THE RESIDENCE AT MARINA GATE 2

По государственному реестру Дубая за последний год в комплексе прошло 34 сделки. 1-спальная (~72 м²) — медиана 2 435 000 AED, метр 3 160 AED/фут². Это зарегистрированные сделки, а не «цены от» из рекламы.

Сейчас в активных объявлениях 179 лотов. 1-спальная — 73, просят от 2 050 000 AED; 2-спальная — 62, просят от 3 399 000 AED; 3-спальная — 44, просят от 5 750 000 AED.

Основное — 4% пошлины Земельного департамента плюс регистрационные сборы. На новостройке у застройщика комиссии агента для покупателя обычно нет — её платит застройщик. Дальше ежегодно — сервисный сбор дому (зависит от площади и набора удобств) и счета за коммунальные услуги DEWA. Точные суммы по конкретной квартире посчитаю перед сделкой.

По зарегистрированным договорам аренды (Ejari) 1-спальная в этом доме сдаётся за 135 000 AED в год. При медианной цене покупки 2 435 000 AED это ~5,4% годовых до расходов. Это валовая доходность: из неё вычитаются сервисный сбор, управление и простои между арендаторами.

По цене метра рядом стоят: LIV WATERSIDE — 3 110 AED/фут²; THE RESIDENCES AT MARINA GATE 1 — 3 240 AED/фут²; AL MAJARA 4 — 3 250 AED/фут²; Jumeirah Living Marina Gate — 3 060 AED/фут². В THE RESIDENCE AT MARINA GATE 2 метр 3 160 AED/фут². Дальше решают этаж, вид, состояние и то, кто управляет домом — это видно только при просмотре конкретных квартир.

Да, так проходит большинство сделок. Что делаем: видеопросмотр или отчёт по конкретной квартире, бронирование, договор с застройщиком, оплата по договору. Личное присутствие не обязательно — оформление по доверенности. Расчёты — только легальными банковскими способами, схему подберём под ваш банк; обсудим в переписке.

Сейчас за 1-спальная просят 2 625 000 AED, а по реестру реально платят 2 435 000 AED — разрыв +7,8%. Значит, в объявлениях цена завышена и торг уместен — я показываю продавцу медиану реестра по его же дому. Самое дешёвое предложение сейчас — 2 050 000 AED.

По медиане метра за 1-спальная в этом доме: август 2025 — 3 210 AED/фут², июль 2026 — 2 810 AED/фут². Это снижение на 12% за период. График по месяцам — выше на странице. Медиана по нескольким сделкам в месяц шумит, поэтому смотреть надо на направление, а не на отдельный месяц.

Банки ОАЭ кредитуют нерезидентов: обычно до 50–60% стоимости для готового жилья, ставка плавающая, нужен подтверждённый доход. Дом сдан, поэтому ипотека возможна. Российские банки недвижимость в ОАЭ не кредитуют. Конкретные условия зависят от банка и вашей ситуации — сведу с ипотечным брокером.

Сделки — из открытого реестра Земельного департамента Дубая (DLD): каждая сделка регистрируется государством. Объявления — с портала недвижимости. Прайс, планировки и условия — материалы застройщика. Мы не берём цены из рекламы и не показываем средние по больнице: только медианы по конкретному типу квартиры.