Сколько стоит квартира в Дубае в 2026:реальные цены в рублях — по данным сделок, а не рекламы
Лёля Оганова
брокер в Дубае · Лицензия RERA № 63413
Данные: реестр сделок DLD, август 2026 (9 797 сделок с квартирами, сделки до 30.09.2026); аренда — договоры Ejari
Курс ЦБ РФ, действует на 09.10.2026: 1 $ = 89,69 ₽ (ЦБ РФ 85,4173 + 5%), доллары — для сверки
Обновлено: 9 октября 2026
26,5 млн ₽
реальная цена сделки с квартирой в Дубае — половина всех покупок дешевле этой суммы
реестр DLD, август 2026 · 9 797 сделок · $295 998
Коротко, с цифрами. Типичная сделка с квартирой в Дубае в августе 2026 года — 26,5 млн ₽ ($295 998): половина покупок дешевле (9 797 сделок реестра DLD). Это зарегистрированные сделки, а не «цены от» из рекламы. За год сделок с квартирами стало на 36% меньше: 9 797 в августе 2026 года против 15 284 в августе 2025-го. Средний чек сделки за то же время — на 15,6% меньше, медианная цена метра по всем сделкам — на 4,2% ниже. В одних и тех же домах цена метра август к августу — около нуля, скорее чуть вниз: опора тонкая, и разброс переходит через ноль (подробно ниже). Причину этих изменений сделки не показывают — показывают, что изменилось.
Сколько стоит квартира в Дубае в 2026 году?
Прямой ответ: почти половина квартир (46%) в августе 2026 года покупалась дешевле 24,4 млн ₽ ($272 539), четыре из пяти — дешевле 48,6 млн ₽ ($541 791). Все 9 797 сделок с квартирами за август (реестр DLD, наш расчёт):
| бюджет | доля сделок |
|---|---|
| до 24,4 млн ₽ ($272 539) | 46% |
| 24,4–48,6 млн ₽ | 34% |
| 48,6–66,2 млн ₽ | 10% |
| дороже 66,2 млн ₽ ($738 489) | 10% |
Источник: реестр DLD, 9 797 сделок с квартирами, август 2026 · ₽ по курсу на 09.10.2026
Каждая четвёртая квартира в августе уходила дешевле 17,0 млн ₽ ($189 360). Три четверти сделок с квартирами — строящееся жильё: 75,3% в августе 2026 (годом раньше — 79,6%). Строящееся считаем по пометке «Off-Plan» в реестре.
Сколько стоят студия и квартиры с одной («однушка») и двумя спальнями?
Прямой ответ — медиана реальной сделки по каждому типу, август 2026, реестр DLD:
| тип | типичная площадь | медиана сделки | в долларах | сделок |
|---|---|---|---|---|
| студия | 35 м² | 16,0 млн ₽ | $178 056 | 3 667 |
| 1 спальня | 70 м² | 29,3 млн ₽ | $326 708 | 3 650 |
| 2 спальни | 115 м² | 49,4 млн ₽ | $550 681 | 1 956 |
| 3 спальни | 169 м² | 86,2 млн ₽ | $961 324 | 458 |
| 4 спальни | 332 м² | — | — | 56 |
Строку «4 спальни» без цены: на 56 сделках медиана зависит от того, сколько в месяце продали пентхаусов, — в июле она была $2,16 млн, в августе $3,56 млн. Это не рост, а состав.
Площадь в реестре — вместе с балконом.
Сколько стоит квадратный метр?
Источник: реестр DLD, только квартиры. Год к году — авг'25 → авг'26. Сделки по 30.09.2026
Прямой ответ: медианная цена метра в квартирах Дубая в августе 2026 — $4 999 (~448 000 ₽), среднее по тем же сделкам — $5 282 (~474 000 ₽). Среднее выше медианы, потому что его тянут вверх дорогие сделки; по чекам это видно ещё нагляднее: в деловом центре (Business Bay) за июнь–август 2026 средняя сделка была на 71% выше медианной — разницу делают пентхаусы (934 сделки). Поэтому основная метрика у нас — медиана: половина сделок дешевле, половина дороже.
Разброс по районам большой. Среди районов, где за июль 2026 было не меньше 100 сделок, у четверти медиана метра ниже ~$4 000. Сколько стоит метр в конкретном районе, честнее смотреть в его разборе по реальным сделкам, а не по среднему по городу: Dubai Marina · JVC · Business Bay · все районы →
«Средний чек упал» — так подешевели квартиры или нет?
Источник: реестр DLD, только квартиры (Flat, сделки купли-продажи); сделки по 30.09.2026 (ряд Радара 8c72fd9)
Прямой ответ: смотря за какой период и каким способом считать — и мы показываем все три. Август 2026 к августу 2025:
| как считаем | август 2026 к августу 2025 | что это значит |
|---|---|---|
| в одних и тех же домах (38 связок «дом + тип квартиры» в 34 домах, продававшихся в оба августа) | около нуля, скорее чуть вниз | у четверти домов метр подешевел больше чем на 8,4%, у четверти подорожал больше чем на 3,4%; ответ меняет знак в пределах разброса |
| медиана метра по всем сделкам | −4,2% | что стало с типичной сделкой |
| средний чек сделки | −15,6% ($512 072 → $432 145) | на чек влияет ещё и то, какие квартиры покупали |
Медианный чек — −16,6%. Чек и цена метра — разные вещи: чек падает и тогда, когда покупают меньшие квартиры.
Почему «в одних и тех же домах» не одно число, а «около нуля». Таких пар за август набралось 38 — меньше, чем за июль (55), и разброс переходит через ноль. Назвать здесь один процент — значит выдать за точность то, чего нет.
Есть замер прочнее, но он другой. Если сравнить три летних месяца с началом года — июнь–август 2026 против января–февраля 2026, — то в 520 домах с готовыми квартирами, где сделки были в оба периода, типичная цена метра летом была на 5,5% ниже. Это другой вопрос («что было после начала года», а не «год к году») и другой способ (три месяца против двух, порог — три сделки в доме), поэтому с годовыми числами выше его не складывают. Это характеристика выборки, а не скидка на любую квартиру и не прогноз.
Упали ли цены на недвижимость в Дубае из-за конфликта?
Прямой ответ: причину по сделкам установить нельзя — реестр показывает, что изменилось, но не почему. Что изменилось: сделок с квартирами в августе 2026 года было на 36% меньше, чем в августе 2025 (9 797 против 15 284); медиана цены метра по всем сделкам — на 4,2% ниже; в одних и тех же домах август к августу — около нуля, а июнь–август к январю–февралю 2026 — на 5,5% ниже (это два разных сравнения, подробнее — в разделе выше).
Прогнозов не даю: реестр показывает, что уже произошло.
Почему цены в объявлениях выше реальных сделок
Прямой ответ: в нашей сверке просят в среднем немного больше, чем потом платят. Мы сравнили цены объявлений Property Finder на 29.09.2026 с реальными перепродажами в тех же домах и тех же типах квартир за 12 месяцев: в середине разрыв +5,2%, у половины пар — от +2 до +10%, больше 20% — у 4 пар из 57, а в 9 парах просят даже меньше, чем платили. В расчёт попали только дома, где было не меньше 30 сделок и 15 объявлений, — это не весь город.
Практический вывод: отправная точка переговоров — не ценник соседних объявлений, а цена закрытых сделок конкретного дома из реестра DLD.
Присмотрели квартиру?Проверю цены реальных сделок по этому дому в реестре DLD — бесплатно.
Написать в WhatsAppЧто с арендой и какая реальная доходность
Прямой ответ: валовая доходность квартир в Дубае — в середине 7,4% годовых, у половины домов от 6,5 до 8,2%; за вычетом сервисных сборов — 6,2% (у половины от 5,5 до 7,0%). Это наш расчёт по 660 домам, где хватает и сделок, и договоров аренды, чтобы считать доходность дома: годовая аренда по договорам Ejari, делённая на цену сделок в том же доме.
Аренду считаем только по Ejari — государственной регистрации договоров аренды. Типичные годовые ставки по всему городу, новые договоры март–август 2026 года — 87 959 договоров на одну квартиру (договоры сразу на несколько квартир в счёт не входят):
| тип | AED в год | в рублях |
|---|---|---|
| студия | 43 000 | ≈ 1,05 млн ₽ |
| 1 спальня | 65 000 | ≈ 1,59 млн ₽ |
| 2 спальни | 90 000 | ≈ 2,20 млн ₽ |
| 3 спальни | 150 000 | ≈ 3,66 млн ₽ |
Источник: договоры Ejari по всему городу, новые договоры март–август 2026, 87 959 договоров на одну квартиру · ₽ по курсу на 09.10.2026
Ставки и цены в этой статье — по всему городу, поэтому их можно сравнивать между собой.
Аренда за год подешевела. По нашему замеру новые договоры аренды квартир в тех же проектах и того же типа заключают примерно на 5% дешевле, чем год назад (1 350 пар, март–август 2026 против того же окна 2025), у всех типов квартир — около −5–6%. Второй, независимый счёт по ставке за квадратный метр дал −5,4%. Это не точка: если сдвинуть окно сравнения на месяц назад — −2,7%. Величина зависит от того, какие месяцы сравнивать; знак не зависит. Три оговорки: это изменение, а не уровень — в сравнение попали только договоры с номером проекта, около половины, поэтому ставки из таблицы выше с ним не смешиваем; «проект» в Ejari бывает целым кластером домов, так что «тот же проект» — слабее, чем «тот же дом»; и это только новые договоры — продление действующих ограничено индексом RERA и меняется по другим правилам.
«Мне часто показывают квартиры с „гарантированными 15% годовых". Я в таких случаях просто открываю реальные сделки по аренде в этом же здании», — говорит Лёля Оганова.
Что выгоднее сейчас: новостройка, переуступка или готовое жильё?
Прямой ответ: по моей практике сейчас стоит смотреть переуступки в строящихся домах перед сдачей: их цены бывают ниже прайса застройщика. Сравнивайте такую цену с реальными сделками того же дома и проверяйте продавца и график платежей.
Строящееся и готовое жильё — разные рынки: новые проекты против домов прошлых лет. Их средние цены метра между собой не сравниваем; сравнивать нужно конкретный проект с конкретной готовой квартирой рядом.
«Скидка −70%» в объявлении: правда или ловушка?
Прямой ответ: громкую скидку стоит проверить по документам — у неё должна быть причина, и её надо найти. Пример из нашей проверки: в июле 2026 года в одном районе — деловом центре — из 648 объявлений с ценой заметно ниже рынка настоящими выгодными лотами оказались 13, около 2%; остальное — отельные апартаменты под видом квартир, террасы в метраже, дубли и ошибки.
Пример из практики: студия «за $267 тыс (23,9 млн ₽), 91 м²» при проверке оказалась 50 м² жилья и 41 м² террасы — по жилой площади это обычная рыночная цена.
Сколько стоит купить квартиру сверх цены?
Прямой ответ: закладывайте около 6,4% к цене квартиры разово и сервисные сборы ежегодно. Регистрационный сбор Земельного департамента — 4% от цены сделки: по тарифу DLD его делят пополам — 2% платит продавец, 2% покупатель (страница «Property Sale Registration → Service Fees» на dubailand.gov.ae, проверено 03.10.2026). На практике всю сумму часто вносит покупатель — по документу мы этого не проверяли, поэтому бюджет считаем по 4% на покупателе, а распределение уточняйте в своей сделке.
На примере квартиры с одной спальней по медиане сделки — 29,3 млн ₽ ($326 708, ≈ 1,2 млн AED):
| статья расходов | сумма |
|---|---|
| регистрационный сбор DLD — 4%, если вносит покупатель целиком (по тарифу — 2%, ≈ 586 тыс ₽) | ≈ 1,17 млн ₽ |
| комиссия агента 2% — на готовом жилье | ≈ 586 тыс ₽ |
| выдача свидетельства о собственности (AED 250), карта (AED 250), сборы (AED 10 + AED 10), трасти-офис (AED 4 000 + НДС при цене от 500 000 AED) — тариф DLD | ≈ 115 тыс ₽ |
| итого разово, если 4% на покупателе | ≈ 1,87 млн ₽ (+6,4%) |
Сервисные сборы — плата за обслуживание дома (лифты, охрана, уборка), ежегодно. В открытых данных DLD последние полные бюджеты домов — 2023 года: по ним для квартиры с одной спальней около 70 м² это ≈ 240–314 тыс ₽ в год (13–17 AED за квадратный фут, середина 15). Свежих бюджетов в открытых данных почти нет.
Комиссия агента 2% — на готовом жилье; при покупке строящегося жилья напрямую у застройщика агенту обычно платит застройщик.
5 выводов
Не стройте покупку на тайминге. Ответ о цене зависит от периода и способа: в одних и тех же домах август 2026 к августу 2025 — около нуля, медиана метра по городу — −4,2%, а июнь–август к январю–февралю 2026 в 520 домах — −5,5%. Куда цена пойдёт дальше, реестр не говорит. Работает точечный поиск и торг по сделкам конкретного дома.
Торгуйтесь от сделок, не от объявлений. Медиана закрытых сделок конкретного дома — ваша цифра в переговорах; в нашей сверке объявления в середине на 5% дороже сделок того же дома.
Смотрите переуступки в домах со сдачей в ближайший год — их цены бывают ниже прайса застройщика. Сравнивайте с реальными сделками того же дома, проверяйте продавца и график платежей.
Доходность считайте по договорам Ejari (в середине 7,4% валовых по 660 домам), а не по обещаниям «10–15% гарантированно».
Читайте площадь. В метраж входят балконы и террасы — спрашивайте жилую площадь.
Откуда числа
Наши — из открытого реестра сделок DLD: только квартиры (без гостиничных апартаментов, вилл, участков, офисов), только купля-продажа (без ипотек и дарений), площадь 18–2 000 м², цена от 100 тыс до 500 млн AED; основной период — август 2026 (9 797 сделок), сравнение год к году — с августом 2025; сделки — по 30.09.2026 (дата сделки в реестре — дата регистрации, поэтому месяц задним числом не дорастает: июль дал 11 289 сделок и через неделю после конца месяца, и через два месяца); 1 USD = 3,673 AED. Аренда — новые договоры Ejari (продления исключены, только квартиры): 238 044 квартиры, сданные по новым договорам, в 1 127 проектах за август 2025 — август 2026 (пакетный договор на несколько квартир считается по числу квартир). Основная метрика — медиана; где стоит среднее, это подписано.
Чужих чисел о рынке в этой редакции нет. Всё, что не наш расчёт, — тексты законов и тарифов (постановление кабинета министров ОАЭ № 65 от 2022 года, тариф DLD на регистрацию продажи, декрет-закон ОАЭ об НДС) — названо в том месте, где на них опираемся.
Для читавших прошлую редакцию. В ней было: «по одним и тем же домам июль к июлю — +0,2%». Тот счёт мы повторили на новом источнике данных и получили ровно то же (11 289 сделок, $275 619, +0,2%). Значит, разница между июлем и августом — не от смены метода или источника данных. Но и не обязательно от рынка: в августе пар меньше (38 против 55), и часть разницы может дать сам состав домов.
Срок годности. Числа привязаны к августовскому выпуску реестра; следующий выпуск — следующий пересчёт. Рубли стареют быстрее долларов: их двигает курс. В Индексе рубли пересчитываются по текущему курсу, а сами цены обновляются с очередным выпуском данных — месяц выпуска указан на странице.
Материал носит информационный характер и не является инвестиционной рекомендацией.
Частые вопросы
Сколько стоит квартира в Дубае?+
Типичная сделка в августе 2026 — 26,5 млн ₽ ($295 998): половина покупок дешевле (9 797 сделок реестра DLD). Студия — ~16,0 млн ₽, квартира с одной спальней — ~29,3 млн ₽, с двумя — ~49,4 млн ₽.
Сколько стоит квадратный метр в Дубае?+
Медиана — $4 999/м² (~448 000 ₽), среднее — $5 282/м², август 2026, 9 797 сделок. У четверти районов с не менее чем 100 сделками медиана метра ниже ~$4 000.
Цены в Дубае падают или растут?+
Зависит от периода. Август 2026 к августу 2025: в одних и тех же домах — около нуля, медиана метра по всем сделкам — −4,2%, средний чек — −15,6%, сделок — на 36% меньше. Июнь–август к январю–февралю 2026 в 520 домах с готовыми квартирами — −5,5%. Причину изменений эти числа не устанавливают.
Какая доходность от сдачи в аренду?+
Валовая — в середине 7,4% годовых по 660 домам Дубая (у половины домов 6,5–8,2%), за вычетом сервисных сборов — 6,2%. Считаем по договорам Ejari и сделкам в том же доме. Обещаниям «от 10%» — не верьте без договоров.
Можно ли купить дешевле рынка?+
Бывает: переуступки перед сдачей дома иногда продаются ниже прайса застройщика. Громкие «скидки −50–70%» в объявлениях стоит проверять по документам — в нашей проверке одного района большинство таких объявлений оказались отелями, террасами в метраже или ошибками.
Сколько стоит купить квартиру сверх цены?+
Разово — около 6,4% к цене, если регистрационный сбор 4% вносит покупатель целиком; по тарифу DLD его делят пополам — по 2% продавец и покупатель, распределение уточняйте в своей сделке. Плюс ежегодные сервисные сборы дома.
Дают ли визу при покупке квартиры?+
Да: покупка от 2 млн AED (~48,8 млн ₽, $545 000) даёт право на 10-летнюю «золотую» визу — это постановление кабинета министров ОАЭ № 65 от 2022 года (приложение, ст. 8), выдаёт визу федеральная служба ICA, а не Земельный департамент. Условия из того же постановления: если покупка в кредит — только через банки из перечня местных властей; если на этапе строительства — только у застройщиков, одобренных местными властями; нужна медицинская страховка на себя и семью. Семью можно спонсировать. Детали под конкретную сделку — уточняйте.
Безопасно ли покупать сейчас из-за геополитики?+
Эти данные описывают прошедшие изменения цены и числа сделок, но не позволяют назвать покупку безопасной. Для конкретной покупки отдельно оцениваются документы и стороны сделки, расходы, возможность расчётов и риск последующей продажи. Снижение рынка само по себе не означает, что выбранная квартира выгодна.
Лёля Оганова
брокер в Дубае · Лицензия RERA № 63413