Цены на квартиры в Аль-Варсане (Al Warsan) — по реальным сделкам
Данные: реестр сделок Земельного департамента Дубая (DLD), закрытые месяцы: август 2025 — июль 2026; цены застройщиков на 22.08.2026
Обновлено: 22 августа 2026
Аль-Варсан — доступный растущий район у Dragon Mart, младший сосед Интернешнл Сити: фонд заметно новее, чем у соседа, стройка новой волны и живой арендный рынок. Метр по всем сделкам года — на 37% дешевле реальной цены города по сделкам: это цена глубины города и отсутствия метро — район покупают ради аренды и цены входа. Числа ниже — зона реестра Warsan Fourth (паспорт внизу). Ниже — реальные цены закрытых сделок, аренда по договорам Ejari, новостройки и ответы на вопросы.
≈283 000 ₽/м²
$3 223 · все сделки за год
метр по месяцам, все сделки с квартирами района
На 37% дешевле города
метр по всем сделкам с квартирами за год
18 млн ₽
типичная сделка с квартирой · $204 724
реальная цена по всем сделкам района за год: половина покупок прошла дешевле этой суммы — один из самых низких порогов входа среди наших разборов
Цены в Аль-Варсане по реальным сделкам
Это закрытые сделки из государственного реестра за 12 закрытых месяцев — не цены объявлений. Все цифры — реальные цены по сделкам: половина сделок прошла дешевле (в статистике это медиана — см. паспорт данных внизу). Ниже оба рынка района: готовое жильё и строящееся (off-plan).
Готовое жильё · 453 сделок за год
| Тип | Цена метра | Площадь | Цена квартиры | Сделок |
|---|---|---|---|---|
| Студия | 230 000 ₽($2 625) | ~44 м² | 10,2 млн ₽($115 725) | 213 |
| 1-спальная | 214 000 ₽($2 442) | ~71 м² | 15,2 млн ₽($173 641) | 196 |
| 2-спальная | 209 000 ₽($2 383) | ~104 м² | 21,7 млн ₽($247 026) | 34 |
| 3-спальная | 182 000 ₽($2 070) | ~224 м² | 40,6 млн ₽($462 900) | 10 |
Вывод по готовому
90%
сделок готового — студии и 1-спальные: компактный масс-маркет, вход от типичной студии
Готовый фонд района зрелый и торгуется активно.
Строящееся (off-plan) · 1 192 сделок за год
Это тоже реальные сделки — зарегистрированные в реестре договоры покупки у застройщиков, а не рекламные прайсы.
| Тип | Цена метра | Площадь | Цена квартиры | Сделок |
|---|---|---|---|---|
| Студия | 322 000 ₽($3 665) | ~39 м² | 12,4 млн ₽($141 401) | 391 |
| 1-спальная | 286 000 ₽($3 254) | ~72 м² | 20,5 млн ₽($233 194) | 628 |
| 2-спальная | 276 000 ₽($3 140) | ~108 м² | 29,8 млн ₽($339 566) | 152 |
| 3-спальная | 278 000 ₽($3 163) | ~110 м² | 30,5 млн ₽($347 175) | 21 |
Оплата в off-plan идёт по графику рассрочки застройщика — цена в таблице полная, по договору.
Вывод по строящемуся
3 сделки в день
темп покупок строящегося — в зрелый район пришла новая волна проектов
Что и когда сдаётся — в календаре сдач в блоке новостроек ниже.
Готовое против строящегося
Строящееся в Аль-Варсане дороже готового?
Да: по реестру сделок метр в строящихся проектах района дороже готового на 32–33% (по 1- и 2-спальным; у 3-спальных стройки сделок мало). Премию платят за новизну, рассрочку и маркетинг застройщика. Прежде чем брать off-plan, сравните цену застройщика с реальными сделками готовых башен рядом — разница и есть цена ожидания стройки. Я делаю это сравнение по каждому проекту.
Что происходит с ценами на квартиры в Аль-Варсане — растут или падают?
Метр готового по тем же домам: к тем же месяцам год назад (июнь–август 2026 к июню–августу 2025): домов, продававшихся в оба периода (≥3 сделок в каждом), 3 — меньше 8; по этому району за три месяца сказать нечего; к январю–февралю (июнь–август 2026 к январю–февралю 2026): домов, продававшихся в оба периода (≥3 сделок в каждом), 2 — меньше 8; по этому району сравнить лето с январём–февралём 2026 не на чем. По всему Дубаю, в тех же домах, июнь–август к январю–февралю того же года: в 2024 году от +3,8% до +4,9%, в 2025 году от +2,8% до +3,9%, в 2026 году от −5,5% до −4,5%. Для сравнения, год к году по тем же домам: январь–февраль 2025 к январю–февралю 2024 — от +9,5% до +11,0%; январь–февраль 2026 к январю–февралю 2025 — от +5,3% до +7,7%. Летний плюс 2024 и 2025 годов пришёлся на годы роста цен — по этим годам сезон от роста не отделить. Стройка в среднем на 23% дороже готового за метр. Обе линии идут ниже средней цены по Дубаю — Аль-Варсан весь год заметно дешевле города.
Аренда в Аль-Варсане
База — 4 448 новых договоров аренды, зарегистрированных государством (Ejari) за год. Рядом — что просят в объявлениях, и переплата между запросом и фактом. Доходность — аренда-факт ÷ цена реальной сделки (валовая).
| Тип | Договоры Ejari в год | В объявлениях | Переплата | Доходность |
|---|---|---|---|---|
| Студия | 956 тыс ₽($10 892) | 1 млн ₽($11 709) | +8% | ~9,4% |
| 1-спальная | 1,3 млн ₽($15 248) | 1,4 млн ₽($16 065) | +5% | ~8,8% |
| 2-спальная | 1,7 млн ₽($19 061) | 1,9 млн ₽($21 239) | +11% | ~7,7% |
| 3-спальная | 2,3 млн ₽($26 549) | — | — | ~5,7% |
«Переплата» — средняя запрашиваемая ставка в объявлениях против реальной ставки новых договоров. Договоров в таблице: 4 448.
Вывод по аренде
−15–21%
настолько продления дешевле новых договоров: индекс RERA защищает действующих арендаторов
Для инвестора: доходность ~5,5–9,5% валовых по факту Ejari — база района живая, в районе уже реально снимают.
Сколько стоит аренда квартиры в Аль-Варсане?
Типичный новый договор: 1-спальная — $15 248 в год, 2-спальная — $19 061. Продления весь год дешевле новых договоров — повышать ставку действующему арендатору мешает индекс RERA. Семейный спортивный район — снимают надолго, продления обычное дело.
Цены в Аль-Варсане по объявлениям
Это витрина рынка: 1 665 объявлений; одна квартира у разных агентств может встречаться несколько раз. Помните разницу: объявление — запрос продавца, сделка — факт; сделки — в блоке выше. Колонка «К сделкам» — цена объявлений против реальной цены сделок реестра за метр.
Продажа · готовое · 264 объявлений
| Тип | Цена метра | Цена квартиры | Объявл. | К сделкам |
|---|---|---|---|---|
| Студия | 315 000 ₽($3 593) | 12 млн ₽($136 147) | 89 | +37% |
| 1-спальная | 275 000 ₽($3 130) | 19 млн ₽($216 474) | 146 | +28% |
| 2-спальная | 275 000 ₽($3 130) | 29,2 млн ₽($332 199) | 29 | +31% |
Вывод по вторичке
+28–37%
настолько продавцы готового просят больше, чем реально платят покупатели по реестру
Это разрыв цен, а не размер скидки: я считаю от сделок, не от объявлений.
Продажа · строящееся · 1 401 объявлений
| Тип | Цена метра | Цена квартиры | Объявл. | К сделкам |
|---|---|---|---|---|
| Студия | 349 000 ₽($3 972) | 13,4 млн ₽($152 485) | 365 | +8% |
| 1-спальная | 287 000 ₽($3 268) | 20,6 млн ₽($234 990) | 731 | 0% |
| 2-спальная | 291 000 ₽($3 315) | 32,3 млн ₽($367 597) | 300 | +6% |
| 3-спальная | 322 000 ₽($3 664) | 49,2 млн ₽($560 654) | 5 | +16% |
Вывод по первичке
+0–16%
к сделкам — первичка идёт близко к прайсу застройщика
Все новостройки Аль-Варсана: 35 проектов
Полный список проектов района: 22 строятся, 12 сданы. Цены — официальные прайсы застройщиков «от». Календарь сдач: 2026 — 4 · 2027 — 10 · 2028 — 6 · 2029 — 2. Больше всех строит Valores Property Development (3).
Строится · 23
Stellar Axis
Ajmal Estate Developers
от 12,7 млн ₽ ($144 628)
план 10/40/50 · первый взнос 10%
Moonsa Residences Phase 2 By Dugasta
Dugasta
от 13 млн ₽ ($147 724)
план 10/20/10/60 · первый взнос 10%
| Студия | 35–117 м² | от 13 млн ₽ |
| 1-спальная | 61–159 м² | от 21,8 млн ₽ |
Ещё 21 строящихся — показать все+
Vio Residences
Modelux Real Estate Development
от 12,8 млн ₽ ($145 677)
план 20/40/40 · первый взнос 20%
| Студия | от 37 м² | от 12,8 млн ₽ |
| 1-спальная | от 64 м² | от 19,6 млн ₽ |
| 2-спальная | от 96 м² | от 29,9 млн ₽ |
Tavora Residences
JHK Developments
от 11,7 млн ₽ ($132 880)
план 15/25/60 · первый взнос 15%
| Студия | от 33 м² | от 11,7 млн ₽ |
| 1-спальная | от 70 м² | от 16,7 млн ₽ |
| 2-спальная | от 94 м² | от 23,9 млн ₽ |
27 East End Garden Residences
Mirha Homes Development
от 12,3 млн ₽ ($140 231)
план 10/70/20 · первый взнос 10%
| Студия | от 37 м² | от 12,3 млн ₽ |
| 1-спальная | от 70 м² | от 20,6 млн ₽ |
| 2-спальная | от 148 м² | от 35,9 млн ₽ |
Kyomi Residence
Anax Developments
от 13,4 млн ₽ ($152 485)
| Студия | от 13,4 млн ₽ | |
| 1-спальная | от 20,5 млн ₽ | |
| 3-спальная | от 38,3 млн ₽ |
Elevia Residences Phase 3 by Valores
Valores Property Development
от 10,8 млн ₽ ($122 532)
план 50/50
| Студия | от 10,8 млн ₽ |
Zyra Vista Residence
Laraix Developers
от 11 млн ₽ ($125 036)
план 10/50/10/30 · первый взнос 10%
| Студия | от 11 млн ₽ | |
| 1-спальная | от 20,3 млн ₽ | |
| 2-спальная | от 28,4 млн ₽ |
Elevia Residences
Valores Property Development
от 10,8 млн ₽ ($122 532)
план 10/40/50 · первый взнос 10%
| Студия | от 36 м² | от 13,1 млн ₽ |
| 1-спальная | от 73 м² | от 23,3 млн ₽ |
| 2-спальная | от 112 м² | от 33,2 млн ₽ |
Dar Al Aiham One
Dar Al Aiham Properties
от 15,1 млн ₽ ($171 545)
| Студия | 36–37 м² | от 15,1 млн ₽ |
Elevia Residences Phase 2 by Valores
Valores Property Development
от 10,8 млн ₽ ($122 532)
план 50/50
Orbit Residences
Jewel Development
LEOS International
от 76,5 млн ₽ ($871 341)
план 60/40
| 3-спальная | от 253 м² | от 76,7 млн ₽ |
| 4-спальные | от 293 м² | от 88,9 млн ₽ |
| 5-спальных | от 346 м² | от 105,1 млн ₽ |
| 6-спальные | от 481 м² | от 167,1 млн ₽ |
Chapter 02
Newbury Development
от 13,1 млн ₽ ($149 489)
план 10/55/35 · первый взнос 10%
| Студия | от 13,1 млн ₽ | |
| 1-спальная | от 21 млн ₽ |
Zenith Residences
Amber Developments
от 18,5 млн ₽ ($210 211)
план 20/45/35 · первый взнос 5%
| Студия | от 62 м² | от 18,5 млн ₽ |
| 1-спальная | от 76 м² | от 21,8 млн ₽ |
| 3-спальная | от 110 м² | от 31 млн ₽ |
Zyra Hills
Laraix Developers
от 13,3 млн ₽ ($151 668)
план 5/55/5/35 · первый взнос 5%
| Студия | 35–40 м² | от 13,3 млн ₽ |
| 1-спальная | 56–77 м² | от 19 млн ₽ |
| 2-спальная | 85–133 м² | от 30,2 млн ₽ |
Chapter 01
Newbury Development
от 12,2 млн ₽ ($138 870)
план 10/60/30 · первый взнос 10%
| Студия | 37–43 м² | от 12,2 млн ₽ |
| 1-спальная | 62–105 м² | от 18 млн ₽ |
| 2-спальная | 121–134 м² | от 31,9 млн ₽ |
Ayami Residence
Ayat Development
от 11,4 млн ₽ ($129 340)
план 10/40/50 · первый взнос 10%
Greenfield by Samana
Samana Developers
от 20,3 млн ₽ ($231 178)
план 5/10/85 · первый взнос 5%
| 1-спальная | от 20,3 млн ₽ |
Coventry 2
GFS Developers
от 20,5 млн ₽ ($233 356)
план 5/50/10/35 · первый взнос 5%
| 1-спальная | от 58 м² | от 20,5 млн ₽ |
| 2-спальная | от 76 м² | от 23,8 млн ₽ |
Park Residency
Park Group
от 12,9 млн ₽ ($146 737)
план 20/30/10/40 · первый взнос 20%
| Студия | от 34 м² | от 12,9 млн ₽ |
| 1-спальная | от 64 м² | от 23,1 млн ₽ |
| 2-спальная | от 105 м² | от 35,8 млн ₽ |
Sports View Residence Phase 2 by Al Helal Al Zahaby
Al Helal Al Zahaby Real Estate
от 14 млн ₽ ($159 886)
| Студия | 33–56 м² | от 14 млн ₽ |
| 1-спальная | от 64 м² | от 20,6 млн ₽ |
| 2-спальная | от 80 м² | от 28,3 млн ₽ |
| 3-спальная | от 267 м² | от 56,2 млн ₽ |
Warsan First
Meraas Holding
Сданы · 12+
Цены «от» у сданных домов — прайс застройщика на момент публикации проекта; актуальные цены смотрите по реальным сделкам (таблица цен по сделкам выше) или спросите меня.
| Проект | Застройщик | Сдан | От (прайс застройщика) |
|---|---|---|---|
| 08 Life Residences | Deniz Development | 2026 | 21 млн ₽ ($238 807) |
| Mayflower Residences | AJG | 2026 | 18 млн ₽ ($205 582) |
| Linden Residences | BlackSoil Real Estate Development | 2026 | 13 млн ₽ ($147 856) |
| Green Wood | Nakheel | 2026 | 1762,9 млн ₽ ($20 078 639) |
| Sports View Residence | Al Helal Al Zahaby Real Estate | 2025 | 13,1 млн ₽ ($149 489) |
| The Maiden Residence | Tulip Althahabi Real Estate Development | 2025 | 12,6 млн ₽ ($143 067) |
| Glorious Central Residences | Glorious Future | 2025 | 13,9 млн ₽ ($157 931) |
| Orbit Residences 2 | Jewel Development | 2025 | — |
| Silver Park Residency | Manjothi Real Estate Development | 2025 | 12,7 млн ₽ ($144 316) |
| Equiti Tower | B.N.H Developer | 2025 | 11,8 млн ₽ ($134 513) |
| 4B Living Dubai | HSE Realty | 2025 | 17,7 млн ₽ ($201 688) |
| Moonsa Residences By Dugasta | Dugasta | 2025 | 9,6 млн ₽ ($108 918) |
Все дома Аль-Варсана: 56 зданий с реальными сделками
Выше — что предлагают застройщики, здесь — что реально покупают. За год в этих домах прошло 1 722 сделки государственного реестра. По каждому дому: цена квартиры и метра, сколько сделок было, заселён он или строится, за сколько сдаётся и сколько лотов выставлено сейчас.
Ниже — дома района с ценами по закрытым сделкам реестра: сколько квартир куплено за год, почём идёт метр, что сдаётся и сколько лотов выставлено сейчас.
Локация, жизнь и инфраструктура
Локация и транспорт
минуты — по мастер-планам застройщиков района (16 проектов)
8мин
Dragon Mart
10мин
Сафари-парк
15мин
Аэропорт DXB
15мин
Mirdif City Centre
16мин
Даунтаун
25мин
Дубай Марина
Это заявленные застройщиками минуты из мастер-планов, не наш замер маршрута — в час пик закладывайте больше. Метро в районе нет; выезды — E311 и Al Awir Road. Честно о районе: это глубина города у Dragon Mart — покупают его ради цены входа и арендного потока, и в этой роли он работает.
Что говорят жители
Чистый дом, продуманные квартиры с отдельной кухней. Я на инвалидной коляске — и здесь мне удобно передвигаться и в квартире, и вокруг дома.
Район полон шеринг-квартир, поэтому парковок отчаянно не хватает — у многих квартир по три машины и больше. Но по цене — честное предложение.
Отличный дом, спокойное тихое место — нравится жить в Варсане.
Тексты — о домах района (перевод; даты отзывов: 2023–2025); районных мнений в открытых источниках пока мало, площадка не делит авторов на жителей и гостей. Оценка района — 3,9 из 5 (объём базы площадка в выгрузке не отдаёт).
Спроси Лёлю про Аль-Варсан
Вопросы, которые мне задают о районе чаще всего, — с ответами по данным, а не по ощущениям:
Сколько стоит квартира в Аль-Варсане?+
По реальным сделкам с готовым жильём: студия — 10,2 млн ₽ ($115 725), 1-спальная — 15,2 млн ₽, 2-спальная — 21,7 млн ₽. Это реальные цены по сделкам: половина прошла дешевле. По 3-спальным готовым сделок совсем мало (10 за год) — цифру по ним всерьёз не читайте. Основной рынок района — строящееся жильё, его цены в таблице ниже.
Почему Аль-Варсан дешевле среднего по городу?+
Метр здесь — $3 223 против $5 088 по городу (−37%). Причины честные: глубина города у Dragon Mart, метро нет, вокруг — соседство со старым Интернешнл Сити. За это дают низкий порог входа при более новом фонде, чем у соседа, живую аренду и стройку новой волны. За это покупатель получает один из самых низких порогов входа в городе: типичная готовая студия — 10,2 млн ₽.
Какая доходность от сдачи квартиры в Аль-Варсане?+
По фактам госрегистрации (аренда Ejari ÷ цена реальной сделки): ~5,5–9,5% валовых. База живая: 4 448 новых договоров Ejari за год — в районе реально живут и снимают, это не обещание будущей аренды. Дешёвый вход при живой аренде — то, за чем сюда и приходят инвесторы.
Что лучше в Аль-Варсане — готовое или строящееся?+
Метр в строящихся проектах дороже готового на 32–33% (по реальным ценам сделок реестра; 3-спальных в стройке мало). Премию платят за новизну и рассрочку. Рынок района в основном первичный (1 192 сделок по стройке против 453 по готовому за год). По строящемуся я сверяю прайс застройщика с реальными сделками готовых домов рядом.
Когда сдадут строящиеся дома в Аль-Варсане?+
Календарь сдач по заявлениям застройщиков: 2026 год — 4, 2027 год — 10, 2028 год — 6, 2029 год — 2. Всего в районе 35 проектов: 22 строятся, 12 сданы. Фактические сроки проверяю по реестру.
Можно ли купить квартиру в Аль-Варсане в рассрочку?+
Да — рынок района в основном первичный, у строящихся проектов рассрочка от застройщика по графику до сдачи. Цена off-plan здесь на 32–33% выше метра готового — премию за рассрочку сверяйте с реальными сделками готовых домов рядом, это сравнение я делаю по каждому проекту.
Кто строит в Аль-Варсане?+
Район застраивают десятки частных застройщиков; больше всех проектов сейчас у Valores Property Development (3), строят также Newbury Development (2) и Al Helal Al Zahaby Real Estate (2). Полный список с ценами и календарём сдач — в блоке новостроек выше. Репутацию конкретного застройщика проверяю по реестру: что он реально сдал и в какие сроки.
Можно ли торговаться при покупке в Аль-Варсане?+
Торговаться можно, но сколько уступит конкретный продавец, заранее не знает никто. Известно другое: в объявлениях просят на 28–37% больше, чем в итоге платят по реестру в тех же домах — это разрыв цен, а не размер скидки: в объявлениях висят и квартиры, которые так и не продаются. На первичке торга почти нет — но там рассрочка и выбор юнитов. Я торгуюсь от реальной цены сделок конкретного дома.
Что рядом с Аль-Варсаном?+
По мастер-планам застройщиков: Dragon Mart ~8 минут, аэропорт DXB и Mirdif City Centre ~15, Даунтаун ~16, сафари-парк ~10. Это заявленные минуты, не наш замер маршрута. Метро в районе нет; выезды — на E311 и Al Awir Road.
Аренда в Аль-Варсане — сколько стоит и почему продления дешевле?+
Типичный новый договор: студия — 956 тыс ₽ в год ($10 892), 1-спальная — 1,3 млн ₽. Продления дешевле новых договоров на 15–21%: индекс RERA сдерживает повышение ставки действующим арендаторам.
Хочу купить в Аль-Варсане
Подберу под ваш бюджет — по реальным сделкам
Скажите бюджет и задачу (жить / сдавать) — пришлю варианты с проверкой цены против сделок реестра: в районе 35 проектов и десятки похожих прайсов — решает репутация застройщика и цена против рынка, и обе я проверяю по реестру.
Подобрать в WhatsAppПродаю квартиру в Аль-Варсане
Узнайте реальную цену — по сделкам вашего дома
Покажу, за сколько реально уходили такие же квартиры в вашем доме, где сейчас спрос и какая цена продаст быстро, а какая заморозит объект.
Данные: реестр сделок DLD (закрытые месяцы: август 2025 — июль 2026; зона реестра Warsan Fourth — район Аль-Варсан; master-имя квартала в реестре — «International City Phase 3»), прайсы застройщиков и объявления порталов недвижимости на 22.08.2026, анализ — Радар Лёли. Цены в рублях — по курсу ЦБ РФ +5% (≈88 ₽/$). Официальный курс на практике недостижим: конвертация и перевод стоят денег в зависимости от маршрута — 5% консервативная поправка. Обновляется автоматически. Смотрите также цены по всему Дубаю и Индекс Лёли.