Цены на квартиры в JVT (Jumeirah Village Triangle) — по реальным сделкам
Данные: реестр сделок Земельного департамента Дубая (DLD), закрытые месяцы: август 2025 — июль 2026; цены застройщиков на 22.08.2026
Обновлено: 22 августа 2026
JVT (Jumeirah Village Triangle) — тихий младший сосед JVC: исторически район таунхаусов и малоэтажной застройки, куда в последние годы пришли новые квартирные башни. Метр по всем сделкам года — на 5% дешевле реальной цены города по сделкам; рынок при этом активно строится. Метро в районе нет — выезды на Al Khail Road и E311. Ниже — реальные цены закрытых сделок, аренда по договорам Ejari, все новостройки и ответы на вопросы покупателей.
≈423 000 ₽/м²
$4 819 · все сделки за год
метр по месяцам, все сделки с квартирами района
На 5% дешевле города
метр по всем сделкам с квартирами за год
27,3 млн ₽
типичная сделка с квартирой · $311 244
реальная цена по всем сделкам района за год: половина покупок прошла дешевле этой суммы — доступный вход при зрелом готовом фонде
Цены в JVT по реальным сделкам
Это закрытые сделки из государственного реестра за 12 закрытых месяцев — не цены объявлений. Все цифры — реальные цены по сделкам: половина сделок прошла дешевле (в статистике это медиана — см. паспорт данных внизу). Ниже оба рынка района: готовое жильё и строящееся (off-plan).
Готовое жильё · 494 сделок за год
| Тип | Цена метра | Площадь | Цена квартиры | Сделок |
|---|---|---|---|---|
| Студия | 343 000 ₽($3 909) | ~39 м² | 13,4 млн ₽($152 485) | 173 |
| 1-спальная | 337 000 ₽($3 841) | ~69 м² | 23,3 млн ₽($265 789) | 212 |
| 2-спальная | 340 000 ₽($3 877) | ~115 м² | 39,2 млн ₽($446 287) | 98 |
| 3-спальная | 299 000 ₽($3 401) | ~188 м² | 56,2 млн ₽($639 891) | 11 |
Вывод по готовому
78%
сделок готового — студии и 1-спальные: компактный масс-маркет, вход от типичной студии
По 3-спальным готовым сделок совсем мало (11 за год) — цифру всерьёз не читайте.
Строящееся (off-plan) · 4 319 сделок за год
Это тоже реальные сделки — зарегистрированные в реестре договоры покупки у застройщиков, а не рекламные прайсы.
| Тип | Цена метра | Площадь | Цена квартиры | Сделок |
|---|---|---|---|---|
| Студия | 496 000 ₽($5 645) | ~38 м² | 18,7 млн ₽($212 934) | 1 483 |
| 1-спальная | 417 000 ₽($4 745) | ~72 м² | 29,9 млн ₽($340 367) | 2 165 |
| 2-спальная | 356 000 ₽($4 058) | ~119 м² | 42,5 млн ₽($484 611) | 620 |
| 3-спальная | 400 000 ₽($4 557) | ~168 м² | 67,1 млн ₽($763 785) | 51 |
Оплата в off-plan идёт по графику рассрочки застройщика — цена в таблице полная, по договору.
Вывод по строящемуся
12 сделок в день
темп покупок строящегося — в зрелый район пришла новая волна проектов
Что и когда сдаётся — в календаре сдач в блоке новостроек ниже.
Готовое против строящегося
Строящееся в JVT дороже готового?
Да: по реестру сделок метр в строящихся проектах района дороже готового на 5–24% в зависимости от типа. Премию платят за новизну, рассрочку и маркетинг застройщика. Прежде чем брать off-plan, сравните цену застройщика с реальными сделками готовых башен рядом — разница и есть цена ожидания стройки. Я делаю это сравнение по каждому проекту.
Что происходит с ценами на квартиры в JVT — растут или падают?
Метр готового по тем же домам: к тем же месяцам год назад (июнь–август 2026 к июню–августу 2025): домов, продававшихся в оба периода (≥3 сделок в каждом), 7 — меньше 8; по этому району за три месяца сказать нечего; к январю–февралю (июнь–август 2026 к январю–февралю 2026): домов, продававшихся в оба периода (≥3 сделок в каждом), 6 — меньше 8; по этому району сравнить лето с январём–февралём 2026 не на чем. По всему Дубаю, в тех же домах, июнь–август к январю–февралю того же года: в 2024 году от +3,8% до +4,9%, в 2025 году от +2,8% до +3,9%, в 2026 году от −5,5% до −4,5%. Для сравнения, год к году по тем же домам: январь–февраль 2025 к январю–февралю 2024 — от +9,5% до +11,0%; январь–февраль 2026 к январю–февралю 2025 — от +5,3% до +7,7%. Летний плюс 2024 и 2025 годов пришёлся на годы роста цен — по этим годам сезон от роста не отделить. Стройка в среднем на 27% дороже готового за метр. Обе линии идут ниже средней цены по Дубаю.
Аренда в JVT
База — 1 889 новых договоров аренды, зарегистрированных государством (Ejari) за год. Рядом — что просят в объявлениях, и переплата между запросом и фактом. Доходность — аренда-факт ÷ цена реальной сделки (валовая).
| Тип | Договоры Ejari в год | В объявлениях | Переплата | Доходность |
|---|---|---|---|---|
| Студия | 1,2 млн ₽($13 342) | 1,4 млн ₽($15 521) | +16% | ~8,7% |
| 1-спальная | 1,8 млн ₽($20 422) | 1,9 млн ₽($21 784) | +7% | ~7,7% |
| 2-спальная | 2,3 млн ₽($25 868) | 2,7 млн ₽($31 314) | +21% | ~5,8% |
| 3-спальная | 4,3 млн ₽($49 013) | 4,3 млн ₽($49 013) | 0% | ~7,7% |
«Переплата» — средняя запрашиваемая ставка в объявлениях против реальной ставки новых договоров. Договоров в таблице: 1 889.
Вывод по аренде
−12–25%
настолько продления дешевле новых договоров: индекс RERA защищает действующих арендаторов
Для инвестора: доходность ~5,5–8,5% валовых по факту Ejari — база района живая, в районе уже реально снимают.
Сколько стоит аренда квартиры в JVT?
Типичный новый договор: 1-спальная — $20 422 в год, 2-спальная — $25 868. Продления весь год дешевле новых договоров — повышать ставку действующему арендатору мешает индекс RERA. Тихий семейный район — снимают надолго, продления обычное дело.
Цены в JVT по объявлениям
Это витрина рынка: 4 038 объявлений; одна квартира у разных агентств может встречаться несколько раз. Помните разницу: объявление — запрос продавца, сделка — факт; сделки — в блоке выше. Колонка «К сделкам» — цена объявлений против реальной цены сделок реестра за метр.
Продажа · готовое · 1 322 объявлений
| Тип | Цена метра | Цена квартиры | Объявл. | К сделкам |
|---|---|---|---|---|
| Студия | 416 000 ₽($4 742) | 14,3 млн ₽($163 376) | 459 | +21% |
| 1-спальная | 388 000 ₽($4 417) | 26,3 млн ₽($299 523) | 613 | +15% |
| 2-спальная | 375 000 ₽($4 266) | 38,3 млн ₽($435 671) | 230 | +10% |
| 3-спальная | 383 000 ₽($4 367) | 64,5 млн ₽($735 194) | 20 | +28% |
Вывод по вторичке
+10–28%
настолько продавцы готового просят больше, чем реально платят покупатели по реестру
Это разрыв цен, а не размер скидки: я считаю от сделок, не от объявлений.
Продажа · строящееся · 2 716 объявлений
| Тип | Цена метра | Цена квартиры | Объявл. | К сделкам |
|---|---|---|---|---|
| Студия | 474 000 ₽($5 403) | 16,4 млн ₽($186 249) | 814 | -4% |
| 1-спальная | 404 000 ₽($4 596) | 28,7 млн ₽($327 362) | 1 306 | -3% |
| 2-спальная | 400 000 ₽($4 555) | 42,6 млн ₽($484 683) | 513 | +12% |
| 3-спальная | 405 000 ₽($4 608) | 61,8 млн ₽($703 880) | 83 | +1% |
Все новостройки JVT: 52 проектов
Полный список проектов района: 31 строятся, 19 сданы. Цены — официальные прайсы застройщиков «от». Календарь сдач: 2026 — 5 · 2027 — 18 · 2028 — 8. Больше всех строит Object 1 (11).
Строится · 33
Metrical Real Estate Development
от 23,1 млн ₽ ($263 036)
Ещё 31 строящихся — показать все+
Object 1
от 42,3 млн ₽ ($481 961)
план 30/30/40 · первый взнос 30%
| 2-спальная | от 85 м² | от 42,3 млн ₽ |
Loutraki Real Estate
от 15,3 млн ₽ ($173 965)
план 60/40
| Студия | от 15,3 млн ₽ | |
| 1-спальная | от 23,7 млн ₽ | |
| 2-спальная | от 96 м² | от 37,8 млн ₽ |
Tiger Properties
от 40,8 млн ₽ ($465 153)
план 10/32/10/48 · первый взнос 10%
| 1-спальная | 73–83 м² | от 40,8 млн ₽ |
| 2-спальная | 110–131 м² | от 59,9 млн ₽ |
| 3-спальная | 174–202 м² | от 84,2 млн ₽ |
| 4-спальные | 208–258 м² | от 94,5 млн ₽ |
Object 1
от 18,6 млн ₽ ($212 389)
план 10/50/10/30 · первый взнос 10%
| Студия | от 41 м² | от 18,6 млн ₽ |
| 1-спальная | от 56 м² | от 25 млн ₽ |
| 2-спальная | от 111 м² | от 39,2 млн ₽ |
Object 1
от 18,6 млн ₽ ($212 389)
план 70/30
| Студия | от 41 м² | от 18,6 млн ₽ |
Fakhruddin Properties
от 26,3 млн ₽ ($299 523)
план 50/50
| 1-спальная | 45–60 м² | от 26,3 млн ₽ |
| 2-спальная | от 96 м² | от 35,5 млн ₽ |
| 3-спальная | 245–271 м² | от 95,6 млн ₽ |
Tiger Properties
от 26,9 млн ₽ ($306 365)
план 20/60/20 · первый взнос 20%
| 1-спальная | 60–85 м² | от 26,9 млн ₽ |
| 2-спальная | 85–86 м² | от 38,7 млн ₽ |
| 1-спальная | 61–85 м² | от 29,6 млн ₽ |
| 2-спальная | от 86 м² | от 42 млн ₽ |
Binghatti Developers
от 31,2 млн ₽ ($355 616)
план 20/50/30 · первый взнос 20%
| 1-спальная | 68–87 м² | от 31,2 млн ₽ |
Object 1
от 19,1 млн ₽ ($217 291)
план 30/30/40 · первый взнос 30%
| Студия | 33–67 м² | от 19,1 млн ₽ |
| 1-спальная | 65–126 м² | от 28,1 млн ₽ |
| 2-спальная | 96–112 м² | от 36 млн ₽ |
| 4-спальные | 141–184 м² | от 50,5 млн ₽ |
Binghatti Developers
от 18,3 млн ₽ ($208 577)
план 20/50/30 · первый взнос 20%
| Студия | 31–40 м² | от 18,3 млн ₽ |
Binghatti Developers
от 19,1 млн ₽ ($217 835)
план 10/60/30 · первый взнос 10%
| Студия | 35–50 м² | от 19,1 млн ₽ |
| 1-спальная | 52–90 м² | от 29,2 млн ₽ |
| 2-спальная | 137–248 м² | от 43 млн ₽ |
| 3-спальная | 173–352 м² | от 59,8 млн ₽ |
Danube Properties
от 19,9 млн ₽ ($226 139)
план 10/54/1/35 · первый взнос 10%
| Студия | 32–49 м² | от 19,9 млн ₽ |
| 1-спальная | 71–81 м² | от 34,5 млн ₽ |
| 2-спальная | 99–109 м² | от 45,7 млн ₽ |
| 3-спальная | 77–137 м² | от 39,9 млн ₽ |
Metrical Real Estate Development
от 46,6 млн ₽ ($530 710)
план 70/30
| 1-спальная | 47–166 м² | от 46,6 млн ₽ |
Object 1
от 18 млн ₽ ($204 765)
план 20/40/40 · первый взнос 20%
| Студия | 40–45 м² | от 18 млн ₽ |
| 1-спальная | 74–143 м² | от 28,9 млн ₽ |
| 2-спальная | 74–117 м² | от 28 млн ₽ |
| 3-спальная | от 127 м² | от 48,7 млн ₽ |
| 4-спальные | 142–164 м² | от 54,4 млн ₽ |
Tiger Group
от 13,6 млн ₽ ($155 208)
| Студия | от 33 м² | от 17,8 млн ₽ |
| 2-спальная | 99–100 м² | от 39,4 млн ₽ |
Tiger Group
от 19 млн ₽ ($216 242)
план 20/50/10/20 · первый взнос 20%
| 1-спальная | 63–70 м² | от 28,2 млн ₽ |
Emirates properties
от 15,5 млн ₽ ($176 991)
план 10/30/10/50 · первый взнос 10%
Skyland Properties
от 21,5 млн ₽ ($244 792)
план 25/45/30
| Студия | 34–37 м² | от 21,5 млн ₽ |
| 1-спальная | 61–118 м² | от 31,6 млн ₽ |
| 2-спальная | 73–146 м² | от 52,8 млн ₽ |
| 3-спальная | 126–165 м² | от 72,4 млн ₽ |
| 4-спальные | от 256 м² | от 146,3 млн ₽ |
Tiger Group
от 13,6 млн ₽ ($155 208)
план 20/40/10/30 · первый взнос 20%
| Студия | от 13,6 млн ₽ |
Tiger Properties
от 16,9 млн ₽ ($192 621)
план 20/50/30 · первый взнос 20%
| Студия | 29–35 м² | от 16,9 млн ₽ |
| 1-спальная | 65–77 м² | от 29,4 млн ₽ |
Object 1
от 19,5 млн ₽ ($222 464)
план 20/50/30 · первый взнос 20%
| Студия | от 40 м² | от 19,5 млн ₽ |
| 1-спальная | от 60 м² | от 28 млн ₽ |
Pantheon Development
от 15,3 млн ₽ ($173 996)
план 65/35
| Студия | от 15,3 млн ₽ | |
| 1-спальная | от 26,3 млн ₽ | |
| 2-спальная | от 33,5 млн ₽ | |
| 4-спальные | от 119,5 млн ₽ |
Object 1
от 30,2 млн ₽ ($343 641)
| 1-спальная | 66–101 м² | от 30,2 млн ₽ |
| 2-спальная | 112–159 м² | от 42,4 млн ₽ |
Sol Properties
от 21,2 млн ₽ ($240 980)
план 10/40/50 · первый взнос 10%
| Студия | 39–41 м² | от 21,2 млн ₽ |
| 1-спальная | 78–177 м² | от 33,7 млн ₽ |
| 2-спальная | от 131 м² | от 54,1 млн ₽ |
| 3-спальная | от 177 м² | от 75,2 млн ₽ |
Mr Eight Development
от 35,9 млн ₽ ($408 441)
план 20/20/60 · первый взнос 20%
| 2-спальная | 96–129 м² | от 35,9 млн ₽ |
| 3-спальная | от 143 м² | от 52,6 млн ₽ |
Pantheon Development
от 17 млн ₽ ($193 057)
план 20/35/10/35 · первый взнос 20%
| Студия | от 36 м² | от 17 млн ₽ |
| 1-спальная | от 63 м² | от 26,3 млн ₽ |
| 2-спальная | от 72 м² | от 35,9 млн ₽ |
| 4-спальные | от 119,5 млн ₽ |
Object 1
от 18,3 млн ₽ ($208 850)
план 70/30
| Студия | от 36 м² | от 18,3 млн ₽ |
| 1-спальная | от 66 м² | от 28,5 млн ₽ |
| 2-спальная | от 107 м² | от 40,2 млн ₽ |
Zarwah Developments
от 21,3 млн ₽ ($242 342)
| 2-спальная | 114–116 м² | от 28,7 млн ₽ |
Glass Haus Residences
Hausen Developments
Сданы · 19+
Цены «от» у сданных домов — прайс застройщика на момент публикации проекта; актуальные цены смотрите по реальным сделкам (таблица цен по сделкам выше) или спросите меня.
| Проект | Застройщик | Сдан | От (прайс застройщика) |
|---|---|---|---|
| Lum1nar Tower 1 | Object 1 | 2026 | 21,2 млн ₽ ($241 525) |
| W1nner Tower | Object 1 | 2026 | 24 млн ₽ ($273 111) |
| Elbrus Tower | Tiger Properties | 2026 | 29 млн ₽ ($330 751) |
| Lilium Tower | Tiger Properties | 2026 | 32,3 млн ₽ ($367 592) |
| FH Residency | Forum Group | 2026 | 19 млн ₽ ($216 474) |
| Altai Tower | Tiger Properties | 2026 | 26,1 млн ₽ ($297 202) |
| Rosemont Residences | Ellington | 2025 | 33,3 млн ₽ ($378 714) |
| Cavendish Square | LEOS International | 2025 | 14,3 млн ₽ ($163 376) |
| Seslia Tower | Tiger Properties | 2025 | 20,3 млн ₽ ($231 031) |
| Enaya Residences | Deviate for Real Estate Development | 2025 | 24,7 млн ₽ ($281 007) |
| Samana Miami Phase 2 | Samana Developers | 2025 | 11 млн ₽ ($125 255) |
| Cloud Tower | Tiger Properties | 2025 | 33 млн ₽ ($376 141) |
| Belmont Residences | Ellington | 2024 | 18,1 млн ₽ ($206 570) |
| Emerald Vision Tower | Vision Avenue Homes | 2024 | 15,3 млн ₽ ($174 541) |
| Maya 5 | London Gate | 2024 | 23,2 млн ₽ ($264 125) |
| The Community | Aqua Properties Developers | 2024 | 11,8 млн ₽ ($134 435) |
| The Ivy | Metrical Real Estate Development | 2024 | 25,1 млн ₽ ($285 909) |
| Tranquil Wellness Tower | Well Cube Life | 2023 | 39,9 млн ₽ ($454 058) |
| Taraf 2 Residence | Taraf Properties | 2023 | 21,3 млн ₽ ($242 342) |
Все дома JVT: 64 здания с реальными сделками
Выше — что предлагают застройщики, здесь — что реально покупают. За год в этих домах прошло 4 736 сделок государственного реестра. По каждому дому: цена квартиры и метра, сколько сделок было, заселён он или строится, за сколько сдаётся и сколько лотов выставлено сейчас.
Ниже — дома района с ценами по закрытым сделкам реестра: сколько квартир куплено за год, почём идёт метр, что сдаётся и сколько лотов выставлено сейчас.
Локация, жизнь и инфраструктура
Локация и транспорт
Треугольник между Al Khail Road и Sheikh Mohammed bin Zayed Road (E311), через дорогу от JVC. Метро в районе нет — машина обязательна. Минуты до точек города по мастер-планам застройщиков этого района у нас пока не собраны — мы не выдумываем числа: география практически совпадает с JVC (его разбор — с минутами застройщиков).
Что говорят жители
Тихий уход от города и строек: маленькое сообщество с хорошими школами и парками. Район не новый, но мастер-застройщик Nakheel содержит его достойно. Отлично семьям и тем, кто работает в Media City — ехать недалеко.
Живём давно и очень довольны: расположение отличное, вид на парк, теперь ещё и падел рядом. Дом ухоженный и популярный.
Дом выглядит отлично снаружи и внутри; только студии, но пространство хорошее и виды со всех сторон. Редкий случай, когда всерьёз продумана приватность.
Первый текст — отзыв жителя района (03.2026), два — о домах (перевод; даты отзывов: 2023–2024); районных мнений пока мало, площадка не делит авторов домовых отзывов на жителей и гостей. Оценка района — 4,4 из 5 по 22 оценкам.
Спроси Лёлю про JVT
Вопросы, которые мне задают о районе чаще всего, — с ответами по данным, а не по ощущениям:
Сколько стоит квартира в JVT?+
По реальным сделкам с готовым жильём: студия — 13,4 млн ₽ ($152 485), 1-спальная — 23,3 млн ₽, 2-спальная — 39,2 млн ₽. Это реальные цены по сделкам: половина прошла дешевле. По 3-спальным готовым сделок совсем мало (11 за год) — цифру по ним всерьёз не читайте. Основной рынок района — строящееся жильё, его цены в таблице ниже.
JVT дороже или дешевле среднего по городу?+
Метр здесь — $4 819 против $5 088 по городу (−5%). Причины честные: метро нет, район автомобильный, а по утрам жители называют заторы — въезда в район всего два. За это дают зелень, спортивную инфраструктуру и цену. За это покупатель получает один из самых низких порогов входа в городе: типичная готовая студия — 13,4 млн ₽.
Какая доходность от сдачи квартиры в JVT?+
По фактам госрегистрации (аренда Ejari ÷ цена реальной сделки): ~5,5–8,5% валовых. База живая: 1 889 новых договоров Ejari за год — в районе реально живут и снимают, это не обещание будущей аренды. Дешёвый вход при живой аренде — то, за чем сюда и приходят инвесторы.
Что лучше в JVT — готовое или строящееся?+
Метр в строящихся проектах дороже готового на 5–24% (по реальным ценам сделок реестра). Премию платят за новизну и рассрочку. Рынок района в основном первичный (4 319 сделок по стройке против 494 по готовому за год). По строящемуся я сверяю прайс застройщика с реальными сделками готовых домов рядом.
Когда сдадут строящиеся дома в JVT?+
Календарь сдач по заявлениям застройщиков: 2026 год — 5, 2027 год — 18, 2028 год — 8. Всего в районе 52 проектов: 31 строятся, 19 сданы. Фактические сроки проверяю по реестру.
Можно ли купить квартиру в JVT в рассрочку?+
Да — рынок района в основном первичный, у строящихся проектов рассрочка от застройщика по графику до сдачи. Цена off-plan здесь на 5–24% выше метра готового — премию за рассрочку сверяйте с реальными сделками готовых домов рядом, это сравнение я делаю по каждому проекту.
Кто строит в JVT?+
Район застраивают десятки частных застройщиков; больше всех проектов сейчас у Object 1 (11), строят также Tiger Properties (8) и Tiger Group (3). Полный список с ценами и календарём сдач — в блоке новостроек выше. Репутацию конкретного застройщика проверяю по реестру: что он реально сдал и в какие сроки.
Можно ли торговаться при покупке в JVT?+
Торговаться можно, но сколько уступит конкретный продавец, заранее не знает никто. Известно другое: в объявлениях просят на 10–28% больше, чем в итоге платят по реестру в тех же домах — это разрыв цен, а не размер скидки: в объявлениях висят и квартиры, которые так и не продаются. На первичке торга почти нет — но там рассрочка и выбор юнитов. Я торгуюсь от реальной цены сделок конкретного дома.
Что рядом с JVT?+
Сосед JVC через дорогу; выезды — Al Khail Road и Sheikh Mohammed bin Zayed Road (E311). Метро в районе нет — машина обязательна. Минуты до точек города по мастер-планам застройщиков этого района у нас пока не собраны — говорим это прямо, а не выдумываем числа; ориентир — та же география, что у JVC.
Аренда в JVT — сколько стоит и почему продления дешевле?+
Типичный новый договор: студия — 1,2 млн ₽ в год ($13 342), 1-спальная — 1,8 млн ₽. Продления дешевле новых договоров на 12–25%: индекс RERA сдерживает повышение ставки действующим арендаторам.
Хочу купить в JVT
Подберу под ваш бюджет — по реальным сделкам
Скажите бюджет и задачу (жить / сдавать) — пришлю варианты с проверкой цены против сделок реестра: в районе 52 проектов и десятки похожих прайсов — решает репутация застройщика и цена против рынка, и обе я проверяю по реестру.
Подобрать в WhatsAppПродаю квартиру в JVT
Узнайте реальную цену — по сделкам вашего дома
Покажу, за сколько реально уходили такие же квартиры в вашем доме, где сейчас спрос и какая цена продаст быстро, а какая заморозит объект.
Данные: реестр сделок DLD (закрытые месяцы: август 2025 — июль 2026; зона реестра Al Barsha South Fifth — совпадает с районом JVT), прайсы застройщиков и объявления порталов недвижимости на 22.08.2026, анализ — Радар Лёли. Цены в рублях — по курсу ЦБ РФ +5% (≈88 ₽/$). Официальный курс на практике недостижим: конвертация и перевод стоят денег в зависимости от маршрута — 5% консервативная поправка. Обновляется автоматически. Смотрите также цены по всему Дубаю и Индекс Лёли.