THE ROYAL ATLANTIS RESORT & RESIDENCES

По государственному реестру Дубая за последний год в комплексе прошло 17 сделок. 2-спальная (~210 м²) — медиана 16 030 000 AED, метр 8 340 AED/фут². Это зарегистрированные сделки, а не «цены от» из рекламы.

Сейчас в активных объявлениях 122 лота. 2-спальная — 82, просят от 17 500 000 AED; 3-спальная — 40, просят от 33 000 000 AED.

Основное — 4% пошлины Земельного департамента плюс регистрационные сборы. На новостройке у застройщика комиссии агента для покупателя обычно нет — её платит застройщик. Дальше ежегодно — сервисный сбор дому (зависит от площади и набора удобств) и счета за коммунальные услуги DEWA. Точные суммы по конкретной квартире посчитаю перед сделкой.

По зарегистрированным договорам аренды (Ejari) 2-спальная в этом доме сдаётся за 912 000 AED в год. При медианной цене покупки 16 030 000 AED это ~6% годовых до расходов. Это валовая доходность: из неё вычитаются сервисный сбор, управление и простои между арендаторами.

По цене метра рядом стоят: ONE AT PALM JUMEIRAH — 8 720 AED/фут²; Six Senses Residences The Palm — 7 170 AED/фут²; Passo by Beyond - TOWER B — 6 850 AED/фут²; The Alba Resort Residences — 10 650 AED/фут². В THE ROYAL ATLANTIS RESORT & RESIDENCES метр 8 340 AED/фут². Дальше решают этаж, вид, состояние и то, кто управляет домом — это видно только при просмотре конкретных квартир.

Да, так проходит большинство сделок. Что делаем: видеопросмотр или отчёт по конкретной квартире, бронирование, договор с застройщиком, оплата по договору. Личное присутствие не обязательно — оформление по доверенности. Расчёты — только легальными банковскими способами, схему подберём под ваш банк; обсудим в переписке.

Сейчас за 2-спальная просят 25 500 000 AED, а по реестру реально платят 16 030 000 AED — разрыв +59,1%. Значит, в объявлениях цена завышена и торг уместен — я показываю продавцу медиану реестра по его же дому. Самое дешёвое предложение сейчас — 17 500 000 AED.

По медиане метра за 2-спальная в этом доме: август 2025 — 8 340 AED/фут², июль 2026 — 8 330 AED/фут². Это без изменений за период. График по месяцам — выше на странице. Медиана по нескольким сделкам в месяц шумит, поэтому смотреть надо на направление, а не на отдельный месяц.

Банки ОАЭ кредитуют нерезидентов: обычно до 50–60% стоимости для готового жилья, ставка плавающая, нужен подтверждённый доход. Дом сдан, поэтому ипотека возможна. Российские банки недвижимость в ОАЭ не кредитуют. Конкретные условия зависят от банка и вашей ситуации — сведу с ипотечным брокером.

Сделки — из открытого реестра Земельного департамента Дубая (DLD): каждая сделка регистрируется государством. Объявления — с портала недвижимости. Прайс, планировки и условия — материалы застройщика. Мы не берём цены из рекламы и не показываем средние по больнице: только медианы по конкретному типу квартиры.