банка и вашей ситуации — сведу с ипотечным брокером.

Сделки — из открытого реестра Земельного департамента Дубая (DLD): каждая сделка регистрируется государством. Объявления — с портала недвижимости. Прайс, планировки и условия — материалы застройщика. Мы не берём цены из рекламы и не показываем средние по больнице: только медианы по конкретному типу квартиры.