ZUMURUD

По государственному реестру Дубая за последний год в комплексе прошло 19 сделок. Студия (~34 м²) — медиана 780 000 AED, метр 2 030 AED/фут². Это зарегистрированные сделки, а не «цены от» из рекламы.

Сейчас в активных объявлениях 42 лота. студия — 21, просят от 730 000 AED; 1-спальная — 15, просят от 1 200 000 AED; 2-спальная — 6, просят от 2 700 000 AED.

Основное — 4% пошлины Земельного департамента плюс регистрационные сборы. На новостройке у застройщика комиссии агента для покупателя обычно нет — её платит застройщик. Дальше ежегодно — сервисный сбор дому (зависит от площади и набора удобств) и счета за коммунальные услуги DEWA. Точные суммы по конкретной квартире посчитаю перед сделкой.

По зарегистрированным договорам аренды (Ejari) студия в этом доме сдаётся за 60 000 AED в год. При медианной цене покупки 780 000 AED это ~5,4% годовых до расходов. Это валовая доходность: из неё вычитаются сервисный сбор, управление и простои между арендаторами.

По цене метра рядом стоят: AL Murjan — 2 020 AED/фут²; PARK ISLAND SANIBEL — 2 040 AED/фут²; DAMAC HEIGHTS — 2 010 AED/фут²; WEST AVENUE — 2 010 AED/фут². В ZUMURUD метр 2 030 AED/фут². Дальше решают этаж, вид, состояние и то, кто управляет домом — это видно только при просмотре конкретных квартир.

Да, так проходит большинство сделок. Что делаем: видеопросмотр или отчёт по конкретной квартире, бронирование, договор с застройщиком, оплата по договору. Личное присутствие не обязательно — оформление по доверенности. Расчёты — только легальными банковскими способами, схему подберём под ваш банк; обсудим в переписке.

Сейчас за студия просят 750 000 AED, а по реестру реально платят 780 000 AED — разрыв -3,8%. Значит, в объявлениях просят меньше медианы — вероятно, продавцам нужно выйти быстро. Самое дешёвое предложение сейчас — 730 000 AED.

По медиане метра за студия в этом доме: август 2025 — 2 040 AED/фут², июнь 2026 — 1 990 AED/фут². Это снижение на 3% за период. График по месяцам — выше на странице. Медиана по нескольким сделкам в месяц шумит, поэтому смотреть надо на направление, а не на отдельный месяц.

Банки ОАЭ кредитуют нерезидентов: обычно до 50–60% стоимости для готового жилья, ставка плавающая, нужен подтверждённый доход. Дом сдан, поэтому ипотека возможна. Российские банки недвижимость в ОАЭ не кредитуют. Конкретные условия зависят от банка и вашей ситуации — сведу с ипотечным брокером.

Сделки — из открытого реестра Земельного департамента Дубая (DLD): каждая сделка регистрируется государством. Объявления — с портала недвижимости. Прайс, планировки и условия — материалы застройщика. Мы не берём цены из рекламы и не показываем средние по больнице: только медианы по конкретному типу квартиры.