Цены на квартиры в Аль-Сатве (Al Satwa) — по реальным сделкам
Данные: реестр сделок Земельного департамента Дубая (DLD), закрытые месяцы: август 2025 — июль 2026; цены застройщиков на 22.08.2026
Обновлено: 22 августа 2026
Аль-Сатва — старый живой центр в десяти минутах от Дубай Молла, куда пришёл редевелопмент: новостройки мастерплана Jumeirah Garden City строятся прямо среди привычного быта района. Метр по всем сделкам года — на 32% дороже реальной цены города по сделкам: рынок задают новые проекты по ценам центра. Готового жилья в продаже пока мало — рынок почти целиком первичный. Ниже — реальные цены закрытых сделок, аренда по договорам Ejari, новостройки и ответы на вопросы покупателей.
≈588 000 ₽/м²
$6 694 · все сделки за год
метр по месяцам, все сделки с квартирами района
На 32% дороже города
метр по всем сделкам с квартирами за год
2 058 договоров
новой аренды Ejari за год
старая Сатва плотно заселена — съём держит центральность, аренда живая
Цены в Аль-Сатве по реальным сделкам
Это закрытые сделки из государственного реестра за 12 закрытых месяцев — не цены объявлений. Все цифры — реальные цены по сделкам: половина сделок прошла дешевле (в статистике это медиана — см. паспорт данных внизу). Ниже оба рынка района: готовое жильё и строящееся (off-plan).
Готовое жильё · 91 сделок за год
| Тип | Цена метра | Площадь | Цена квартиры | Сделок |
|---|---|---|---|---|
| Студия | 724 000 ₽($8 242) | ~33 м² | 24,2 млн ₽($275 507) | 6 |
| 1-спальная | 437 000 ₽($4 977) | ~73 м² | 32 млн ₽($364 665) | 51 |
| 2-спальная | 445 000 ₽($5 069) | ~121 м² | 53,7 млн ₽($611 344) | 32 |
| 3-спальная | 418 000 ₽($4 763) | ~188 м² | 78,4 млн ₽($893 333) | 2 |
Вывод по готовому
63%
сделок готового — студии и 1-спальные; готового мало (91 сделка) — базы малы, цифры этой таблицы читайте как ориентир
Основной рынок района — новостройки редевелопмента, таблица стройки ниже.
Строящееся (off-plan) · 1 620 сделок за год
Это тоже реальные сделки — зарегистрированные в реестре договоры покупки у застройщиков, а не рекламные прайсы.
| Тип | Цена метра | Площадь | Цена квартиры | Сделок |
|---|---|---|---|---|
| Студия | 621 000 ₽($7 078) | ~39 м² | 24,5 млн ₽($279 465) | 716 |
| 1-спальная | 557 000 ₽($6 339) | ~70 м² | 38,8 млн ₽($442 001) | 710 |
| 2-спальная | 542 000 ₽($6 170) | ~104 м² | 56,4 млн ₽($642 245) | 189 |
| 3-спальная | 551 000 ₽($6 281) | ~181 м² | 100 млн ₽($1 138 666) | 5 |
Оплата в off-plan идёт по графику рассрочки застройщика — цена в таблице полная, по договору.
Вывод по строящемуся
4 сделки в день
темп покупок строящегося — редевелопмент Сатвы разошёлся по рынку
Что и когда сдаётся — в календаре сдач в блоке новостроек ниже.
Готовое против строящегося
Строящееся в Аль-Сатве дороже готового — но это разное жильё
Сначала оговорка, потом цифра: готовый фонд Сатвы — старый район, новые проекты — редевелопмент другого класса, поэтому сравнение стадий — сравнение РАЗНЫХ квартир. С этой поправкой: метр в строящихся проектах дороже готового на 22–27% — цена новой волны против старого фонда. Прежде чем брать off-plan, сравните прайс застройщика с реальными сделками башен рядом — я делаю это сравнение по каждому проекту.
Что происходит с ценами на квартиры в Аль-Сатве — растут или падают?
Метр готового по тем же домам: к тем же месяцам год назад (июнь–август 2026 к июню–августу 2025): домов, продававшихся в оба периода (≥3 сделок в каждом), 1 — меньше 8; по этому району за три месяца сказать нечего; к январю–февралю (июнь–август 2026 к январю–февралю 2026): домов, продававшихся в оба периода (≥3 сделок в каждом), 1 — меньше 8; по этому району сравнить лето с январём–февралём 2026 не на чем. По всему Дубаю, в тех же домах, июнь–август к январю–февралю того же года: в 2024 году от +3,8% до +4,9%, в 2025 году от +2,8% до +3,9%, в 2026 году от −5,5% до −4,5%. Для сравнения, год к году по тем же домам: январь–февраль 2025 к январю–февралю 2024 — от +9,5% до +11,0%; январь–февраль 2026 к январю–февралю 2025 — от +5,3% до +7,7%. Летний плюс 2024 и 2025 годов пришёлся на годы роста цен — по этим годам сезон от роста не отделить. Линия стройки идёт в среднем на 29% выше готового — это редевелопмент нового класса, а не удорожание старых квартир.
Аренда в Аль-Сатве
База — 2 058 новых договоров аренды, зарегистрированных государством (Ejari) за год. Рядом — что просят в объявлениях, и переплата между запросом и фактом. Доходность — аренда-факт ÷ цена реальной сделки (валовая).
| Тип | Договоры Ejari в год | В объявлениях | Переплата | Доходность |
|---|---|---|---|---|
| Студия | 1,3 млн ₽($14 568) | — | — | ~5,3% |
| 1-спальная | 1,8 млн ₽($20 422) | 2,3 млн ₽($26 685) | +31% | ~5,6% |
| 2-спальная | 2,5 млн ₽($28 175) | 2,7 млн ₽($30 225) | +7% | ~4,6% |
| 3-спальная | 6,2 млн ₽($70 796) | 5,1 млн ₽($57 726) | -18% | ~7,9% |
«Переплата» — средняя запрашиваемая ставка в объявлениях против реальной ставки новых договоров. Договоров в таблице: 2 058.
Вывод по аренде
−2–25%
настолько продления дешевле новых договоров: индекс RERA защищает действующих арендаторов
Для инвестора: доходность ~4,5–8% валовых по факту Ejari — база готовых сделок мала, процент читайте как ориентир.
Сколько стоит аренда квартиры в Аль-Сатве?
Типичный новый договор: 1-спальная — $20 422 в год, 2-спальная — $28 175. Продления весь год дешевле новых договоров — повышать ставку действующему арендатору мешает индекс RERA. Съём держит центральность старого района.
Цены в Аль-Сатве по объявлениям
Это витрина рынка: 1 571 объявлений; одна квартира у разных агентств может встречаться несколько раз. Помните разницу: объявление — запрос продавца, сделка — факт; сделки — в блоке выше. Колонка «К сделкам» — цена объявлений против реальной цены сделок реестра за метр.
Продажа · готовое · 235 объявлений
| Тип | Цена метра | Цена квартиры | Объявл. | К сделкам |
|---|---|---|---|---|
| Студия | 677 000 ₽($7 712) | 26,8 млн ₽($304 969) | 62 | -6% |
| 1-спальная | 562 000 ₽($6 404) | 42,2 млн ₽($480 449) | 110 | +29% |
| 2-спальная | 553 000 ₽($6 296) | 58,1 млн ₽($661 675) | 59 | +24% |
| 3-спальная | 443 000 ₽($5 040) | 70,5 млн ₽($802 587) | 4 | +6% |
Продажа · строящееся · 1 336 объявлений
| Тип | Цена метра | Цена квартиры | Объявл. | К сделкам |
|---|---|---|---|---|
| Студия | 638 000 ₽($7 266) | 26,8 млн ₽($304 969) | 463 | +3% |
| 1-спальная | 542 000 ₽($6 173) | 39,1 млн ₽($445 628) | 608 | -3% |
| 2-спальная | 549 000 ₽($6 258) | 57,4 млн ₽($653 506) | 256 | +1% |
| 3-спальная | 621 000 ₽($7 078) | 110 млн ₽($1 252 553) | 9 | +13% |
Все новостройки Аль-Сатвы: 41 проектов
Полный список проектов района: 27 строятся, 13 сданы. Цены — официальные прайсы застройщиков «от». Календарь сдач: 2026 — 5 · 2027 — 12 · 2028 — 11. Больше всех строит Object 1 (4).
Строится · 28
от 23,7 млн ₽ ($270 116)
план 20/30/50 · первый взнос 20%
| Студия | 37–42 м² | от 23,7 млн ₽ |
| 1-спальная | 60–65 м² | от 38,5 млн ₽ |
| 2-спальная | 83–114 м² | от 58,1 млн ₽ |
Ещё 26 строящихся — показать все+
Axiom Prime Real Estate
от 23,7 млн ₽ ($269 843)
| Студия | от 47 м² | от 26,8 млн ₽ |
| 1-спальная | 44–77 м² | от 23,7 млн ₽ |
| 2-спальная | 95–109 м² | от 44,3 млн ₽ |
Stamn Real Estate Development
от 21,5 млн ₽ ($245 065)
план 10/50/40 · первый взнос 10%
| Студия | 43–112 м² | от 21,5 млн ₽ |
| 1-спальная | 85–125 м² | от 35,9 млн ₽ |
| 2-спальная | 96–208 м² | от 55 млн ₽ |
JAD Global
от 26,3 млн ₽ ($299 523)
план 20/40/40 · первый взнос 20%
| Студия | от 26,3 млн ₽ |
Stamn Real Estate Development
от 18,1 млн ₽ ($205 854)
план 20/40/40 · первый взнос 20%
| Студия | от 29 м² | от 18,1 млн ₽ |
| 1-спальная | от 40 м² | от 23,1 млн ₽ |
Alaia Developments
от 27,5 млн ₽ ($313 380)
план 20/20/60 · первый взнос 20%
| Студия | от 40 м² | от 27,5 млн ₽ |
| 1-спальная | 73–130 м² | от 44,2 млн ₽ |
| 2-спальная | 111–117 м² | от 60,5 млн ₽ |
izzzi.life Lime
Orange Group
Purvanchal Developers
от 22,6 млн ₽ ($257 590)
план 10/40/50 · первый взнос 10%
| Студия | 35–91 м² | от 22,6 млн ₽ |
| 1-спальная | 84–254 м² | от 50,2 млн ₽ |
| 2-спальная | 125–201 м² | от 71,7 млн ₽ |
Stamn Real Estate Development
от 19,7 млн ₽ ($224 643)
план 10/40/50 · первый взнос 10%
| Студия | от 29 м² | от 19,7 млн ₽ |
| 1-спальная | 40–89 м² | от 31,3 млн ₽ |
Roz Real Estate Development
от 24,4 млн ₽ ($277 740)
план 10/40/50 · первый взнос 10%
Segrex Development
от 19,7 млн ₽ ($224 503)
план 10/20/60 · первый взнос 10%
| Студия | 35–53 м² | от 19,7 млн ₽ |
Hilton
от 38,7 млн ₽ ($441 116)
план 10/40/50 · первый взнос 10%
| 1-спальная | от 38,7 млн ₽ | |
| 2-спальная | от 57,4 млн ₽ |
Enso Development
от 26,2 млн ₽ ($298 870)
план 20/40/40 · первый взнос 20%
| Студия | 44–74 м² | от 26,2 млн ₽ |
| 1-спальная | 67–133 м² | от 40,6 млн ₽ |
| 2-спальная | от 139 м² | от 83,9 млн ₽ |
| 3-спальная | от 164 м² | от 89,7 млн ₽ |
New MFOUR Development
от 22,7 млн ₽ ($258 679)
план 10/40/50 · первый взнос 10%
| Студия | от 22,7 млн ₽ | |
| 1-спальная | от 37,1 млн ₽ | |
| 2-спальная | от 42,1 млн ₽ |
West F5 Development
от 48,1 млн ₽ ($547 311)
план 20/30/50 · первый взнос 20%
| 1-спальная | от 48,1 млн ₽ |
JAD Global
от 20,3 млн ₽ ($231 528)
план 5/55/40 · первый взнос 5%
| Студия | 29–46 м² | от 20,3 млн ₽ |
| 1-спальная | 53–142 м² | от 34,4 млн ₽ |
| 2-спальная | 98–169 м² | от 54,2 млн ₽ |
Holm Avenue
от 23 млн ₽ ($261 402)
план 5/30/65 · первый взнос 5%
| Студия | от 23 млн ₽ | |
| 1-спальная | от 35,9 млн ₽ | |
| 2-спальная | от 57,4 млн ₽ |
Holm Avenue
от 20,3 млн ₽ ($231 450)
план 10/25/65 · первый взнос 10%
| Студия | 37–51 м² | от 20,3 млн ₽ |
| 1-спальная | 65–84 м² | от 33,5 млн ₽ |
NEOTERRA
от 17,1 млн ₽ ($194 690)
план 20/40/40 · первый взнос 20%
| Студия | от 21 м² | от 17,1 млн ₽ |
| 1-спальная | от 37 м² | от 27,5 млн ₽ |
| 2-спальная | от 60 м² | от 41,1 млн ₽ |
Rabdan Developments
от 27,9 млн ₽ ($317 223)
план 20/20/60 · первый взнос 20%
| Студия | 38–43 м² | от 27,9 млн ₽ |
| 1-спальная | 69–79 м² | от 42,7 млн ₽ |
| 3-спальная | от 268 м² | от 155,4 млн ₽ |
Object 1
от 26,2 млн ₽ ($298 979)
| Студия | от 42 м² | от 26,2 млн ₽ |
| 1-спальная | от 76 м² | от 47,6 млн ₽ |
| 2-спальная | от 99 м² | от 58,8 млн ₽ |
Elemental Developments
от 40,6 млн ₽ ($462 900)
план 5/55/40 · первый взнос 5%
| 1-спальная | 59–78 м² | от 40,6 млн ₽ |
| 2-спальная | 92–133 м² | от 86,1 млн ₽ |
Arsenal East
от 22,7 млн ₽ ($258 679)
план 10/50/40 · первый взнос 10%
| Студия | от 37 м² | от 22,7 млн ₽ |
| 1-спальная | от 59 м² | от 35,5 млн ₽ |
Prestige One Developments
от 33 млн ₽ ($375 766)
план 5/35/60 · первый взнос 5%
| Студия | от 33 млн ₽ |
Holm Avenue
от 27,3 млн ₽ ($310 415)
план 20/15/65 · первый взнос 20%
| Студия | от 27,3 млн ₽ | |
| 1-спальная | от 41,6 млн ₽ | |
| 2-спальная | от 68,1 млн ₽ |
Rabdan Developments
от 27,5 млн ₽ ($313 138)
план 50/50
| Студия | от 27,5 млн ₽ | |
| 1-спальная | от 41,8 млн ₽ | |
| 2-спальная | от 62,2 млн ₽ |
Prestige One Developments
Сданы · 13+
Цены «от» у сданных домов — прайс застройщика на момент публикации проекта; актуальные цены смотрите по реальным сделкам (таблица цен по сделкам выше) или спросите меня.
| Проект | Застройщик | Сдан | От (прайс застройщика) |
|---|---|---|---|
| Mayfair Gardens | Majid Developments | 2026 | 44,4 млн ₽ ($505 462) |
| Jardin Astral | Galaxy Realty | 2026 | 41,1 млн ₽ ($468 346) |
| Brand Centro | EMS Real Estate Development | 2026 | 23,5 млн ₽ ($267 120) |
| Evergr1n House 4 | Object 1 | 2026 | 27,3 млн ₽ ($310 415) |
| Evergr1n House | Object 1 | 2026 | 24,8 млн ₽ ($282 641) |
| Enso Jade | Enso Development | 2026 | 34,7 млн ₽ ($394 826) |
| 161 Jumeirah Lane | National Properties | 2026 | 29,6 млн ₽ ($337 645) |
| KORO One | Alta Real Estate Development | 2026 | 26,3 млн ₽ ($299 362) |
| Coral By Vision | Clear Vision Development | 2025 | 29,7 млн ₽ ($338 652) |
| Hyde Walk by Imtiaz | Imtiaz Developments | 2025 | 25,1 млн ₽ ($285 909) |
| The Grandala | Palladium Development | 2025 | 20,3 млн ₽ ($230 905) |
| Waha Living | Al Yakka Developer | 2025 | 22,7 млн ₽ ($259 033) |
| Arista one | Arista Heights Real Estate Development | 2025 | 39,4 млн ₽ ($448 867) |
Все дома Аль-Сатвы: 40 зданий с реальными сделками
Выше — что предлагают застройщики, здесь — что реально покупают. За год в этих домах прошло 1 609 сделок государственного реестра. По каждому дому: цена квартиры и метра, сколько сделок было, заселён он или строится, за сколько сдаётся и сколько лотов выставлено сейчас.
Ниже — дома района с ценами по закрытым сделкам реестра: сколько квартир куплено за год, почём идёт метр, что сдаётся и сколько лотов выставлено сейчас.
Локация, жизнь и инфраструктура
Локация и транспорт
минуты — по мастер-планам застройщиков района (28 из 41 проекта)
7мин
Сити Уок
8мин
DIFC
10мин
Дубай Молл
10мин
Бурдж-Халифа
10мин
Trade Centre
10мин
Museum of the Future
Это заявленные застройщиками минуты из мастер-планов, не наш замер маршрута — в час пик закладывайте больше. Честно о районе: это старая Сатва — рынки, ателье и недорогая еда, — и стройки редевелопмента идут прямо среди этого быта; кому нужен «глянцевый» район, тому сюда рано.
Что говорят жители
Текстовых отзывов жителей района мы не нашли: на площадке есть только мнения о конкретных домах, и те либо старые (2021–2023), либо об одном и том же доме — по такой базе говорить «мнение района» нельзя. Оценка у района на площадке есть, но сколько людей её поставили, выгрузка не сообщает, поэтому число мы не показываем. Старая Сатва при этом давно и плотно заселена: 2 058 новых договоров аренды Ejari за год. Хотите впечатления из первых рук — напишите, узнаем у тех, кто там живёт.
Спроси Лёлю про Аль-Сатву
Вопросы, которые мне задают о районе чаще всего, — с ответами по данным, а не по ощущениям:
Сколько стоит квартира в Аль-Сатве?+
По реальным сделкам с готовым жильём: студия — 24,2 млн ₽ ($275 507), 1-спальная — 32 млн ₽, 2-спальная — 53,7 млн ₽. Это реальные цены по сделкам: половина прошла дешевле. Готового жилья пока мало (91 сделка за год) — основной рынок это новостройки редевелопмента; цену конкретного проекта проверяю по его сделкам.
Почему Аль-Сатва дороже среднего по городу?+
Метр по всем сделкам года — $6 694 против $5 088 по городу (+32%). Это цена центральности: Дубай Молл и Бурдж-Халифа в ~10 минутах, Сити Уок в ~7 — а рынок здесь задают новостройки редевелопмента Jumeirah Garden City, которые строятся на месте старой Сатвы и продаются по ценам центра.
Какая доходность от сдачи квартиры в Аль-Сатве?+
По фактам госрегистрации (аренда Ejari ÷ цена реальной сделки): ~4,5–8% валовых. База живая: 2 058 новых договоров Ejari за год — старая Сатва давно и плотно заселена, съём держит центральность.
Что лучше в Аль-Сатве — готовое или строящееся?+
Важная оговорка ДО процентов: это сравнение РАЗНОГО жилья. Готовый фонд Сатвы и новые проекты редевелопмента — разные классы, разница за метр 22–27% — цена новой волны против старого фонда. Готовое можно проверить по сделкам и сразу сдавать; по строящемуся я сверяю прайс застройщика с реальными сделками рядом.
Когда сдадут строящиеся дома в Аль-Сатве?+
Календарь сдач по заявлениям застройщиков: 2026 год — 5, 2027 год — 12, 2028 год — 11. Всего в районе 41 проектов: 27 строятся, 13 сданы. Фактические сроки проверяю по реестру.
Можно ли купить квартиру в Аль-Сатве в рассрочку?+
В строящихся проектах — да, рассрочка от застройщика по графику до сдачи. Но помните оговорку выше: новые проекты района заметно дороже готового фонда за метр (22–27%) — премию сверяйте с реальными сделками, это сравнение я делаю по каждому проекту.
Кто строит в Аль-Сатве?+
Новых проектов в районе 41; больше всех сейчас у Object 1 (4). Полный список с ценами и календарём сдач — в блоке новостроек выше. Репутацию конкретного застройщика проверяю по реестру: что он реально сдал и в какие сроки.
Можно ли торговаться при покупке в Аль-Сатве?+
Торговаться можно, но сколько уступит конкретный продавец, заранее не знает никто. Я торгуюсь от реальной цены сделок конкретного дома.
Что рядом с Аль-Сатвой?+
По мастер-планам застройщиков: Сити Уок ~7 минут, Дубай Молл и Бурдж-Халифа ~10, DIFC ~8, Museum of the Future и Trade Centre ~10. Это заявленные минуты, не наш замер маршрута. Сатва — старый живой район между Sheikh Zayed Road и Джумейрой: рынки, ателье, недорогая еда — и стройки редевелопмента по соседству с этим бытом.
Аренда в Аль-Сатве — сколько стоит и почему продления дешевле?+
Типичный новый договор: студия — 1,3 млн ₽ в год ($14 568), 1-спальная — 1,8 млн ₽. Продления дешевле новых договоров на 2–25%: индекс RERA сдерживает повышение ставки действующим арендаторам.
Хочу купить в Аль-Сатве
Подберу под ваш бюджет — по реальным сделкам
Скажите бюджет и задачу (жить / сдавать) — пришлю варианты с проверкой цены против сделок реестра и с честным разговором о том, что такое жить рядом со старой Сатвой: кому-то это колорит, кому-то — минус, и лучше понять это до брони.
Подобрать в WhatsAppПродаю квартиру в Аль-Сатве
Узнайте реальную цену — по сделкам вашего дома
Покажу, за сколько реально уходили такие же квартиры в вашем доме, где сейчас спрос и какая цена продаст быстро, а какая заморозит объект.
Данные: реестр сделок DLD (закрытые месяцы: август 2025 — июль 2026; зона реестра Al Satwa целиком — включая мастерплан редевелопмента Jumeirah Garden City), прайсы застройщиков и объявления порталов недвижимости на 22.08.2026, анализ — Радар Лёли. Цены в рублях — по курсу ЦБ РФ +5% (≈88 ₽/$). Официальный курс на практике недостижим: конвертация и перевод стоят денег в зависимости от маршрута — 5% консервативная поправка. Обновляется автоматически. Смотрите также цены по всему Дубаю и Индекс Лёли.