Stella Maris

По государственному реестру Дубая за последний год в комплексе прошло 24 сделки. 2-спальная (~141 м²) — медиана 3 950 000 AED, метр 2 460 AED/фут². Это зарегистрированные сделки, а не «цены от» из рекламы.

Сейчас в активных объявлениях 225 лотов. 1-спальная — 82, просят от 1 850 000 AED; 2-спальная — 93, просят от 3 600 000 AED; 3-спальная — 50, просят от 5 700 000 AED.

Основное — 4% пошлины Земельного департамента плюс регистрационные сборы. На новостройке у застройщика комиссии агента для покупателя обычно нет — её платит застройщик. Дальше ежегодно — сервисный сбор дому (зависит от площади и набора удобств) и счета за коммунальные услуги DEWA. Точные суммы по конкретной квартире посчитаю перед сделкой.

По зарегистрированным договорам аренды (Ejari) 2-спальная в этом доме сдаётся за 240 000 AED в год. При медианной цене покупки 3 950 000 AED это ~6% годовых до расходов. Это валовая доходность: из неё вычитаются сервисный сбор, управление и простои между арендаторами.

По цене метра рядом стоят: VIDA Residences Dubai Marina — 2 720 AED/фут²; Dubai Marina Mall Hotel — 2 720 AED/фут²; LIV RESIDENCE — 2 660 AED/фут²; 52|42 Tower 2 — 2 760 AED/фут². В Stella Maris метр 2 460 AED/фут². Дальше решают этаж, вид, состояние и то, кто управляет домом — это видно только при просмотре конкретных квартир.

Да, так проходит большинство сделок. Что делаем: видеопросмотр или отчёт по конкретной квартире, бронирование, договор с застройщиком, оплата по договору. Личное присутствие не обязательно — оформление по доверенности. Расчёты — только легальными банковскими способами, схему подберём под ваш банк; обсудим в переписке.

Сейчас за 2-спальная просят 4 500 000 AED, а по реестру реально платят 3 950 000 AED — разрыв +13,9%. Значит, в объявлениях цена завышена и торг уместен — я показываю продавцу медиану реестра по его же дому. Самое дешёвое предложение сейчас — 3 600 000 AED.

По медиане метра за 2-спальная в этом доме: август 2025 — 2 280 AED/фут², июнь 2026 — 2 190 AED/фут². Это снижение на 4% за период. График по месяцам — выше на странице. Медиана по нескольким сделкам в месяц шумит, поэтому смотреть надо на направление, а не на отдельный месяц.

Банки ОАЭ кредитуют нерезидентов: обычно до 50–60% стоимости для готового жилья, ставка плавающая, нужен подтверждённый доход. Дом сдан, поэтому ипотека возможна. Российские банки недвижимость в ОАЭ не кредитуют. Конкретные условия зависят от банка и вашей ситуации — сведу с ипотечным брокером.

Сделки — из открытого реестра Земельного департамента Дубая (DLD): каждая сделка регистрируется государством. Объявления — с портала недвижимости. Прайс, планировки и условия — материалы застройщика. Мы не берём цены из рекламы и не показываем средние по больнице: только медианы по конкретному типу квартиры.