Главная › Районы › Студио Сити
Цены на квартиры в Студио Сити (Dubai Studio City) — по реальным сделкам
Данные: реестр сделок Земельного департамента Дубая (DLD), закрытые месяцы: август 2025 — июль 2026; цены застройщиков на 22.08.2026
Обновлено: 22 августа 2026
Студио Сити (Dubai Studio City) — зелёный район вокруг стадионов и академий рядом с автодромом: зрелый готовый фонд, доступный вход и живая семейная аренда. Метр по всем сделкам года — на 16% дешевле реальной цены города по сделкам: за это покупатель платит отсутствием метро и утренними заторами на двух въездах — жители называют это прямо, и мы не прячем. Числа ниже — только контур Dubai Studio City, без виллного Tilal Al Ghaf по соседству (паспорт внизу). Ниже — реальные цены закрытых сделок, аренда по договорам Ejari, все новостройки и ответы на вопросы покупателей.
≈374 000 ₽/м²
$4 264 · все сделки за год
метр по месяцам, все сделки с квартирами района
На 16% дешевле города
метр по всем сделкам с квартирами за год
17,2 млн ₽
типичная сделка с квартирой · $196 052
реальная цена по всем сделкам района за год: половина покупок прошла дешевле этой суммы — доступный вход при зрелом готовом фонде
Цены в Студио Сити по реальным сделкам
Это закрытые сделки из государственного реестра за 12 закрытых месяцев — не цены объявлений. Все цифры — реальные цены по сделкам: половина сделок прошла дешевле (в статистике это медиана — см. паспорт данных внизу). Ниже оба рынка района: готовое жильё и строящееся (off-plan).
Готовое жильё · 499 сделок за год
| Тип | Цена метра | Площадь | Цена квартиры | Сделок |
|---|---|---|---|---|
| Студия | 366 000 ₽($4 167) | ~33 м² | 12,2 млн ₽($138 434) | 294 |
| 1-спальная | 329 000 ₽($3 752) | ~62 м² | 20,3 млн ₽($231 450) | 167 |
| 2-спальная | 292 000 ₽($3 325) | ~92 м² | 27 млн ₽($307 098) | 33 |
| 3-спальная | 264 000 ₽($3 011) | ~136 м² | 35,9 млн ₽($408 441) | 5 |
Вывод по готовому
92%
сделок готового — студии и 1-спальные: компактный масс-маркет, вход от типичной студии
Готовый фонд района зрелый и торгуется активно; по 3-спальным сделок совсем мало.
Строящееся (off-plan) · 1 033 сделок за год
Это тоже реальные сделки — зарегистрированные в реестре договоры покупки у застройщиков, а не рекламные прайсы.
| Тип | Цена метра | Площадь | Цена квартиры | Сделок |
|---|---|---|---|---|
| Студия | 406 000 ₽($4 620) | ~34 м² | 13,8 млн ₽($157 683) | 526 |
| 1-спальная | 380 000 ₽($4 329) | ~68 м² | 25,7 млн ₽($292 278) | 432 |
| 2-спальная | 340 000 ₽($3 868) | ~108 м² | 36,6 млн ₽($417 312) | 72 |
| 3-спальная | 336 000 ₽($3 822) | ~124 м² | 41,7 млн ₽($474 707) | 3 |
Оплата в off-plan идёт по графику рассрочки застройщика — цена в таблице полная, по договору.
Вывод по строящемуся
3 сделки в день
темп покупок строящегося — в зрелый район пришла новая волна проектов
Что и когда сдаётся — в календаре сдач в блоке новостроек ниже.
Готовое против строящегося
Строящееся в Студио Сити дороже готового?
Да: по реестру сделок метр в строящихся проектах района дороже готового на 15–16% в зависимости от типа. Премию платят за новизну, рассрочку и маркетинг застройщика. Прежде чем брать off-plan, сравните цену застройщика с реальными сделками готовых башен рядом — разница и есть цена ожидания стройки. Я делаю это сравнение по каждому проекту.
Что происходит с ценами на квартиры в Студио Сити — растут или падают?
Метр готового по тем же домам: к тем же месяцам год назад (июнь–август 2026 к июню–августу 2025): домов, продававшихся в оба периода (≥3 сделок в каждом), 1 — меньше 8; по этому району за три месяца сказать нечего; к январю–февралю (июнь–август 2026 к январю–февралю 2026): домов, продававшихся в оба периода (≥3 сделок в каждом), 3 — меньше 8; по этому району сравнить лето с январём–февралём 2026 не на чем. По всему Дубаю, в тех же домах, июнь–август к январю–февралю того же года: в 2024 году от +3,8% до +4,9%, в 2025 году от +2,8% до +3,9%, в 2026 году от −5,5% до −4,5%. Для сравнения, год к году по тем же домам: январь–февраль 2025 к январю–февралю 2024 — от +9,5% до +11,0%; январь–февраль 2026 к январю–февралю 2025 — от +5,3% до +7,7%. Летний плюс 2024 и 2025 годов пришёлся на годы роста цен — по этим годам сезон от роста не отделить. Стройка в среднем на 14% дороже готового за метр. Обе линии идут ниже средней цены по Дубаю — Студио Сити весь год дешевле города.
Аренда в Студио Сити
База — 1 270 новых договоров аренды, зарегистрированных государством (Ejari) за год. Рядом — что просят в объявлениях, и переплата между запросом и фактом. Доходность — аренда-факт ÷ цена реальной сделки (валовая).
| Тип | Договоры Ejari в год | В объявлениях | Переплата | Доходность |
|---|---|---|---|---|
| Студия | 1,1 млн ₽($12 798) | 1,2 млн ₽($13 615) | +6% | ~9,2% |
| 1-спальная | 1,6 млн ₽($17 971) | 1,8 млн ₽($20 422) | +14% | ~7,8% |
| 2-спальная | 2,2 млн ₽($24 506) | 2,4 млн ₽($26 957) | +10% | ~8,0% |
| 3-спальная | 2,6 млн ₽($29 952) | 2,9 млн ₽($33 220) | +11% | ~7,3% |
«Переплата» — средняя запрашиваемая ставка в объявлениях против реальной ставки новых договоров. Договоров в таблице: 1 270.
Сколько стоит аренда квартиры в Студио Сити?
Типичный новый договор: 1-спальная — $17 971 в год, 2-спальная — $24 506. Продления весь год дешевле новых договоров — повышать ставку действующему арендатору мешает индекс RERA. Семейный спортивный район — снимают надолго, продления обычное дело.
Цены в Студио Сити по объявлениям
Это витрина рынка: 1 235 объявлений; одна квартира у разных агентств может встречаться несколько раз. Помните разницу: объявление — запрос продавца, сделка — факт; сделки — в блоке выше. Колонка «К сделкам» — цена объявлений против реальной цены сделок реестра за метр.
Продажа · готовое · 601 объявлений
| Тип | Цена метра | Цена квартиры | Объявл. | К сделкам |
|---|---|---|---|---|
| Студия | 424 000 ₽($4 833) | 14,8 млн ₽($168 822) | 224 | +16% |
| 1-спальная | 358 000 ₽($4 083) | 22,7 млн ₽($258 407) | 271 | +9% |
| 2-спальная | 295 000 ₽($3 365) | 32,3 млн ₽($367 597) | 95 | +1% |
| 3-спальная | 402 000 ₽($4 581) | 51,4 млн ₽($585 432) | 11 | +52% |
Вывод по вторичке
+1–52%
настолько продавцы готового просят больше, чем реально платят покупатели по реестру
Это разрыв цен, а не размер скидки: я считаю от сделок, не от объявлений.
Продажа · строящееся · 634 объявлений
| Тип | Цена метра | Цена квартиры | Объявл. | К сделкам |
|---|---|---|---|---|
| Студия | 419 000 ₽($4 769) | 15,8 млн ₽($179 714) | 186 | +3% |
| 1-спальная | 346 000 ₽($3 942) | 24,9 млн ₽($283 186) | 301 | -9% |
| 2-спальная | 362 000 ₽($4 127) | 35,9 млн ₽($408 441) | 137 | +7% |
| 3-спальная | 356 000 ₽($4 057) | 48,5 млн ₽($552 726) | 10 | +6% |
Все новостройки Студио Сити: 15 проектов
Полный список проектов района: 3 строятся, 12 сданы. Цены — официальные прайсы застройщиков «от». Календарь сдач: 2026 — 1 · 2027 — 1 · 2028 — 1. Больше всех строит Azizi Developments (4).
Строится · 3
Prescott Real Estate Development
от 15,5 млн ₽ ($176 991)
план 20/40/40 · первый взнос 20%
| Студия | 39–40 м² | от 15,5 млн ₽ |
| 1-спальная | 63–80 м² | от 22,7 млн ₽ |
| 2-спальная | 94–125 м² | от 34,7 млн ₽ |
| 3-спальная | от 174 м² | от 57,4 млн ₽ |
QUBE Development
от 13,4 млн ₽ ($152 212)
план 70/30
| Студия | от 51 м² | от 13,4 млн ₽ |
| 2-спальная | от 101 м² | от 36,8 млн ₽ |
| 1-спальная | 66–68 м² | от 23 млн ₽ |
Ещё 1 строящихся — показать все+
The First Group
Сданы · 12+
Цены «от» у сданных домов — прайс застройщика на момент публикации проекта; актуальные цены смотрите по реальным сделкам (таблица цен по сделкам выше) или спросите меня.
| Проект | Застройщик | Сдан | От (прайс застройщика) |
|---|---|---|---|
| Ryah Living | Al Yakka Developer | 2026 | 15,5 млн ₽ ($176 991) |
| Ghaff Land Residence | Arabian Gulf Properties | 2026 | 16,8 млн ₽ ($191 638) |
| Beach Oasis Phase 2 By Azizi | Azizi Developments | 2026 | 14,4 млн ₽ ($164 466) |
| Divine Residencia | Takmeel Real Estate Development | 2025 | 19,6 млн ₽ ($223 281) |
| Samana Mykonos | Samana Developers | 2025 | 10,8 млн ₽ ($122 532) |
| Samana Santorini | Samana Developers | 2025 | 12,2 млн ₽ ($139 036) |
| Azizi Mirage 1 | Azizi Developments | 2025 | 19,7 млн ₽ ($223 970) |
| Azizi Vista | Azizi Developments | 2025 | 28 млн ₽ ($318 584) |
| Celia Residence | Abou Eid Real Estate Development | 2024 | 10,3 млн ₽ ($117 849) |
| Azizi Beach Oasis | Azizi Developments | 2024 | 21,1 млн ₽ ($239 891) |
| Laya Heights | Akshara Global | 2023 | 12,9 млн ₽ ($146 689) |
| Samana Golf Avenue | Samana Developers | 2023 | 12,1 млн ₽ ($137 585) |
Все дома Студио Сити: 25 зданий с реальными сделками
Выше — что предлагают застройщики, здесь — что реально покупают. За год в этих домах прошло 1 327 сделок государственного реестра. По каждому дому: цена квартиры и метра, сколько сделок было, заселён он или строится, за сколько сдаётся и сколько лотов выставлено сейчас.
Ниже — дома района с ценами по закрытым сделкам реестра: сколько квартир куплено за год, почём идёт метр, что сдаётся и сколько лотов выставлено сейчас.
Локация, жизнь и инфраструктура
Локация и транспорт
минуты — по мастер-планам застройщиков района (11 из 15 проектов)
2мин
Конный клуб
5мин
Автодром
5мин
Miracle Garden
8мин
Al Khail Road
10мин
IMG Worlds
15мин
Global Village
Это заявленные застройщиками минуты из мастер-планов, не наш замер маршрута — в час пик закладывайте больше. Метро в районе нет — машина обязательна. Тихий компактный район: конный клуб и автодром рядом, крупные точки города — по Hessa Street и Al Qudra Road.
Что говорят жители
Текстовых мнений о районе почти нет: на площадке нашёлся один отзыв жителя и всего одна оценка — по такой базе ни рейтинг, ни «мнение района» показывать нечестно, поэтому мы их не показываем вовсе. Аренда при этом живая: 1 270 новых договоров Ejari за год — люди здесь живут, просто не пишут. Хотите мнение из первых рук — напишите, соберу впечатления под ваш запрос.
Спроси Лёлю про Студио Сити
Вопросы, которые мне задают о районе чаще всего, — с ответами по данным, а не по ощущениям:
Сколько стоит квартира в Студио Сити?+
По реальным сделкам с готовым жильём: студия — 12,2 млн ₽ ($138 434), 1-спальная — 20,3 млн ₽, 2-спальная — 27 млн ₽. Это реальные цены по сделкам: половина прошла дешевле. По 3-спальным готовым сделок совсем мало (5 за год) — цифру по ним всерьёз не читайте. Основной рынок района — строящееся жильё, его цены в таблице ниже.
Почему Студио Сити дешевле среднего по городу?+
Метр здесь — $4 264 против $5 088 по городу (−16%). Причины честные: метро нет, район автомобильный, а по утрам жители называют заторы — въезда в район всего два. За это дают зелень, спортивную инфраструктуру и цену. За это покупатель получает один из самых низких порогов входа в городе: типичная готовая студия — 12,2 млн ₽.
Какая доходность от сдачи квартиры в Студио Сити?+
По фактам госрегистрации (аренда Ejari ÷ цена реальной сделки): ~7–9% валовых. База живая: 1 270 новых договоров Ejari за год — в районе реально живут и снимают, это не обещание будущей аренды. Дешёвый вход при живой аренде — то, за чем сюда и приходят инвесторы.
Что лучше в Студио Сити — готовое или строящееся?+
Метр в строящихся проектах дороже готового на 15–16% (по реальным ценам сделок реестра). Премию платят за новизну и рассрочку. Рынок района в основном первичный (1 033 сделок по стройке против 499 по готовому за год). По строящемуся я сверяю прайс застройщика с реальными сделками готовых домов рядом.
Когда сдадут строящиеся дома в Студио Сити?+
Календарь сдач по заявлениям застройщиков: 2026 год — 1, 2027 год — 1, 2028 год — 1. Всего в районе 15 проектов: 3 строятся, 12 сданы. Фактические сроки проверяю по реестру.
Можно ли купить квартиру в Студио Сити в рассрочку?+
Да — рынок района в основном первичный, у строящихся проектов рассрочка от застройщика по графику до сдачи. Цена off-plan здесь на 15–16% выше метра готового — премию за рассрочку сверяйте с реальными сделками готовых домов рядом, это сравнение я делаю по каждому проекту.
Кто строит в Студио Сити?+
Район застраивают десятки частных застройщиков; больше всех проектов сейчас у Azizi Developments (4), строят также Samana Developers (3) и Al Yakka Developer (1). Полный список с ценами и календарём сдач — в блоке новостроек выше. Репутацию конкретного застройщика проверяю по реестру: что он реально сдал и в какие сроки.
Можно ли торговаться при покупке в Студио Сити?+
Торговаться можно, но сколько уступит конкретный продавец, заранее не знает никто. Известно другое: в объявлениях просят на 1–52% больше, чем в итоге платят по реестру в тех же домах — это разрыв цен, а не размер скидки: в объявлениях висят и квартиры, которые так и не продаются. На первичке торга почти нет — но там рассрочка и выбор юнитов. Я торгуюсь от реальной цены сделок конкретного дома.
Что рядом со Студио Сити?+
По мастер-планам застройщиков: конный клуб ~2 минуты, автодром и Miracle Garden ~5, IMG Worlds ~10, Al Khail Road ~8. Это заявленные минуты, не наш замер маршрута. Метро в районе нет — машина обязательна.
Аренда в Студио Сити — сколько стоит и почему продления дешевле?+
Типичный новый договор: студия — 1,1 млн ₽ в год ($12 798), 1-спальная — 1,6 млн ₽.
Хочу купить в Студио Сити
Подберу под ваш бюджет — по реальным сделкам
Скажите бюджет и задачу (жить / сдавать) — пришлю варианты с проверкой цены против сделок реестра: в районе 15 проектов и десятки похожих прайсов — решает репутация застройщика и цена против рынка, и обе я проверяю по реестру.
Подобрать в WhatsAppПродаю квартиру в Студио Сити
Узнайте реальную цену — по сделкам вашего дома
Покажу, за сколько реально уходили такие же квартиры в вашем доме, где сейчас спрос и какая цена продаст быстро, а какая заморозит объект.
Данные: реестр сделок DLD (закрытые месяцы: август 2025 — июль 2026; зона реестра Al Hebiah Fourth, контур Dubai Dubai Studio City — без виллных Polo Homes), прайсы застройщиков и объявления порталов недвижимости на 22.08.2026, анализ — Радар Лёли. Цены в рублях — по курсу ЦБ РФ +5% (≈88 ₽/$). Официальный курс на практике недостижим: конвертация и перевод стоят денег в зависимости от маршрута — 5% консервативная поправка. Обновляется автоматически. Смотрите также цены по всему Дубаю и Индекс Лёли.